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導讀

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地段一直都是買房的關鍵。在溫州，有錢人認可度最高的地段，無非就是中央綠軸、濱江CBD。

其中，堪稱寸土寸金的綠軸已經基本“開墾”完畢，“種滿”了房子。這幾年開售的樓盤，比如鹿宸印、天悅、香開萬裡，也陸續進入尾盤階段，導緻綠軸潛在的庫存接近枯竭。

而本次即将開盤的第五大道，基本算是一線綠軸的最後一個項目，市場關注度也相當高。

據溫州房管網信息，7月10日（本周日），坐落于溫州市瓯海區梧田街道林村村的首開·第五大道（備案名：沁心園）将迎來一期首開，項目毛坯均價約為31000 元/㎡（裝修标準：1000元/㎡）。

話歸正傳，首開·第五大道這個項目的競争力何在？這樣的價格性價比如何？是否值得購買？我們做了以下分析。

首開·第五大道區位示意圖

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區位分析

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該項目位于中央綠軸闆塊，且中央綠軸闆塊被金溫鐵路和S1線一分為南北兩側，第五大道及周邊競品一律位于金溫鐵路以南，且第五大道在綠軸最南側，擁有一線的三垟濕地視野。

交通方面，從項目出發1公裡左右就能抵達輕軌S1線惠民站，往南200多米就能上瓯海大道，交通便利度在溫州算數得上号了；但過于靠近瓯海大道，也讓項目難以避免噪音的影響。

▲圖源百度地圖

第五大道最大的亮點在于東看綠軸景觀、南看三垟濕地，視野景觀豐富，而且周邊還彙聚了市政府、大型商業綜合體印象城MEGA、溫州博物館、科技館等配套，生活品質相對有保證。

再來看樓盤四周情況：

首先是地塊北側、東側。

北側約800米為S1線惠民路站；北側約500米為保利·天悅和建築高度約150米的地标商辦樓保利中心。

北側緊鄰東岸路（規劃），一路之隔是住宅（規劃）、學校（規劃）和已建成的幼兒園。

東側三友路一路之隔即為世紀公園，東北側約500米則是翡翠天地和橡樹灣。

再來看地塊南側、西側。

地塊西側為惠民路，一路之隔便是香開萬裡。

地塊南側緊鄰瓯海大道，再往南則是三垟濕地。

總體上來講，項目周邊的情況還算不錯，核芯競争力在于直接臨近世紀公園，過一條馬路就能進去。

雖然目前周邊還處于“大工地”狀态，但天悅、香開萬裡都會先于項目交付，到時候居住氛圍會很濃厚。

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市場分析

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為了更好的對比首開·第五大道周邊在售的項目情況，我們就此統計了下表。

注：圖中保利天悅數據僅限高層房源

抛開最貴的萬科翡翠天地不講，其周邊在售樓盤高層帶裝均價約在3萬元/㎡-3.6萬元/㎡左右，天悅的洋房則可賣到近4萬/㎡。

這四座相鄰樓盤，由于樓盤品質和地段優劣各不相同，高層房源形成了約6000 元/㎡的價差。

從樓盤品質來看，香開萬裡帶安置房，鹿宸印為塗料立面，所以兩盤均價相對較低，而第五大道和天悅都是純商品房、鋁闆立面，屬于同一檔次；

從地段優劣來看，天悅位于鹿城區、更靠近北側核芯區，而第五大道雖位于瓯海區，但擁有一線濕地視野，算是各擅勝場。

在此基礎上分析，保利天悅更适合與第五大道對标。

實際上，從景觀視野來看，或許第五大道優勢不在保利天悅之下。

衆所周知，溫州人酷愛江景，而江景最大的魅力不在于瓯江黃泥水，而在于一覽無遺、毫無遮擋的壯闊視線。

從這個角度來看，第五大道南向有一線無遮擋、近3公裡的濕地視野，幾乎和看江景一樣“爽”。

再從周邊在售項目的去化情況中可以了解到，幾個競品樓盤的去化普遍在七成以上，還有不少尾房在售。第五大道目前入市，市場競争力相對較大，但等到半年後幾個樓盤相繼賣完，由于綠軸闆塊幾乎斷供，可能又會進入“賣方市場”。

據相關人士透露，目前第五大道一期首開優惠力度還算可以，一定程度上提升項目競争力。

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房源分析

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首開·第五大道本期推出7幢、10幢，共計197套房源，本期房源總建面約48611.53㎡，面積段為建面約110-257㎡。

首開·第五大道 鳥瞰效果圖

本期樓座定價7#比10#的售價略高一些，差價達到1883元/㎡。

整體上來看，兩者位置分布偏向于小區的東側，10幢靠近馬路一側，但北側道路并非城市主幹道、而是小路，噪音影響相對比較小。

7幢則位居小區正中，除了可以享受到社區中軸景觀視野外，南向部分房源還能透過“縫隙”看到一點三垟濕地景觀，條件相對更好。

首開·第五大道 一房一價

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