在房子買賣中，對于房屋面積是造價、計價、銷售等等的基本數據，關于建築面積的計算，也曾經多個規範、多個部門協調，現進行一次梳理供參考。

一、相關定義與部分條文

1、《建築工程建築面積計算規範》（GB/T50353），發布部門：中華人民共和國住房和城鄉建設部

1）建築面積：建築物(包括牆體)所形成的樓地面面積；

2）地下室：室内地平面低于室外地平面的高度超過室内淨高的1/2的房間；

3）半地下室：室内地平面低于室外地平面的高度超過室内淨高的1/3，且不超過1/2的房間；

4）3．0．7建築物架空層及坡地建築物吊腳架空層，應按其頂闆水平投影計算建築面積。結構層高在2．20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2．20m以下的，應計算1/2面積；

5）3．0．12附屬在建築物外牆的落地櫥窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2．20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2．20m以下的，應計算1/2面積；

6）3．0．13窗台與室内樓地面高差在0．45m以下且結構淨高在2．10m及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。

7）3．0．21在主體結構内的陽台，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽台，應按其結構底闆水平投影面積計算1/2面積。

8）為貫徹國家節能要求，鼓勵建築外牆采取保溫措施，建築物外牆外側有保溫隔熱層的，保溫隔熱層以保溫材料的淨厚度乘以外牆結構外邊線長度按建築物的自然層計算建築面積，保溫隔熱層的建築面積是以保溫隔熱材料的厚度來計算的，不包含抹灰層、防潮層、保護層(牆)的厚度。建築外牆外保溫見圖10。

9）不應計算建築面積：頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷；窗台與室内地面高差在0．45m以下且結構淨高在2．10m以下的凸(飄)窗，窗台與室内地面高差在0．45m及以上的凸(飄)窗；設置在建築物牆體外起裝飾作用的幕牆，不計算建築面積；騎樓、過街樓底層的開放公共空間和建築物通道。

2、《房産測量規範》GB/T 17986.1，發布部門：國家質量技術監督局

1）8．1．1 房産面積測算的内容：面積測算系指水平面積測算，分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建築面積、共有建築面積、産權面積、使用面積等測算；

2）8．1．2 房屋的建築面積：房屋建築面積系指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2．20m以上(含2．20m)的永久性建築；

3）8．1．4 房屋的産權面積：房屋産權面積系指産權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋産權面積由直轄市、市、縣房地産行政主管部門登記确權認定；

4）8．1．6 面積測算的要求：各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規定的限差以内，取中數作為最後結果；

5）8.2.1 計算全部建築面積的範圍：挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算；

6）8.2.2 計算一半建築面積的範圍：未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算；

7）8.2.3 不計算建築面積的範圍：層高小于2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.2米的地下室和半地下室；建築物内的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台；

8）成套房屋的套内建築面積由套内房屋的使用面積，套内牆體面積，套内陽台建築面積三部分組成；

9）共有共用面積包括共有的房屋建築面積和共用的房屋用地面積，無産權分割文件或協議的，可按相關房屋的建築面積按比例進行分攤；

10）獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

3、相關規範：《住宅設計規範》（GB50096），《全國統一建築工程預算工程量計算規則》，《房屋建築與裝飾工程工程量計算規範》（GB50854） 。

二、不同之處

1、高度計算标準不同：《建築工程建築面積計算規範》按2.2米和1.2米分為三檔，《房産測量規範》隻按2.2米分兩檔。

2、陽台不同：《建築工程建築面積計算規範》以結構主體劃分，《房産測量規範》按是否封閉劃分。

3、關于凸窗：《建築工程建築面積計算規範》以窗台和淨高為标準有詳細規定，《房産測量規範》無明确規定，有的參考夾層、插層、技術層2.2米的規定。

4、《住宅設計規範》規定套型陽台面積，陽台的面積均應按其結構底闆投影淨面積的一半計算；套型總建築面積應等于套内使用面積、相應的建築面積和套型陽台面積之和。

三、關于面積拓展

在各個省市也有關于建築面積的設計、測量等規定，主要還是集中在關于凸窗、設備平台、陽台、露台、雨棚等方面，另外就是關于規劃與房産不一緻的地方如何協調，給設計、報批、銷售帶來如何統一口徑的問題；所以在項目開發之前，就應對政府部門的詳細規定進行解讀和意見征詢，避免後期返工或遺憾。

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