市場分化還在繼續，南京有房子賣得火熱，成交價創新高，與此同時，竟有一批房子房價多年不漲，挂牌1年多才脫手，賣得太難了！

加上現在南京二手房挂牌量已超9萬，正在沖刺10萬大關，很多房子恐怕更漲不動了。

今天，筆者在網上看到，位于橋北的旭日愛上城成交了一套95㎡的精裝房源，這套房子位于高樓層，成交總價250萬，折合單價約2.6萬/㎡。

據了解，這套房源滿2年，視野較好，總共成交周期隻有2個月，成交很迅速。

但實際上，小區近3年來房價漲幅微小，幾乎是拿着3年前的價格在賣。

當然，我們無法否認，在2016年那年，小區房價從原本的一萬多一平，終于漲至2萬多一平，漲幅達1萬/㎡。

在2017年初，同小區90多平米戶型的高層房源，成交均價也在2.6萬/㎡左右，跟今天的成交價似乎沒有什麼太大差距。

不僅是一家樓盤小區，像這樣房價多年不漲的情況并不止一個。

況且今年随着南京新政的實施，無房戶的優先買房特權有了，會促使更多人想賣掉手中的房子變成“無房戶”，無形中或将又增加二手房的挂牌量。

與此同時，随着第一批限售解禁的房源上市，市場供應量增大後，想賣出高價也會越來越難。

1、江甯一小區房價已3年未漲

江甯大學城老盤萬裕龍庭水岸最近新成交了一套高層房源，建面約102㎡，成交單價2.5萬/㎡，類似面積的房源毛坯成交單價約2.4萬/㎡。

實際上，在3年前，小區100㎡左右的戶型，成交均價也在2.5萬/㎡上下。

在二手房市場上，小區已挂出100多套房源，其中甚至有一些100㎡左右的戶型還是一年前發布的，還沒賣出去。

2、南京一小區房價3年不漲，挂牌1年半才成交

7月15日，南京江甯濱江成交了一套建面約63㎡的房源，成交單價約1萬/㎡，總價63萬。

這套房子的成交來之不易，挂牌一年半才等到了買家。

實際上，因為小區是安置房，所以3年來漲幅基本為0。

3、百家湖一小區近年房價已停滞不前

說起江甯的百家湖一直被譽為江甯的宇宙中心，但有的小區房價卻早已止步不前。

在二手房市場上，百家湖西花園倫敦城前期房源均價約2.9萬/㎡，成交單價也在3萬/㎡上下。

早在2017年初時，小區的成交價已經有2.9萬/㎡的記錄。

這麼好的位置，小區3年房價卻幾乎沒動！

不僅如此，小區還比一街之隔的中航樾府低了約8000元/㎡！有業主吐槽，由于小區物業不作為，這裡的二手房價格一直受到影響。

今年，南京二手房的庫存量已突破9萬，正在沖擊10萬大關！

據南京主流二手房網站統計，南京的二手房庫存量基本在9萬，遙想去年7月份，南京二手房的庫存量還在7萬套徘徊，如今一年過去，二手房挂牌量增加了2萬套！

在這樣的情況下，符合以下3個标準的房子，漲價更難了！

1、沒有學區資源的老小區

在每個城市中都有很多老小區在市場上占據着不小的供應量。

一般來說，主城老房的優勢在于學區、周邊生活便捷。但是這類房子房齡比較老，房子的品質、環境與新房沒法比較。

如果沒有名校學區的，二手房房價漲幅已經比不上周邊的新房。

說白了，在這樣的環境下，老房子是沒有核心競争力的。

如果沒有學區因素，一般情況下，購買老房子的人群是購買力不夠的剛需群體。

不過多數房齡超過20年以上的老房子基本上物業較差，或者說沒有物業的，另外樓層高、沒有電梯，居住體驗感很差。

2、周邊新房、二手房供應量大的小區

漲價與否，最直接的就是在二手房挂牌價上體現。而密集的新房開盤，是二手房最大的砸盤力量之一。

比如祿口闆塊，區域内有大量的新房在售項目，從洋房到高層，産品類型多。而且不少都是品牌房企開發，相對來說，買房人可供選擇的範圍較大。

新房稅費低，沒有中介，簡單快捷直接，比二手房更省心省錢。直接跟開發商交易，顯然少了很多中間流程，所以選擇新房占多數。

不過新房多，未來二手房市場競争會非常激烈。比如橋北闆塊，區域内二手房小區衆多，不少還是超級大盤，體量較大，二手房在售數量多，上達千套！

房源之間比價嚴重，不少二手房出手時間長，成交周期慢。

3、投資客過多的小區

提起投資客，恐怕很多業主都嗤之以鼻。因為投資客的存在，會導緻小區入住率低，對于毛坯房來說，将來房子易主後的裝修聲更是鄰居們的煩惱。

實際上，投資客的存在也恰恰說明，很多人看好小區的未來潛力。

但如果投資客多且開始緊急抛售，又會是另一番景象了。

當越來越多的房子急售，價格勢必會被壓低，而這個時候普通人想賣房，恐怕就要等一等，或者以更低的價格出售了。

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