頂端新聞·河南商報記者 周茜

疫情襲來，鄭州的房地産行業再次面臨考驗。

就在前幾天，已出現多例确診病例的許昌，發布通知暫停各售樓部及房産中介機構門店運營活動。

截至目前，鄭州雖然沒有發布此類通知，但全市餐飲場所暫停堂食、全市中小學校、幼兒園暫停線下教學。頂端新聞·河南商報記者實地探訪了金水區的售樓部，雖然正常營業，但難以見到購房者的身影。

從720暴雨再到8月疫情，各種因素影響下，過去一年的鄭州很多項目銷售慘淡，市場整體的成交量不敵去年。

但讓人意外的是，占據頭部的10大熱銷項目，集中度反而進一步提升。根據同策咨詢發布的《2021年房地産年報》，有10個樓盤全年的銷售金額，占了整個市場份額的24%，而這一占比在2020年時還是16%。

也就是說，這10個樓盤，賣出了整個鄭州近五分之一的銷售額。這些樓盤都有誰？又是怎麼做到的？根據同策咨詢發布的《2021年房地産年報》，從數據裡，我們來一看究竟。

·中海雲鼎湖居

以41.2億元的全年銷售金額，拿下了2021年的榜首。

究其原因，目前鄭州市場産品總價段多為300萬以下，北龍湖門檻在500萬以上，因此300-500萬産品尤為稀缺。該項目完美迎合了鄭州中産階層的痛點，收割了一大波入門級豪宅客戶。

曾經，是北龍湖北岸唯一的在售住宅。後來，中原科技城規劃出爐，小高層設計，再加上偏小的面積段，最小戶型127平米，降低了北龍湖上車門檻。

·碧桂園西湖

以35.8億元的全年銷售金額，拿下了2021年的亞軍。

萬畝大盤，從2017年開發到現在已經好幾年的時間。目前在賣的是項目三期9号院，均價在13000元/平米左右。

這個盤最大的特點就是性價比。地段在三環附近，四環内，價格13000不到，又是大開發商，而遠在四環的永威西郡、融信奧體世紀等項目都賣到一萬五了。雖然地段和配套不一樣，但對于剛需，用這個價格買四環内，還是很香的。

·融創城

以31億元的全年銷售金額，拿下了2021年的季軍。

管南一直是熱門區域，但為啥融創能賣的最好，主要還是營銷手段強，時不時給些價格的驚喜。2021國慶時的一波促銷活動，就直接吸走了一大波剛需客戶。

2021年在售的是六期，均價1萬4左右，已經接近清盤，後續地塊還沒拿到。除了距離地鐵較遠，但品質靠譜、臨河，價格方面也比較有競争力。

·美盛教育港灣

2021全年銷售金額28億元，位列第四名。

即使容積率高（5.99）、價格也貴（單價近2萬），但宣傳的有緯五路一小和金水區外國語中學，哪怕具有不确定性，單單憑一個學校配套，就足讓教育港灣笑傲金水北。

目前主推二期，還有三期升級之作—金水印，這算是金水北一個全新的樓盤，也在附近。

·碧桂園時代城

2021全年銷售金額23.6億元，位列第五名。

這可是鄭州南區真正的流量盤。憑借着95㎡、115㎡兩個經典戶型，設計很舒适，打遍剛需盤無敵手。又是大開發商，還帶精裝修，在小區裡做出來實景園林，讓購房者來了就能看到，比較安心。

目前主要在售六期，南四環外，均價12500左右。剛需産品，剛需價格，性價比很高。

·萬科城

2021全年銷售金額22.3億元，位列第六名。

趁着2021年小陽春的行情，萬科節奏把握得很好，在半年内就清了盤，為這個開發了9年的大盤收官。

九期大概1.3-1.4萬的均價，比前幾期價格沒漲，裝修還升級了，再加上鄭州人民對萬科的追随度，去化速度着實驚人。

·碧桂園鳳凰城

2021全年銷售金額22.3億元，位列第七名。

地段還算可以，背靠老中原，依托常西湖，地鐵盤，地鐵1号線市民中心站，基本都在500-1000米左右。再加上碧桂園大品牌的加持，13500-15000之間，精裝交付，妥妥又一個流量盤。

目前主要在售二期，分三塊地開發，未來的貨值比較充足。

·朗悅公園府

2021全年銷售金額21.7億元，位列第八名。

朗悅在高新區的口碑不錯，已經開發了五期産品，目前在售悅璟苑，均價16000元/平米，産品以剛需為主。

最有亮點的是商業和配套，自建的公園茂商場，簽約的學校有鄭州中學附屬小學（冬青街校區）、河南省第二實驗中學，地鐵相距1km多點，整體适合剛需年輕置業，口碑比較紮實。

·保利天彙

2021全年銷售金額19.5億元，位列第九名。

中州大道以東的成熟區域，新盤可選比較少，因此保利在單價2萬的市場裡，綜合素質比較出彩。

簽約朝鳳路二小，東側十七裡河，産品比較改善，再加上央企保利的品牌影響力，一直以來都賣得不錯。前段又推出一批1萬七八的特價房，接近清盤階段，銷量就是比較好的産品證明。

·融創禦湖宸院

2021全年銷售金額17.9億元，位列第十名。

在中原老城區，禦湖宸院賣到了三期，一直都是熱門盤。

背靠中原老城區，價格也不算貴（1萬4左右）。時不時來一次真促銷，能讓大家撿到漏的那種，更難得的是，品質也不差，憑借前兩期積累的口碑，業主交付送錦旗等一系列操作，現在已經基本清盤。

記者手記

回顧熱銷盤，有一個共同點：地段不差，基本都在四環沿線或以内，沒有一個是新區的遠郊盤。這個銷量，也印證了現在的購買邏輯，主城區依然是賣房首選。

再來看開發商，萬科、碧桂園、融創是全國TOP10房企，品牌影響力很強。要不就是保利、中海這些央企大佬。

剩下兩個排名不靠前的企業，美盛和錦藝，全靠自身獨一份的優勢，比如教育配套、商業配套等産品力，才賣得好。

雖然21年的樓市，很差。數據顯示，全年推售了2.54萬套房子，去化率44%。而在2018年，這一數據是7.29萬套房子，去化率73%。

大環境裡，開盤腰斬，成交腰斬，但頭部項目還有存活空間，甚至過的還不差。危機裡孕育着新機，這就是2021年樓市裡的殘酷事實。#樓市爆料##房地産#

（河南商報編輯：王紅春 苗亞祥）

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