成都樓市近期有個熱詞，叫“配建比”。

或許你是在新聞上得知，或者是從朋友圈裡的房産從業者處有見過，總之可能多少有那麼“一面之緣”。

這個時常閃現在近期樓市話題庫的詞到底啥意思？當成都地産人都在說“配建比”的時候究竟是在說什麼？

今天封叔要帶你來唠一唠。

1.“配建比”成熱詞

3月17日，成都遠郊青白江、簡陽市各入市1宗宅地拍賣，地塊均拍抵最高限價進入續競配建并無償移交統籌住房面積比過程，最終溢價率分别為14.89%、14.29%，同時競得人須配建并無償移交統籌住房面積比例8%、16%。

16日，成都天府新區及龍泉驿區各供應1宗宅地入市拍賣，過程中兩塊地同樣熔斷轉續競，溢價率分别為14.67%、14.14%，配建比為41%、30%。

9日，青白江1宗住兼商用地成功出讓，溢價率14.86%，配建并無償移交統籌住房面積比例5%。

3日，溫江地塊成功拍出，溢價率14.29%，配建比17%。

2日，牛年春節後成都土地首拍，雙流宅地以溢價率15%、配建比34%成交。

……

截止目前，牛年開年以來，成都每場公開土拍，均采用“設置土地最高限價 競配建并無償移交統籌住房面積比例”拍賣方式。這與往年不同區域、不同地塊采用不同拍賣方式的情況不盡相同，成為業内關注的熱點之一。

2.什麼是“配建比”？

那麼，究竟何為“配建比”？

為防止土地單價過高從而推高房價，促進房地産市場平穩健康發展，成都于2016年底啟用土拍“熔斷”機制，并在後續不斷調整升級。

進入2020年，土地出讓方式愈加嚴格，“設置土地最高限價 競配建并無償移交統籌住房面積比例”的拍賣方式成為常規之舉。

具體看，“配建比”，全稱“配建并無償移交統籌住房面積比”，來源于上述“設置土地最高限價 競配建并無償移交統籌住房面積比例”拍賣方式。它的規則是土拍競拍過程中若土地價格拍抵土地最高限價則“熔斷”轉入續競過程，即續競配建并無償移交統籌住房面積比例，競得人競得進入續競過程的土地，則須配建并向政府無償移交相應比例的統籌住房。

實際上，這是土地市場“熔斷”機制下的一個産物，以期通過提高土地出讓門檻達到降低土地熱度的效果。對應的，競得這樣的土地，意味着競得人土地成本的增加，因為土地實際樓面價将高于名義樓面價。

3.“熱”後的思考

實際上，自2020年10月以來，“配建比”的熱已逐步凸顯：使用頻次明顯增加，且不再局限于中心城區土拍中，被推及至三圈層，成為成都國有建設用地使用權公開拍賣目前使用最多的一種拍賣方式。從土拍結果來看，各圈層均有觸底最高限價轉續競的土拍案例，且日益頻繁。

封叔統計，2020年10月以來，大成都通過“最高限價＋續競配建”方式拍賣且産生配建比的土地不下40宗，配建比區間在0.5%-41%之間。該月21日，來自邛崃、彭州的3宗住兼商用地通過“最高限價＋續競配建”方式成功出讓，标志着成都遠郊區域土拍正式開啟“熔斷”模式。

值得注意的是，在“最高限價＋續競配建”基礎上，2020年11月成都還啟用了“雙限地”拍賣方式，即不光限制了最高地價，還限制了土地未來可售住房清水最高銷售均價。這是“雙限地”成都土拍首秀，也是成都土拍“熔斷”升級的又一标志。

整體看，盡管有“限價 續競”等競拍規則要求，地塊競拍仍較激烈，房企參拍熱度較高。但這一熱度并不全然體現在溢價率上，已更多轉移至續競過程中。如2020年10月以來，成都公開拍賣的土地溢價率均在15%以下，甚至有走低趨勢，但整體熱度不減。

“熔斷”之下，觀察土地市場決不能從單一層面去考量，應綜合名義樓面價、溢價率、配建比、實際樓面價等多方維度。

封面新聞記者 毛茂沙

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