上周我們對東門最有代表性的龍潭寺-十陵進行了對比分析--東門兩個價格窪地，到底怎麼選？

本周我們把視角旋轉180度，來看看西邊，同樣有兩個代表闆塊：武侯新城-青羊新城。

兩個闆塊在房價、發展模式上有很多相似點：

1、有規劃在前，對舊有土地、舊房進行改造、重建。

2、有産業落地，依靠産業聚攏人口。

4、有資本先行介入，提升闆塊整體調性。

武侯新城二手房情況：

目前二手房均價大約在1.1-2.7萬元/㎡之間，10年内房齡普遍均價在2.2-2.4萬/㎡之間，區域内二手房呈現兩極分化，整體發展水平也劃分成幾個小版塊呈現明顯梯度。

發展較好的區域以地鐵3号線為界，東南側大開發商雲集，金茂、中鐵建、中糧、保利等集中入駐，新房房價拉高整個闆塊調性，整個片區居住品質較高；其次是周邊的簇橋、機投片區，主要是安置房為主，二手房均價普遍在1.1-1.2萬元/㎡。

保利花園外立面

已交付的房源中（二手房），置信、保利、龍湖等産品品質高于周邊，片區内占據2.2-2.4萬元/㎡這個區間段。

武侯新城部分二手房挂牌價（圖源諸葛找房）

青羊新城二手房情況：

目前二手房均價在1.7-2.8萬/㎡之間，普遍均價在2.3萬/㎡左右，10年房齡左右的二手房價格在2.4-2.6萬/㎡之間，略高于片區均價，兩極分化不明顯。

青羊新城新房依然占據很大市場，目前綠地、中鐵、凱德、中鐵建、五礦、城投等知名房企均有布局，片區城市面貌相比武侯新城更好。

青羊新城日月大道路邊

二手房數量上相對更少但偏科不嚴重，“安置房與豪宅齊飛，老破小與電梯房共一街兩岸”的情況不太多，不同項目房價差異相對更小。

青羊新城部分二手房挂牌價（圖源諸葛找房）

價格：半斤八兩

分化：武侯新城更嚴重

數量：武侯新城更多

層次：武侯新城更豐富

區位而言，兩個闆塊在地理位置上接近，都位于西3.5環線位置，兩個闆塊都依托一條地鐵線路，發展路徑有很多相似之處。

這一點從配套層面解讀也能看出在規劃上青羊新城對武侯新城有一定借鑒、學習的成分：

地鐵交通來看，四号線橫亘于青羊新城，縱貫東西，連接起青羊新城和溫江、主城乃至龍泉驿方向；

而武侯新城的核心居住區也是圍繞地鐵3号線延展，兩個闆塊不分勝負。

新城地鐵線走向

商業現狀來看，青羊新城已經呈現的有鵬瑞利青羊廣場、綠地熙世界購物中心、青羊萬達等大型商業綜合體以及各小區社區底商；

武侯新城主要由吾悅廣場、武侯萬達等，以及各類社區底商組成，武侯新城在呈現度上略遜一籌。

青羊鵬瑞利/武侯吾悅廣場

教育資源來看，青羊區是傳統的“學區大戶”，青羊新城目前引入了成都實驗小學、東城根街小學、泡桐樹小學、石室聯合中學等資源（分校區，非挂牌）；

武侯新城目前主要是川大附屬實小南區、北二外成附小、龍江路小學新城分校等，教育這一塊青羊新城各類公立學校在數量、知名度、口碑上都更勝一籌。

青羊泡桐樹小學（綠舟校區）/武侯北二外附小

城市界面和居住環境來看，青羊新城無老破小、安置小區規整，沿光華大道沿線綠化非常好，沒有非常髒亂的區域；

武侯新城城市界面較好的主要是保利花園、當代璞譽等住宅區南側，武侯大道北側環境較一般，老破小和豪宅區在一路之隔，這一塊青羊新城暫時領先。

地鐵：半斤八兩

商業：武侯新城呈現度、人氣稍差

教育：青羊新城數量、質量領先

城市界面：青羊新城整體得分高

回歸到區域的頂層設計來看，

青羊新城的産業規劃中，總部經濟是龍頭，金融、商務、文博、科技四個産業為主導。

武侯新城的産業布局主要為科技創新創業、電子商務、特色金融、專業服務為主，屬于整個武侯産業布局中的一部分，核心是電子商務。

武侯新城規劃示意

從現狀來看，武侯新城周邊目前主要是家具城、鞋材廠、制藥、電子等輕工業，比較有知名度和科技含量的是“西部智谷”；青羊新城周邊主要是飛機部件制造、模具廠等制造業，主要是“成飛”的配套産業。

青羊新城規劃示意

相比而言，武侯新城在産業多樣性上要略勝一籌，成飛主要輻射的還是航空方面産業人口，至于人口質量、人口數量方面，二者很難比較，綜合來看，武侯新城在産業方面更具有潛力和優勢。

從住房資源的角度來看，

青羊新城無可比拟的優勢在于學位，成都去年漲幅最猛烈的闆塊都和學位息息相關，我們不止一次強調了學區資源對房産保值增值能力的加成，從南城都彙到華潤鳳凰城--英郡，都從正反面在論證這個觀點。學區碾壓地段，一街之隔，差價10000

青羊新城部分學校示意

武侯新城缺乏這種學區的沉澱，目前引進的學校大多是知名大學附屬中小學校，在教育資源方面顯然要略遜一籌。

僅從資源角度來說，青羊新城的确定性更強，有教育作為後盾，但是産業、城市規劃的角度來說，二者沒有特别明顯的差距。

首先是輻射人群，兩個區域臨近但輻射半徑不同，武侯新城對城南的購房者而言距離相對更近，特别是高新區資格，有錢順位低的購房者，武侯新城适合二套改善。

青羊新城隻能輻射到西門，限制了一部分有購買力但非地緣性購房者，就這一點來說，武侯新城似乎在承接外溢購買需求上更有優勢。

看重學區優先選擇青羊新城，成都的優質教育資源一般都和“老破小”挂鈎，如果在學區上有說服力，同時又希望有居住品質，在西門，青羊新城較符合這個要求。

武侯新城的産業布局數量、多樣性都遠超青羊新城，長期來看，武侯新城在區位、規劃上都有一定優勢。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!