問大家一個問題：過去4年深圳房價漲幅最猛的區域是哪裡？

南山？福田?

都不是。

答案是寶安。

根據樂有家數據研究中心的統計，2018-2022年深圳各區二手住宅成交均價漲幅最大的是寶安區，4年上漲了49%。

而南山、福田隻能排到二、三名，分别是29%和28%。

其實有些人可能對這個結果并不意外，畢竟寶安可是全國百強區第8名，深圳的經濟大區，還擁有大前海，漲幅第一似乎不過分。

但另一方面，它也是深圳面積最大的區，區内城市面貌參差不齊。所以它的第一又很有可能是某幾個發展突出的闆塊拉高平均值的結果。

所以寶安到底值不值得買？怎麼買？

今天我們就來唠一唠。

寶安值不值得買？

經濟基礎決定一切。

要讨論寶安區值不值得買，不妨先看看它的GDP和産業情況。

2021年深圳GDP首次邁入3萬億大關。與此同時，寶安區GDP也首次突破4400億，達到4421.82億元，在深圳全市各區中排名第四。

前四名裡，頭兩名是房價天花闆——福田、南山，還有一名是深圳成交大戶龍崗，常年二手成交量高居全市第一。

這很能說明問題。

在深圳，GDP和房産交易冷熱正相關。

另外，從增量來看，寶安僅次于南山，位居第二。

那麼産業貢獻值占比是怎樣的呢？

從三大産業來看，寶安二、三産業發力貢獻占比較大，分别占全區GDP的50.44%和49.54%。而第一産業僅占0.02%。

在十大支柱行業中，它的通信計算機行業表現較為突出，拉動全區規上工業增加值增長8.4%；有色金屬冶煉和壓延加工業增加值增長47.4%；其他制造業增長47.8%。

另外，據公開數據顯示，2021年，寶安已擁有工業企業超過5萬家，在深圳市20大戰略性新興産業集群中，寶安的9個集群增加值都是首位；寶安區全年規上工業總産值增長15.5%，增加值貢獻率位居深圳市第一。

GDP實力雖然強勁，但由于産業以物流和制造業為主，所以在這裡工作的人收入水平并不高，購買力十分有限。

買寶安房的很多其實是來自南山的外溢人群。他們上不了南山車就會退一步選擇寶安。

所以雖然乍一看，寶安GDP可以，産業實力也不錯，但更多的購買力還是來自于外溢。

不過，它也有新的機會。

那就是大前海的規劃帶來的産業升級，更多推動金融服務業、高端制造業、智慧物流業、科技行業的發展，帶來更多高端人才和購買力。

所以，如果ZF真的大力投入真金白銀去建設，加上大環境逐步好轉，寶安還是未來可期的。

不過，并不是所有闆塊都值得期待。

要判斷哪些闆塊值得買，最簡單的辦法就是把它們的交易量、房價、規劃前景拖出來PK一下。

哪些闆塊才值得購買？

首先是交易量。

如果以單月的成交量數據或今年淡市的成交量來預測未來行情，恐怕有所偏頗。因此，我們還是看看去年的成交數據情況。

在2021年1-11月深圳普通住宅成交TOP10的闆塊排名中，寶安上榜的闆塊有4個，分别是沙井（第3）、西鄉（第4）、松崗（第5）和新安（第9）。

對比2020年，四個闆塊的成交量都大幅上漲。

從交易量來看，這幾個闆塊在去年的交易較為活躍，是我們可以重點關注的闆塊。

從目前的房價來看，新安和西鄉均價最高，上車難度較高，套均價要七八百萬。而松崗、沙井房價比較友好。

新安5月均價91806元/㎡

西鄉5月均價76377元/㎡

沙井5月均價52616元/㎡

松崗5月均價48142元/㎡

從規劃前景來看，2021年前海合作區擴容，順着寶安的海岸線一路向北，由寶中、碧海擴容至沙井海洋新城。

對航城、福海、福永、沙井等闆塊有明顯利好，但規劃始終是規劃，還需要時間去兌現。究竟是5年、10年還是20年，入手前得先想想你能不能等。

所以，綜合以上信息，買西鄉和新安投入雖然大，但相對穩妥，畢竟他倆在都市核心區内。建議盡量買入一手限價新房，或二手房價适中的房子，不宜追高。

如果預算不夠，沙井也可以買入，不過需要等待的周期較久。

至于松崗，既不在前海擴容範圍，又一直是寶安的小透明，未來發展一般，不推薦。

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