容積率是我們日常房屋居住的一項主要指标，很多小夥伴買房時都會把容積率作為樓盤的重要衡量指标之一，最近筆者在浏覽新聞時看見某開發商容積率造假的新聞，其實剛開始沒明白是啥意思，容積率如何作假，後來發現是樓盤涉嫌虛假宣傳，樓盤虛假宣傳其實已經司空見慣，說到這裡，還是覺得非常有必要了解下容積率的概念以及容積率是否有标準指标，我們國家又有哪些規定呢？

可能很多了解的人會說，容積率有什麼标準，當然是越低越好。首先說一下容積率的概念，容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率，舉個例子，地上總建築面積100平米，用地面積100平米，那麼容積率就是100/100=1。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度，通俗來說，就是小區裡戶數、人數和小區面積的關系，容積率越小，當然戶越少、人越少，面積越大越舒服了，需要注意的是，容積率中的分子值是地上建築面積，而地上建築面積不僅僅是我們小區的住宅建築面積，還包含了各種物業用房、商業面積、控制室房屋、公用配套面積以及部分架空面積等等，這也就是部分不良開發商在宣傳時可能進行概念混淆，以部分面積代替整體地上建築面積，分子減小了，容積率自然也就“減小了”，而實際的入住體驗肯定會大打折扣。一般來說，各種房屋類型的容積率分别為：獨立别墅為0.2-0.5；低層住宅為0.8-1.2；多層住宅為1.5-2.0；中高層住宅為1.8-2.5；高層住宅為2.4-4.5。

其實上面的數據隻是通常建築房屋設計的一個經驗估算值，而對于容積率的計算（建築面積的計算），國家現行的規範還是《建築工程建築面積計算規範GB T50353》，主要的管理辦法則采用住房和城鄉建設部在2012年發布的《建設用地容積率管理辦法》，而對于容積率的控制指标值，實際上國家并沒有一個統一的标準，各地區都有自己的控制标準。就拿陝西省舉例，容積率的控制指标值可以參考2017年的《陝西省城市規劃管理技術規定》，當然，西安市也有關于容積率指标控制值的相關規定，可參考《西安市城市規劃管理技術規定》。

《陝西省城市規劃管理技術規定》中關于容積率上限指标的規定

《西安市城市規劃管理技術規定》中關于容積率上限指标的規定

通過上表可以看出，陝西省容積率的指标上限分為新區和舊區，而且分有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ類氣候區，不同的氣候區指标控制不盡相同，容積率上限指标值基本處于經驗參考值範圍内。（對于城市用地的主要性質分類，參照《城市用地分類與規劃建設用地标準》，有興趣的小夥伴可以自己去查閱，這裡就不贅述了）。而上圖中西安市的建築密度和容積率指标作為參考值，是以二環為劃分線，二環内建築密度數值相對較低，容積率也更低。

需要注意的時，容積率雖然是按照多層、高層等區分的，但在平時生活中有很多樓盤既有低層、多層，又有高層，這一類的容積率又是如何計算呢，由于容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指标，容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1進行計算，也就是說1個地塊隻計算1個容積率值。生活中，容積率作為評估樓盤舒适度的重要标準，重要性不言而喻，一般來說，容積率過高對居住體驗的主要影響包括：高容積率的住宅會帶來高密度的居住人口，會導緻生活舒适度下降，高密度的居住人口還會對小區内的公用設施造成相對較大的負荷，頻繁的使用會加劇設施的老化。同時，高容積率住宅土地使用率大，小區内的樓層會比較高、綠地的比例也會相應的減少，從而影響居住區内的生活環境與品質。而且，樓間距過近、小區内道路狹窄、停車位置不足也是高容積率小區經常遇到的問題。

但是需要指出的是，西安市在《規定》内注釋“隻要滿足日照間距、建築密度、綠地率、建築間距、停車位等要求，周邊配套設施規模經核定能夠承載面積超出的部分，則在審批時可以突破容積率控制指标”。所以，容積率更像是一個綜合類的控制性指标，對比日照間距、綠地率、建築間距這些能直接反映居住體驗的指标，容積率和房屋的實際居住體驗看起來并沒有直接的聯系，高容積率并不一定就是不好。相同的地塊面積，同樣容積率，規劃布局差異可以非常大，社區空間和産出産品的差異也會非常大，如下兩個實例，容積率均為2.5。

建築類型均為獨棟高層塔樓，點狀布局，均為南北朝向，綠化率48%以上

建築類型有多層，小高層、高層，排列 圍合式布局，綠化率32%，部分東西朝向布局

所以，了解容積率的同時，還應該把重點放在小區整體的建築布局與整體規劃上，好的規劃與布局可以在一定程度上滿足建築密度、建築間距、綠化率的要求，也能帶來更直接更好的居住體驗。對于普通受衆，在有限的選擇空間内，還是要根據自己的側重需求做好抉擇及平衡，不能隻着眼于數據而盲目買單。

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