一、掌握不同餐飲業态（專題閱讀）的選址要求與标準

餐飲門類不同，各自的選址原則和标準也不盡相同。

1、商務餐飲最看重地段

順峰、湘鄂情、俏江南、阿一鮑魚等屬于商務餐飲，它的選址标準是最高的，一般選擇在高檔的酒店、寫字樓等商務區或者少數高檔社區。

商務餐飲進入購物中心的物業要求很高，購物中心必須為這家餐飲安排單獨的通道、電梯，單獨的交通組織。否則要穿過商場才能到達餐廳，會影響商務宴請所需要的高檔形象。

2、洋快餐一般不進社區

漢堡王、賽百味、吉野家等“洋快餐”是不肯進入社區的。這些品牌快餐選址一般為商務區、繁華商業街區、車站碼頭和一些購物中心，最好是臨近大型賣場（百貨/超市/家電/家居等）的出入口位置和十字街口。另外一般有一個特别的要求，店門口附近要求能停放一部貨櫃車以方便配送。

3、大衆餐飲通常進駐大型成熟社區

與商務餐飲相比，大衆餐飲的選址比較多元，要求也不是那麼苛刻。商業區、商務區、比較集中的住宅區都可以。它們往往成為大型購物中心餐飲業态的主力構成，也常常進駐一些成熟的大型社區。

4、異國風情餐飲選址傾向“國際化”

如蕉葉、巴西烤肉、日韓料理等異國風情餐廳在很多方面與中餐的物業要求比較相近， 一部分的國外餐廳就是中國人開的，而且在出品和口味上作了改良，不僅僅針對特定的外國客人，有很多的時尚和白領階層也開始進入異國餐廳。這類餐廳的選址上會選取外國人比較集中的商務區、工業園區或者口岸區以及其他一些外國人聚集的區域或者主題街區。

5、咖啡、茶樓愛“紮堆”

咖啡、茶樓、酒吧有喜歡“集中經營”的傾向，也就是所謂的咖啡/茶樓/酒吧一條街，或者是附近的地方。因為這裡有群體的優勢和氛圍，顧客雲集，吞吐量很大。但此類地方往往競争太強，隻要富有個性和品牌特點的商家才有生存空間。此外，咖啡茶樓等還通常在旅遊區、商務區、高檔住宅區附近的選址。

二、根據餐飲業态進駐要求合理引進商家

開發商不僅要了解不同類型餐飲商家的選址要求，更要根據項目特征合理引進。 按照餐飲商家出現的地方分成三大類：商業街、食街或者特色街區、大型賣場或者購物中心、一般住宅或者寫字樓底商。每個地方針對不同類别的商家，也有不同的顧客群體，從招商（專題閱讀）策略來講，也是不一樣的。

1、商業街不适合正餐廳

商業街或者特色街區的特點是人群流動量大，但駐留時間短。因此，最合适的餐飲類型也是快捷、方便、大衆化的，以宴請聚會為主題的正餐廳不适合生存，這也是為什麼王府井、西單商業街上都沒有大規模的中餐廳。

一般來說，這裡的餐飲招商的對象最為複雜和零亂，一般為中低檔，以各種地方特色餐飲或者特色小吃為主，消費對象以普通大衆和外來人員為主。從招商策略上，最好先招一兩家有一定知名度和實力的快餐品牌商家，大的商家有一定的帶動作用，同時也是這條街的标杆企業，是檔次和顧客定位的象征。

2、購物中心要有好的餐飲品類組合

大型賣場或者購物中心的餐飲商家招商的任務量比較大，特别是購物中心中，餐飲的比例一般在16%－18%左右，而且要求商家有一定的品牌知名度，能夠帶動商場的人氣和消費。

3、底商餐飲需要細緻的客群分析

寫字樓和裙樓底商的餐飲招商難度最大，特别是新建小區的底商，一是商家沒有太多的想象空間，顧客群體基本是可以确定的，就是本物業小區的住戶和租戶；二是商家菜系和價格定位難，再加上各種物業條件的制約，交通和停車不便利的更不敢輕易在社區開店。

這類物業的招商，要先做一下顧客群體的分析，找準定位，然後再找相應檔次的目标商家。對于社區内餐飲來說，考慮的問題更多：餐飲是供應社區内部，還是面向外部？社區本身的人群結構和消費能力怎樣？

三、根據各類餐飲業态進行組合策略

1、時段的組合

正餐——以中餐和晚上為主；快餐、簡餐 ——以中午為主；特色小吃——時間比較靈活。

舉例1：餐飲布局<分散放置>——頂層是正餐，中間垂直分布是休閑餐，底層做快餐美食廣場。

舉例2：餐飲布局<集中放置>——有項目把餐飲布局到一個區域，都會出現某些樓層在某些時段幾乎全是黑的 。

2、客單價組合

按照品類做價格分區、做引導，不導緻同一個客單價出現沖突的現象。

3、面積組合

不同的菜系、不同的品類應給出不同的面積。

4.各類餐飲業态招商的時間節點把控

大型餐飲時間把控

普通餐飲時間把控

四、了解餐飲招商整體流程

1.開發商招商流程分析

流程重點工作：

2.客戶選址流程分析

流程重點工作：

3.流程對應分析

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