中南建設董事長陳錦石表示，中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生産正常化。相信渡過難關之後，公司的管控能力會更強，各項改革也将更到位

《投資時報》研究員 卓瑪

今年上半年，各大房企經曆了多重考驗。作為行業中的重要一員，江蘇中南建設集團股份有限公司（下稱中南建設，000961.SZ）也在市場震蕩中堅韌前行。

8月29日晚，中南建設發布2022年半年報。财報顯示，該公司上半年實現營業收入241.35億元，實現歸母淨利潤為虧損16.15億元。

縱覽中南建設上半年業績表現，總體喜憂參半，“韌”成為公司經營發展的關鍵詞。盡管上半年錄得虧損，但憑借多年的穩健經營及嚴格的财務紀律，中南建設上半年在降杠杆、保現金流方面依然取得了不錯的表現。

截至上半年末，該公司有息負債餘額降至511.7億元，較年初下降17.6%，年内到期公開債務僅為2億元；公司經營活動産生的現金流量淨額為48.09億元，并連續5年保持正值。

8月30日下午，公司召開半年度業績交流會，中南建設董事兼總經理陳昱含在會上表示，展望後市，短期很煎熬，長期有信心，公司上下将卧薪嘗膽，向黎明铮行，專注地産和建築主業，挖掘存量盤，繼續保衛現金流安全。

中南建設董事長陳錦石也表示，行業當前還沒有觸底，“預計還需要半年到一年的時間”。但将來的房地産市場會更規範，發展會更穩定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地産。

全力推進保交付工作，承擔市場主體責任

2022年，房地産行業的調整仍在持續。作為國民經濟的重要行業，從去年中央經濟工作會議提出加強預期引導，進一步明确支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求以來，政策方向越來越明确。相信随着政策靈活度的進一步增加，企業新發展模式探索的進一步深入，行業将逐步企穩。

受市場調整影響，中南建設上半年房地産業務實現合同銷售金額330.1億元，實現銷售面積267.6萬平方米，同比分别減少69.7%和66.1%，平均銷售價格為12333元/平方米。其中，一二線城市實現的銷售金額占總量的48%，同比略有上升。

盡管銷售簽約額難以維持增長，但中南建設圍繞“保交樓、穩民生”的政策導向，全力推進保交付工作，承擔市場主體責任。

針對市場情況，中南建設有針對性地調整了不同項目的施工進度，放慢了施工節奏。今年上半年，該公司新開工面積為114.6萬平方米，竣工面積346.1萬平方米。

截至6月底，中南建設房地産闆塊已累計交付57個項目，共計32849套品質住宅。據媒體統計，該公司交付總量位居全行業TOP9，多個項目交付滿意度達100分。而針對下半年的交付工作，中南建設也已做好鋪排，預計将新增交付8.3萬套。

截至今年6月末，中南建設擁有房地産開發項目482個，其中在建項目規劃建築面積合計約2659.2萬平方米，未開工項目規劃建築面積合計約1045.0萬平方米，可竣工資源總面積為3704.2萬平方米，其中一二線城市面積占比約36%，三四線城市面積占比約64%。

建築業務方面，中南建設上半年建築業務實現營業收入41.63億元，綜合毛利率為4.66%。上半年新承接（中标）項目合同總金額為25.4億元。其中，3億元以上項目2個，占比 46%。

該部分業務涉及的多個重大工程也在穩步推進——如北京豐台站周邊配套路網工程順利完成建設、杭州西站樞紐站站東疏解通道全面貫通、以及南京地鐵11号線商務東街站開始主體結構施工等。

事實上，項目的順利交付正是房企核心競争力和經營能力的體現。在目前的行業大變局下，“交付力”最能檢驗房企自身是否穩健經營。機構普遍認為，标杆性民營房企的努力保交樓在當前市場環境下殊為不易，它們的現金流安全、如約交付及償還債務等表現，不僅為業主帶來信心，更能提振行業信心，顯示出頭部房企的擔當與責任。

清晰現金流管理，守住經營安全底線

當下，規模和利潤增長已不是房企追求的首要目标，如何穩住現金流“活下去”才是生存要義。

對于地産企業來說，現金流就是血液般的存在，也是反映房企真實經營狀況的重要指标。甚至有業内人士認為，決定房企能活多久的恰恰就是經營性現金流。但今年上半年，經營性現金流為正的企業鳳毛麟角。

在銷售持續低迷、融資渠道不暢的背景下，中南建設通過清晰的現金流管理思路，平衡資金壓力及運營風險，上半年仍保持了良好的經營性現金流狀況。

中報顯示，中南建設上半年經營性現金流入467.7億元，經營活動産生的現金流量淨額為48.09億元，同比增長99.41%，并連續5年保持正值，顯現出難得的韌性。

打鐵還需自身硬。良好的現金流管控是守住企業安全經營底線的必要舉措，而在債券違約頻發、房企暴雷持續、多地出現停貸風波的情況下，保兌付也是當下市場普遍關注的焦點。

Wind數據顯示，2022年—2025年是房企債務兌付的高峰期，其中2022年是未來四年中房企償債壓力最大的一年。但中南建設始終堅守承諾，每次都如期如約兌付。陳昱含在業績會中坦言，“上半年我們扛過了若幹兌付高峰，在境内債方面沒有違約，美元債交換要約持續推進”。

其中，今年3月，中南建設拿出9.94億元如期支付“20中南01”、“20中南02”和“21中南01”的年度利息，并兌付回售的“20中南01”；4月，兌付“建銀6優A”本息2.48億元；5月，兌付“17中南01”、“19中南02”和“20中南01”本息512萬元；6月，支付“20中南建設MTN001”年度利息和回售本金3.55億元；7月，兌付“建銀7優A”本息3.96億元，支付“21中南建設MTN001”年度利息6800萬元。

而就在中報發布前三天，中南建設剛剛支付了1.83億元的“20中南建設MTN002”年度利息及回售資金。

這一個個兌付數字的背後，正是中南建設抗風險能力的體現。

基于此，今年上半年，中南建設進一步壓降有息負債109.4億元，下降幅度達17.6%，超過行業平均水平。同時，得益于長期堅持不依賴有息負債的發展模式，該公司有息負債餘額僅為511.7億元，與經營規模的比值繼續保持行業最低水平。

其中，中南建設的短期借款和一年内的有息負債合計194.9億元，占總有息負債的38.1%，并較2021年末減少45.8億元，負債結構進一步優化。

而從财務安全的角度來看，中南建設截至今年6月末擁有貨币現金163.24億元，未來一年公司待償還公開市場債務共17億元，年内公開市場到期債務僅為2億元，足以保障短債的償付安全。

與此同時，中南建設的“三道紅線”指标也持續改善。截至今年6月末，中南建設的總負債率、淨負債率和扣除預收賬款後的負債率分别為88.05%、85.19%和79.10%，分别較2021年末下降0.32個百分點、7.58個百分點和1.42個百分點。扣除受限資金後的現金短債比為0.61，較年初增加1個百分點。

融資渠道擴寬，看好未來房地産市場

在降負債效果顯著的同時，中南建設的融資渠道也進一步擴寬。

有消息稱，銀行間市場交易商協會探讨通過中債增進公司增信支持民營房企發債融資，中南建設也是試點之一。而在此前，該公司控股股東已與華融資産和江蘇資産這兩家AMC機構簽署戰略協議，預計可獲得70億元的資金支持。

在8月30日下午的業績會上，陳昱含在談及上述合作進展時表示，目前公司已有十餘個應收款融資項目提交了評審，後續将視審批情況落地。在各級政府的幫助下，公司和相關機構都在共同推動，争取早日突破。

“AMC參與到房企纾困和轉型升級中來，是本次國家救市舉措中的創新之舉，對相關各方而言都存在一些空白和盲區，因而融資落地未必如想象般迅速。接下來，公司将在AMC機構及相關主體監管下共同決定資金的具體用途，包括現有項目複工複産、未來項目發展或用來償還債務等。這些增量資金将有利于增加公司流動性，助力公司轉型升級。”陳昱含說。

陳昱含還表示，随着政策環境的相對放松，當前公司各渠道融資都在進行。除與華融資産和江蘇資産的合作外，公司房地産項目的開發貸和建築業務流動性貸款也都正常進行。此外，公司股東大會在年初通過了100億元的融資工具授權額度，如果市場有機會，會努力把握。

對于目前行業的看法，陳錦石認為，行業當前還沒有觸底，“預計還需要半年到一年的時間”。但在政府各級調控下，将來的房地産市場會更規範，發展會更穩定，不能再用以往野蠻式高速增長的觀點看待房地産。

對于公司目前的轉型升級進展，陳錦石則表示，中南最大的成績就是能活下來，能抗風險、能防風險，把經營生産正常化。相信度過難關之後，公司的管控能力會更強，各項改革也将更到位。

展望未來，中南建設在中報中表示，在市場仍處于調整階段時，公司将堅持審慎策略，确保經營安全。在市場明确回暖前，将根據市場變化确定推盤速度，保持靈活的價格策略，控制庫存的增長。公司将以現金流安全作為第一目标，積極推動銷售，增加回款，增加自由現金，同時将進一步精細化管理，嚴格控制費用，與各類合作方和金融機構協商，優化付款條件，控制現金支出。

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