以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

提問：雕叔你好，中港東湖壹号這個樓盤怎麼樣？覺得位置很好，但開發商很一般，如果後期是開發商的物業那更一般了，72畝修14棟，容積率4，感覺小區修得很密，偏剛需。建發央玺還有兩批次高層，看中央玺的品質，喜歡東湖壹号的位置，很糾結，望指點。自住兼投資。

回答：中港這種怎麼能和建發相比呢，中港在這邊陸續開發了幾個剛需盤，最後的市場反響都比較一般，如果不是位置（其實你也隻是看重位置），很難說跑赢大盤，中港的幾個盤幾乎都是趁着地段和樓市行情，在被動地浮浮沉沉。 整體來說中港的産品主打的是剛改、改善類的大戶型，這點和建發的高層有點類似，預估單價不會便宜，總價和建發旗鼓相當，從我們的經驗來看，買房雖然很看重地段，但是内在品質和樓盤的号召力也要講究，綜合來說建發是更好的選擇。

提問：雕叔你好！預算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七裡和機投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。 整體來看鳳舞七裡的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區，武侯新城南片區内目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發商的“TOP”系人居産品。 而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區，緊鄰武侯新城産業核心區，彙集着武侯電商産業功能區大樓、西部智谷、武侯科技園創業城、智·C8文化創意産業園(建設中)。雖然周邊彙集着多個産業載體，但是區域内的各項生活配套，還遠不如南片區的醇熟。 所以從位置上來說，我認為當下的鳳舞七裡更具有确定性，但是也不排除今後機投這邊的北片區會發展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七裡更勝一籌。 但是，從産品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶闆式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七裡産品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，産品形态上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。 就看你更側重什麼了，如果不差錢就看中樓盤内部的改善，那麼上中南華宇君啟，如果預算可以省一點,然後看中闆塊的綜合環境，那麼就上鳳舞七裡。

提問：請問雕叔，成都2手房真實待售的挂牌的巨多，這個城市是不是已經透支了未來幾年的價值啊？還值得外省人去專門為了投資而落戶嗎？

回答： 成都作為新一線城市，5條地鐵齊發，房價多年處于被低估的狀态。 從2020年中開始，成都無論是土拍、新房、二手學區房都開始了上漲行情，年中8宗地塊，7個都刷新了闆塊樓面價天花闆。 2021年的房價統計數據，成都的漲幅基本排在靠前位置。 這一波也不是全市行情，主要集中在核心區域，包括五城區、高新區南、天府新區核心闆塊，供需的失衡，紛紛跳上了2-3萬的均價局面。 攀成鋼、太古裡、金融城，更是站穩了3萬 ，個别突破了5萬 的大關。 不光是打新熱，天府一街的學區房、錦二青二學區房、高新區的二手房，幾乎是一天一個價。 還有，地價也開始捅破新的天花闆。 成都總體來看反應很快、基本面不錯、房價比價效應不貴。

提問：雕叔您好，新人首問:剛剛賣掉西二環一套二，想置換大點的房子，普四資格，總預算350萬左右，最近看房越看越絕望，資格不剛，預算不高，想改善感覺太難，又不敢一直等下去，擔心最後換個寂寞，目前勉強有如下想法，請雕叔幫忙分析參考。 1.首鋼璟辰裡高層和華潤時代風景洋房，這兩個項目麻煩從地段、産品、未來增值空間等方面，綜合分析比較一下，華潤時代風景屬于二圈層，會不會相比二八闆塊有發展局限性? 2.原小區龍灣半島居住很舒服，也習慣，目前裡面也有很多四房二手房可以選擇，請問相比上面兩個産品，值得考慮選擇嗎？如果選擇，再過段時間下手是否有機會撿漏？ 3.就我目前的預算，除了以上想法，還有哪些地段哪些樓盤可以選擇?新房二手房都可以考慮，主要是自住，當然也希望未來可以有增值空間 4.目前買房是好時機嗎？下半年會是什麼樣的走勢呢？謝謝！

回答：你好，作為普四的确隻能看一些順銷的，不那麼熱門的樓盤，這一點我們能認清現實，從實際出發就好。 1、首鋼在二八版塊，地鐵是豐富的，産品是剛改的層級，這個樓盤地段的二八版塊是比較熱門的區域，周邊開發商衆多，市場的預期，大家的期望值都比較高，我覺得應當是三環内普通上車最好的區域了，從産品看是高層哈，這一點如果你的預算就300左右，我覺得還是很不錯的選擇，至少是剛剛好的，從單價看兩萬五六，比周邊的二手房相差不大，屬于還可以的，未來看漲到3萬，問題不大。 時代風景地段差一些，但是産品更強，是洋房。時代風景處于十陵，是二圈層這一點來看教育是比不過成華的，商業目前也不如，地鐵的話可以說勉強打平，然後産品赢過首鋼，它的洋房産品，價格段差不多300-350萬，單價兩萬四五，你的預算也是比較合理的。 所以總的來說，首鋼地段好，産品差，華潤地段差，産品好，此時就看你内心側重點是什麼了？ 你是想去改善，所以如果入手一個首鋼的高層的話，怎麼談得上改善呢？所以如果要自住舒适性，我覺得華潤更加偏向改善，但是從大的版塊未來發展動力，教育等配套資源，我認為首鋼還是優于華潤的。 你選的兩個樓盤正好是半斤八兩，不過也正好是适合你預算和資格的樓盤，不能預算一定的情況下，啥都要，既要改善又要未來，一定要有側重，要堅定内心最初的想法。 如果是我個人的話，我可能會選擇更具有未來性的首鋼，看重版塊的價值，暫時放棄改善的想法。 2、龍灣半島的确很不錯，但是房齡大了，後期的流通性是欠佳的，除非你再買就是純粹圖自住的舒适性，也不尋求以後轉手了，升值了，那麼才可以考慮哈。如果一定要買的話，當下進入了樓市下行期，我認為年底到明年初出手，是比較合适的時機。 3、作為普通你要自住的話，我覺得還是可以側重于主城地鐵的那種，比如華潤二十四城、華潤時代風景，這些都是不錯的自住樓盤，另外類似的還可以看十陵地鐵洋房比如佳兆業珑樾壹号，但是門檻稍高。 4、當下買房要看新房還是二手房，新房現在遇到合适的樓盤了，入手是沒問題的，這個一直都是及早上車及早好，降價的可能性很小，二手房的話則如我前文所述，建議可以年底到明年初入手，到時候二手房指導價的威力已經顯現出來，市場比較低迷，成交低，價格也低，可能是一個比較好的時機。

提問：雕叔你好！華潤尚雲庭2.6左右單價和神仙樹大院單價2.3哪個值得入?還有龍潭市那邊，主要考慮小孩上學和陪讀。單看五到八年持有選哪種回報率更好？

回答：投資囤面積，自住看品質，尚雲庭作為萬年場的核心闆塊短期内成熟也不會改變，神仙樹大院也屬于防守型産品所以會比較穩，龍潭市屬于進攻型産品可以長持，投資收益傾向龍潭市，穩健實用推薦尚雲庭。

提問：請問雕叔，現在成都還可以買新房嗎？政策這麼不穩定，是現在下手比較好，還是再觀望一段時間？

回答： 新房可遇不可求，當下遇到合适的我認為是可以及時上車的，主要是分為幾點來考慮。 1、新房地塊整體來說，當下真正值得大家關注的并不多，隻有少數在城市開發進程中的核心區域，才值得入手，而其他絕大多數都處于比較偏僻的地段。而且從陸續上市的地塊來看，也并不會好到哪裡去，因此現在好地塊的新房，賣一套少一套，不需要我們對賭未來。 2、新房的價格，土拍價格，以及部分雙限地的以後預售價格，在我們看來，也并不是很有誠意，除了個别的比如興隆湖東的價格有些差異，新批次比老的還貴，但是絕大多數的地塊，整體的地價、房價都還是在上漲的，所以買今天的好新房，沒必要去賭明天的貴新房。 3、新房市場因為其杠杆利用率、房貸速度，産品品質等原因，當下市場認可度遠高于二手房，一旦接下來的新房便宜預售，那麼必然有更多的人蜂擁而至，到時候如果你是普通資格，又一定能買到嗎？如果買不到，而現在又拖着不買（被别人買光），那麼是不是到頭來兩頭空呢？ 所以目前新房我認為，還是有一定性價比的，包括時間周期上的性價比，如果有适合的，符合預算和預期的，應當拿下。

提問：雕叔你好！在高新區和青羊區上班，預算400萬，套三套四均可的新盤。或者小區環境好，教育資源優的二手房請推薦。

回答：你好，預算達到400萬的話，高新、青羊或者居中的武侯都還是有好些可選的樓盤，但主要也看你是否是剛需，甚至 剛幾 ，社保時長等，暫且先不管這些細節上的入圍難度，統一來說，高新區可以看凱德世紀名邸（極緻網紅)、 麓鳴 九天(TOD大盤)、金隅金成府（熱度很高）和保利和光逸境（樓盤體量不大，主打别墅)，基本都需要較高的順位度; 武侯可以看當代璞譽(剛改大盤)、武侯金茂府以（改善大盤)及鳳舞七裡（稍微剛需)﹔青羊可以看玉潤金沙(西三環外的小高層)、鹭島金沙壹品（教育剛改)以及建發央著（價格待定)。 二手房400萬的話，還是建議可以看大源的華潤鳳凰城、雅頌居等。 或者青羊五區的包括中大君悅金沙系列、金沙鹭島系列以及西子香荷、保利貝森公館、天合凱旋城這類，都是可以考慮的。

提問：雕叔你好，新人報道。請問總預算控制在300萬内，在主城區有沒有合适的新盤或者二手房樓盤推薦。主要考慮娃娃2023年上小學，希望學校中等水平。目前看了武侯新城區域和金牛茶店子房子不是太老，就是學校普通。

回答：你好，我建議說一下你當下的社保、戶口和剛需還是普通情況，這樣有助于判斷你當下的資格，然後推薦的也大有不同。 從新房的角度來看，比如你提及的金牛，在國賓的交投電建洺悅珑庭還是不錯的兩梯兩戶小高層洋房，總價300以内是有的，可以關注一波。 其實新房的話，對口的學校都比較一般或者說目前肉測不出來學校是牛校。 如果看二手房的話，學校可以稍好一些，但是樓盤本身品質就稍微差一點，推薦可以看看青羊新城，比如外光華、萬家灣等區域，這裡是青羊教育不錯的地方，而且在走上坡路。 已經招生的公立學校：成都市實驗小學（西區分校），同輝（國際）小學，草堂小學（子美校區），泡桐樹小學（桐欣校區），泡桐樹小學（綠舟校區），青羊實驗中學（光華校區），成都市37中學，樹德中學（光華校區）。在建的有：成都市實驗小學（光華校區），泡桐樹小學（紅碾校區），石室聯中（紅碾校區）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的東原時光道和恒大翡翠華庭為主； 5-10年的次新房則以：凱德風尚，中鐵西城，萬科金色領域，保利香槟光華，光華逸家，長虹和悅府，榮盛花語城，時光俊園，西城尚錦等樓盤為主。 5-10年内的次新房，除凱德風尚和中鐵西城，及光華逸家品質稍微偏改善，其他項目均屬于剛需。

提問：雕叔你好。我是剛需首套首貸，兩人分别為武侯戶口和高新社保資格，準備買入套三，手頭資金65,夫妻稅後年入32。現在看過航空港次新，如大成郡，及對面棠湖春天，以及成都新天地二期春天裡。 這些次新交通便利配套比較成熟，但由于增值稅和評估差價，現有資金無法覆蓋。新盤看過城投梧桐馨園和新力東園125平戶型。梧桐馨園環境好，但無地鐵覆蓋，緊挨芯谷，但後續發展未知。 新力東園緊鄰地鐵17,19号線交彙的九江北，繞城以及成新蒲快速，交通較為便利，但周圍無配套，無産業，闆塊也有點孤懸，是否會因九江北地鐵的帶動發展也不确定。愛人是老師，除增值考慮外，學區需求稍弱。因為有老人，五年左右可能有置換需求，所以要考慮一定的增值和房子的流動性。請雕叔分析一下，我是該籌資入手次新，或者新盤二選一，或是有更優選擇推薦？

回答：您好，手頭資金65，如果買新房，貸滿7成的話，理論上可以夠到220萬左右。買二手房的話，現在就很不好評估，一方面有稅費中介費，另一方面評估價格又偏低（包括指導價這類），所以二手房最後辦下來，可能至多能買到170萬的房子，因為你65萬要先扣除很多稅費中介費。 那麼回到航空港的話，大成郡、棠湖春天以及成都新天地二期春天裡，整體來看都還算是符合你們預算的，可以上到套三，但是這個闆塊的城市基本面比較一般，地鐵是最大優勢，但地鐵不是萬能的，嘈雜混亂擁擠和教育的匮乏，使得它在以往多次城市浪潮裡，航空港可以說都是跑輸了大盤的，到目前為止也是小有漲幅，而接下來雙流的指導價到了這一區域還将繼續惡化後期的漲幅和樓市的流通性，當下買入，屬于接盤操作。 整個二手房市場都是如此，尤其是在170萬以内的預算情況下來看。 如果買二手房，一是産品更好，二是杠杆更大，三則是市場認可度高，流通性好。 梧桐馨園産品好，價格低，但是沒地鐵是硬傷，居住和增值都很差，直接放棄。 新力東園倒是個挺不錯的順銷樓盤，17号線就已經穩了，到主城區、南門都比較方便，周邊還有兩個萬科，華潤的樓盤支持人氣和商業等，至于教育的确是荒蕪，但是你們不太看重這一點。 就産品的話，新力東園單價1.6萬，你們可以看到一些洋房小高層産品，性價比和産品都是很不錯的了，應該着重看這個樓盤，具體問銷售是否還有房源。

提問：（1）現在開始交高新區的社保，想在高新區買套房，投資為主，可行否？（2）如果要買高新區的新房，至少要交多久的社保？如果新房沒資格，要等太久，二手房是否有好的推薦？（3）深圳的房貸是否會影響成都買房的貸款？會不會面臨要全款的問題？

回答： 深圳戶口，深圳有貸。 1、如果戶口确實不能遷來成都的話，那麼現在開始繳納高新區的社保，需要累計滿2年，時間周期比較長的，2年後高新區樓市發展如何，是否還有價值筍盤，需要打個問号。而如果你可以補繳社保，或者盡量想辦法縮短社保累計時間的話，比如在1年内可以弄好成都資格，那麼我們認為是比較合适的，至少房價、行情被按住了，入手難度不大，投資價值也有。 2、前面說了，需要累計滿2年，現在繳納就是2023年8月，如果從2020年8月開始補繳到現在，那麼你再繳納1年，就是2022年8月，就可以湊夠2年了，2年就可以買房。新房資格和二手房資格都是一樣的，隻要你能買高新二手房就可以買高新新房，隻不過新房存在一個順位度的問題，剛需，普通，第一第二第三第四順位的差别，越是剛需，越是第一順位，買到新房的可能性就越大。 新房和二手房也是一樣的累計時間，不是說新房需要2年，而二手房隻需要1年，都是一樣的獲取購房資格時間。至于需要推薦哪些樓盤的話，我建議你先考慮下你這杠杆如何打的問題，是要全款，還是說貸款多少？有了總價，有了資格順位度，才好評估哪些樓盤适合你。總體來說新房推薦新川一帶的，二手房推薦市一醫院、金融城、大源、新川一帶。 3、深圳有房貸，全國查貸款記錄，因此會影響成都的買房貸款，如果不結清深圳的，在成都就是二套房，高新區二套房首付比例是至少7成。如你提前結清了深圳的房貸，那麼成都就是首套房，在高新區買，首付比例是4-5成（144平以上需要5成首付）。 至于全款，是不會要求的，隻看你的還貸能力和意願了。整體你可以先思考下，然後追問回答裡說明一下總價和杠杆比例問題，我們才好繼續分析。

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