2021年能笑傲地産江湖的除了滕州便是台兒莊了，運河古城生态旅遊是台兒莊重要的城市名片。那麼台兒莊的城市功能布局如何？發展方向在哪？這些便是我們今天探讨的内容......

在2021年7月6日台兒莊區人民政府發布了十四五規劃和2035年遠景目标綱要，該通知關于城市空間的描述為：

東提：提升農業田園和通航機場綜合利用功能，打造東部農業休閑田園和生态功能觀光區。

西融：優化調整西部片區規劃，完善社區、學校、公園、産業等功能，促進産城融合、城鄉融合。

南跨：引導旅遊服務功能跨河拓展、推動建設運南文旅活力新區，提升便捷窗口形象。

北擴：加大北部新區建設，完善新區業态布局，加快規模擴張。

中疏：有序推進城市更新，整合城市資源，推動公共服務功能向外轉移。發揮古城輻射帶作用，讓老城換發新活力。

很顯然東部田園農業，西部為城鄉融合，南部運河旅遊，中部提質更新，唯有北部提出打造文教高地！

台兒莊上個月在北部新區出現了一個地王，我們知道土拍熱度直接反映出這座城市樓市信心與市場需求，同時也是城市闆塊價值的風向标！很顯然2021年的土拍地塊在今年均會入市，這些地塊未來的價值又會是如何？和城市的發展又會是什麼關系？

我們今天就盤一下2022年即将入市的新地塊.........

2021年台兒莊土拍市場共出售8塊土地，其中台兒莊2020-17澗頭集鎮地塊及台兒莊2021-10古城地塊為非住宅地塊我們不再讨論。

5月27日台兒莊2021-6地塊：

台兒莊2021-6地塊指标

總用地面積36579平方米 或約54.8畝，

1.0＜容積率＜1.4

建築密度：26%，綠地率：35%

成交價1.654億，約301萬/畝

約合樓面價3229元/平方

該地塊深處于老城的中心即上面所謂的“中疏”，拆遷改造就是老城的有機更新的主旋律！該地塊位置絕佳離古城較近，生活便利極為便利。這也是老城區的優勢吧！

該地塊由于限高24米，意味着最高不會超過八層。由于1.4的容積率，為低密度洋房社區，預計售價8500-9000 。由本土國企台兒莊區城鎮投資有限公司開發，唯一的劣勢便是緊鄰造紙廠，由于緊鄰“化工屬性的污染源”我們認為居住價值一般。喜歡老城區的可以關注一下.......

9月23日台兒莊2021-14地塊：

台兒莊2021-14地塊指标

總用地面積34741平方米 或約52畝，

1.0＜容積率＜2.2

建築密度：25%，綠地率：35%

成交價1.46億，約279.9萬/畝

約合樓面價1910元/平方

需要注意該盤是中原集團與綠城合作的樓盤，該盤中原建設綠城監理可謂優勢互補。屬于綠城的桂語系取名桂語江南。航拍照片顯示該盤已經施工至四五層高度，應具備預售條件預計年前會開盤收割。

由于該地塊限高50米，從其鳥瞰圖也可以看出均是17層的小高層布局。北側的幼兒園重新布局與西南側，該鳥瞰圖顯示應是一期工程，路西側為二期。

該盤北鄰新建的區人民醫院，有利有弊，但我們認為更為适合養老居住。該盤最大的亮點是設計方案均是綠城産品屬于綠城代建，成本相對較高。我們知道新城綠城玉蘭花園相比一路之隔的壹号院每平方高出1500元，也就是說在新城同地段綠城品牌溢價高達1500元/平方。

售價多少？綠城桂語江南會比周邊溢價1500每平方？顯然不會有這麼高的品牌溢價，價格也與産品力挂鈎，産品力如何？我們下期再做調研......

9月30日台兒莊2021-22地塊：

台兒莊2021-22地塊指标

總用地面積90791平方米 或約136.3畝，

1.0＜容積率＜1.5

建築密度：30%，綠地率：35%

成交價2.452億，約179.8萬/畝

約合樓面價1800元/平方

該地塊與觀瀾府隔路相望，該地塊由台兒莊劉家持有。但周邊均是農田顯然該片區屬于上面提到的所謂“東提”區域。以布局農業觀光休閑為主......

台兒莊劉家頗為低調但實力醇厚在新城均有布局，更是在台兒莊房地産市場“呼風喚雨”占據主導地位，開發樓盤品質屬于中上遊水準！

由于限高24米應是8層以下的洋房為主，預計和觀瀾府布局一緻。目前觀瀾府均價6500，該地塊何時啟動？産品力如何？

11月25日台兒莊2021-7地塊：

台兒莊2021-7地塊指标

總用地面積15136平方米 或約22.7畝，

1.0＜容積率＜2.4

建築密度：35%，綠地率：35%

成交價0.59億，約260萬/畝

約合樓面價1624元/平方

該地塊為錦樾府二期項目，彙衆集團去年8月14日拿下錦樾府地塊，彼時地價約200萬/畝，樓面價約1251元/平方，一年有餘到了今天地價上升到了260萬/畝，樓面價也到了1624元/平方。

該地塊位于上面提到的“西融”，即産業融合及城鄉融合區。目前該盤一期在售均價6500........

12月2日台兒莊2021-9地塊：

台兒莊2021-9地塊指标

總用地面積11090平方米 或約16.65畝，

1.0＜容積率＜1.6

成交價0.167億，約100萬/畝

約合樓面價941元/平方

我們把該地塊歸納為鄉鎮用地，其與邳莊鎮中學為鄰。同為台兒莊城市建設綜合開發公司開發應是清荷園小區的續建，這裡不做讨論了。

12月2日台兒莊2021-24地塊：

台兒莊2021-24地塊指标

總用地面積82054平方米 或約123.2畝，

1.0＜容積率＜2.2

建築密度：25%，綠地率：35%

成交價4.677億，約379.6萬/畝

約合樓面價2590元/平方

該地塊位于新建區人民醫院東側，以溢價8610萬成為台兒莊區“真金”地王。由棗莊市佳居置業摘得代表樓盤為奧德瑞沂府。

該地塊與綠城桂語江南無論是地段及用地指标基本相近，土地成本大幅高于周邊的碧桂園、雲溪九裡等地塊，那麼參考雲溪九裡7600-8300的價格區間，該盤或售價8000以上？

總結：

土拍熱潮既能反映闆塊價值也能指明城市的發展方向，毫無疑問北部新區在區人民醫院、古城學校、市民中心等頂級配置資源的加持下，已經成為名副其實的文教新區價值高地！

從以上的年度土拍市場分析不難看出：

東提區域有觀瀾府西側的2021-22地塊，由于周邊有一望無際的農田，市政配套有待完善，開發時期并未成熟，市場也有待觀察。

西融區域僅有彙衆的錦樾府一個商品房樓盤，但遠離主城區屬于産城融合與城鄉結合區配套并不完善，但後期或有高鐵站利好。

南跨并未有新地塊入市.....

中疏區域有造紙廠南2021-6地塊入市，該地塊優勢明顯：低密度洋房，生活配套成熟，但緊鄰造紙廠略有遺憾。

我們認為今年台兒莊樓市的焦點就在北部新區，綠城桂語江南将會與佳居置業的2021-24地王同台競技，房價又會到何種高度？

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!