編者按：地産折疊時代，有一股力量成為中流砥柱。它們，或沖鋒于拍地現場，或江湖救急，成了“白衣騎士”；它們是低調潛行的地産國企，它們成長的密碼是什麼？從2月9日起，樂居财經聯合樂居财經研究院，推出2022年度策劃③——《國之大者：2022年國企地産巡禮系列》，将陸續推出百家國企地産商的成長故事。

文/樂居财經研究院孫肅博

2月7日，延慶小海坨山雪道如龍，國家高山滑雪中心迎來北京冬奧首場比賽。

這場冰雪盛會的背後，北京城建集團作為中國唯一一家既建造過夏季奧運會主場館，又承建冬季奧運會核心場館的工程總承包商再次“出圈”。

早在北京冬奧開幕的5年前，北京城建已經開始成為冬奧場館及其配套設施建設的一股重要力量，承攬工程施工、設計和園林項目建設。2017年至2022年間，集團承擔冬奧項目總計超過30項，總建築面積超80萬平方米，總合同額超過100億元。

迎難而上

除了此次冬奧會場館項目，北京城建此前還承建了國家體育場、國家體育館、五棵松文化體育中心、奧運村等19項奧運項目及其配套工程，以及國家大劇院、中央電視台、首都機場3号航站樓、銀泰中心和國内外多個城市的地鐵線路和高速公路等重大工程建設項目。

北京城建集團是北京市建築業的龍頭企業，以城建工程、城建地産、城建設計、城建園林、城建置業、城建資本等六大産業為主業。公開資料顯示，集團現有總資産超過3400億元，營業收入超過1200億元；全資、控股子公司25家，其中包括1家A股上市公司北京城建投資發展股份有限公司，股票簡稱城建發展（600266.SH）。

城建發展作為北京城建旗下以房地産為主業上市公司，成立于1998年,公司總股本22.57億股，北京城建集團持股比例為41.86%。

最近一期财報顯示，城建發展2021年前三季度歸母淨利潤為5.5億元，同比減少34.66%；扣非淨利潤為10.19億元，同比增長89.09%。

究其原因，其扣非淨利潤的增長是因公司項目結轉收益增加所緻，而淨利潤減少是因公司所持有的交易性金融資産股價下跌所緻。

針對股價下跌，城建發展已采取了兩次回購措施。對此，城建發展也在投資平台回複投資者稱，目前公司已形成了房地産開發、對外股權投資和商業地産經營三大闆塊全面協調發展的局面。

面對房地産市場調控持續加強和疫情防控的形勢，城建發展也表示，将積極應對，迎難而上，堅持聚焦價值創造，全力提質增效。

重倉環京

城建發展開發布局以北京為中心，目前已擴展至重慶、成都、天津、南京、青島、三亞等地。

據企查查，城建發展現有66家對外投資企業，其中房地産業涵蓋36家、租賃和商業服務業有12家、文化、體育和娛樂業有2家、建築業2家，其餘公司業務涵蓋電力、熱力、燃氣、水利環境、科學研究、批發零售等。

在城建發展的36家房地産子公司中，全資持股的占到15家，其餘公司的合作方也多為國企，此外也有萬科、新城等頭部房企。

從省份分布來看，28家子公司位于北京，3家位于重慶，2家位于四川，海南、河北、山東各1家。業務大本營仍以北京為主。

從2021年半年報數據來看，期内總合同營收106.59億元，其中來自北京地區的合同收入合計約86.76億元，占比超80%。

值得一提的是，城建發展持股33.47%的北京京城佳業物業股份有限公司已于2021年11月10日在香港聯交所主闆挂牌上市，股票代碼為（02210.HK），發行3666.72萬股H股，發行價為8.28港元/股。

據樂居财經查閱，北京京城佳業物業股份有限公司成立于2020年12月22日，法定代表人為張偉澤，注冊資本為11000萬元人民币，經營範圍包括物業管理；住房租賃經營等。

負債率上行

據最新一期财報顯示，城建發展目前的資産負債率高達80.51%。此外，2021年11月，城建發展新發行了兩期中期票據，合計金額17.3億元。發行該兩期中期票據後，城建發展負債率恐有繼續擴大的風險。

對此，城建發展表示，公司在手部分項目處于投入期，整體負債規模偏大，随着項目銷售及棚改項目回款，公司資産負債率會有所降低。此外，公司新發債券均償還到期債務，不會提高資産負債率。公司一直穩定經營，到期債務均有對接資金安排。

2021年第三季度，城建發展新增土地儲備總建築面積12.05萬平方米，去年同期為30.91萬平方米；開複工面積769.19萬平方米，去年同期632.63萬平方米；新開工面積89.5萬平方米，去年同期為4.22萬平方米；竣工面積13.39萬平方米，去年同期為10.96萬平方米。

2021年第三季度，城建發展實現銷售面積18.53萬平方米，去年同期為28.65萬平方米；銷售額68.43億元，去年同期為79.92億元。

對于城建發展負債率上行，回款率下降的現象，研究機構指出，城建發展當前屬“橙檔”房企，在房企融資管控的政策背景下，未來抓回款、降杠杆、提質增效将成為城建發展經營重點。

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