▶ 二手房：8月南京二手房成交9733套，環比上漲了9.6%，同比也漲了39.9%；成交均價30805元/㎡，環比有所回落。

▶ 新房：8月南京新房共成交4152套（不含溧水、高淳），環比跌了49.7%，同比漲了4.5%。經曆了7月火熱的開盤，8月新房市場略顯疲态，不少樓盤去化一般。

Part.1

市場政策篇

1、央行調整新發放商業性個人住房貸款利率

8月25日央行發布最新公告稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限内固定不變。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。業内人士普遍認為，這樣的定價實際上體現了“住房不炒”、從緊從嚴的政策取向，整體符合市場預期。

2、南京規範整治公寓變辦公現象

南京六部門下發“關于印發《商業辦公項目違規拆改專項排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓變辦公現象。按照市政府統一部署，為防止商業辦公項目違規拆改行為，落實《關于商辦項目違規拆改有關問題的會議紀要》要求。

3、南京整治住房租賃市場 嚴查9種違規行為

從2019年8月起，南京市房産局、公安局、市場監管局、地方金融監管局利用2個月左右的時間，通過市區聯動、部門綜合執法等手段，依法集中整治和規範房地産經紀機構、住房租賃企業經營行為，嚴查“高收低出”經營模式、挪用租金等9種行為。

Part.2

二手住宅篇

一、8月南京二手住宅市場概況

1、成交量9733套 環比上漲9.6%

據南京網上房地産顯示，8月南京二手房成交9733套，環比上漲了9.6%，同比也漲了39.9%，仍保持着上漲趨勢。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅成交量走勢

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套

2、成交價30805元/㎡ 有所回落

據南京我愛我家研究院統計，8月南京二手房成交均價30805元/㎡，環比下降了3.5%，同比則上漲了1.2%。從成交價來看，二手房市場熱度有所下滑。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅成交價情況

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：元/㎡

3、江甯成交量排第一 鼓樓價格最高

從各區成交情況來看，8月江甯成交2107套，排名全市第一；浦口排在第二位，成交1400套；鼓樓成交量1290套，排名第三。價格方面，鼓樓仍排名首位，8月成交價41087元/㎡；建邺成交均價36048元/㎡，排在第二位；綜合來看，8月南京7大區房價都有不同程度地回落。

2019年7-8月南京各區二手住宅成交量價情況

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套、元/㎡

4、挂牌量價仍保持穩定

8月南京二手房挂牌量11594套，環比小幅上漲了1.4%；挂牌價方面，8月均價30237元/㎡，環比下滑了2.3%。從挂牌行情來看，自3月以來，二手房挂牌量價都十分穩定，整體波動較小。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅挂牌量價情況

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套、元/㎡

二、8月南京二手住宅交易結構

1、8月二手房房客比為1.03

據南京我愛我家研究院統計，8月南京二手房房客比為1.03，環比7月微漲了0.01，保持穩定。整體來看，8月市場挂牌量、客戶量都有小幅上漲，但還是出現了一定程度上地供大于求現象。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅房客源比

數據來源：南京我愛我家研究院

2、客戶成交周期環比縮短1.1天

8月南京二手房客戶成交周期為20.3天，環比7月減少了1.1天；房源成交周期165天，環比增加了9.82天，随着市場挂牌量地不斷增加，客戶選擇性愈發增多，也會拉長部分房源的成交周期。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅成交周期走勢

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：天

3、議價空間基本穩定

8月南京二手房議價空間為2.95%，環比微漲了0.02%，變動不大；整體來看，在傳統銷售旺季過後，二手房交易過程中客戶的主動權已經有所增加，談判空間相對擴大。

2018年8月-2019年8月南京二手住宅議價空間

數據來源：南京我愛我家研究院

三、8月南京二手住宅客群畫像

1、外地客群占比達65.5%

8月南京二手房購房客群外地人占比達65.5%，環比增加了4.5%，其中江蘇省内其他城市占比33.3%，外省地區占比32.2%；另外，南京本地客群占比為34.5%。

8月南京二手房購房客群戶籍占比情況

數據來源：南京我愛我家研究院

2、35歲以内客群占比57.8%

從購房客群年齡來看，26-30歲占比仍最高，達25.7%；31-35歲次之，占比為22.1%；35歲以内總占比達57.8%，整體購房客群仍以年輕人為主。

8月南京二手房購房客群年齡段占比情況

數據來源：南京我愛我家研究院

3、剛需是主流 總價200萬左右小戶型

從8月客戶置業喜好來看，仍以剛需為主，二手房成交總價段集中在100-300萬，累計占比68.7%，其中100-200萬成交占比42.1%。從成交面積段來看，90平以下小戶型累計占比70.7%，2房、小3房最受購房者青睐。

8月南京二手住宅成交總價段和面積段占比情況

數據來源：南京我愛我家研究院

四、8月南京二手住宅熱門小區及商圈

1、8月南京最熱門小區：中海國際社區

2、8月南京最熱門商圈：橋北

Part.3

商品住宅篇

1、新房成交4152套 環比跌了49.7%

8月南京商品住宅市場共成交4152套（不含溧水、高淳），環比跌了49.7%，同比漲了4.5%。8月商品住宅總成交面積達56.88萬㎡，環比跌了41%。經曆了7月火熱的開盤，8月新房市場略顯疲态，不少樓盤去化一般，有些不需要公證搖号，直接平推。

2018年8月-2019年8月南京商品住宅成交情況

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套

2、浦口成交排第一 各區成交量均下跌

從各區成交量來看，環比均有所下滑，浦口8月成交量隻有7月的一半，但仍然位列第一，占比全市的45%。江甯以1150套的成交量位列第二，而此前成交較多的栖霞區，8月隻有239套，主要還是跟這兩個月的上市量有關。

2019年7-8月南京各區商品住宅成交情況

數據來源：南京我愛我家研究院，單位：套

3、上市量6300多套 江北占比超3成

8月南京共計33家樓盤加推，上市了6300多套房源。其中江北和都市圈是上市量主力軍，江北加推了1900多套房源，占比超30%，都市圈、江甯闆塊位列其後，河西、城北、仙林闆塊上市量也有所增加。

2019年8月南京各闆塊開盤占比情況

數據來源：南京我愛我家研究院

去化方面，隻有4盤當天售罄，5盤去化9成以上，其他樓盤去化都一般，不少樓盤直接平推不需要搖号。江北核心區由于上市量過多，也不如此前火爆，但自貿區的獲批，為江北新區再次帶來利好，而江甯、仙林等不少樓盤，去化情況一般，河西的優質樓盤依然搶手。

Part.4

城建規劃篇

1、重磅！江蘇自貿區正式獲批，江北迎新利好

8月26日，國務院印發《中國（山東）、（江蘇）、（廣西）、（河北）、（雲南）、（黑龍江）自由貿易試驗區總體方案》。這意味着曆時6年，江蘇自貿區正式獲批！其中南京片區位于江北，8月27日，南京江北新區正式官宣自貿區範圍示意圖！其中涵蓋核心區中央商務區、研創園、大橋西以及江浦一小部分，總面積39.55平方公裡。

2、南外仙林接連入駐麒麟、華僑城

8月9日下午，麒麟科創園、麒麟街道、江甯區教育局與南京外國語學校仙林分校簽訂合作辦學協議，麒麟科創園學校、麒麟片區的麒麟中心小學、麒麟初級中學将于今年秋季起與南京外國語學校仙林分校開展合作辦學。8月28日南京華僑城官方發布南京外國語學校仙林分校華僑城小學、華僑城中學合作辦學簽約儀式。

3、好消息！南京5号地鐵線有望新增3站

南京地鐵5号線又傳出了新消息。近日，江甯區政府網站上挂出一則針對人大代表建議的答複結果。答複中提及，規劃部門在《江甯區軌道交通線網規劃》中建議：地鐵5号線自吉印大道站延伸至東善橋、江蘇軟件園，線路增設3座車站。

4、高度重視！地鐵12号線加快啟動

日前，南京市人民政府發布了《支持中科院高端創新資源落戶麒麟科技城的政策措施》，此次發布的文件中，有一條政策就是關于地鐵12号線，“加快啟動12号線建設，進一步優化調整麒麟科技城内線路走向、規劃站點等”。青龍山、馬群、麒麟、百家湖闆塊都将享受地鐵利好！

說明：文中數據為南京我愛我家研究院原創數據，如有引用/轉載請注明來源。

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