中新經緯客戶端7月31日電(謝靈均)日前，央視财經《經濟半小時》欄目報道，廣東省佛山市萬科置業有限公司在當地出售的金域中央樓盤，将辦公用房包裝成公寓樓盤出售。自2016年至今，已經有5800多名購房者購買了該樓盤。有業主反映，購房時的種種宣傳顯示，萬科金域中央銷售的是公寓項目，且有銷售人員表示，可以辦理居住證，落戶、上學不用愁。但是，購房時說好的公寓項目，卻變成了辦公用房，既不能落戶、辦理居住證，孩子上學等問題都無法解決。為什麼會出現這種情況？購房者又該如何避雷？

打“擦邊球”的公寓房

公寓分為用地性質為住宅的普通公寓，以及用地性質為商業用地的酒店式公寓。一方面制造業産能過剩造成産業用地空置，另一方面住宅需求旺盛亟待滿足，因此，很多開發商利用商業用地建造公寓類産品進行銷售。

近年來，全國已經有多地出台政策，明确要求嚴禁将商業、辦公用地更改為居住用途。雖然多個城市已經叫停“商改住”項目，但仍有一些開發商抱着打“擦邊球”的心态，試圖瞞天過海、蒙混過關，通過銷售宣傳避重就輕地吸引人們購買。

據央視财經報道，萬科金域中央的房屋規劃用途為辦公用房，而該樓盤卻是按照住宅的标準建造，卧室、廚房、陽台、衛生間、客廳等一應俱全，并對外以公寓的名義進行銷售。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受中新經緯客戶端采訪時表示：“這類公寓房隻是表面上具備住宅的基礎設施，但在土地性質上卻還是辦公用地，對于想要買房落戶、孩子上學的業主來說，買這樣的公寓房根本解決不了實際問題。”

李宇嘉認為，為實現萬科總公司制定的銷售目标，各個城市公司、區域公司和項目公司要逐級完成任務，在這個過程中可能出現虛假銷售的問題。“由于銷售壓力的存在，底層銷售人員的虛假銷售行為可能得到了層級管理層的默許。但是，不管是哪個層級出現了虛假銷售行為，外界都會認為是萬科總公司的問題。”李宇嘉說。

買公寓如何避雷？

虛假宣傳的廣告、魚龍混雜的公寓、名不副實的房企....。.面對這些住房市場亂象，購房者要怎麼做才能避開賣點雷區？對此，李宇嘉表示，一些開發商建設的酒店式公寓、公寓式辦公項目、創新産業用房等宜居宜商的商務公寓，在有些地方政策是允許的，甚至用電用水也是按照住宅标準收取的，但這畢竟是少數。“大部分公寓本質上還是商業辦公用地，而很多購房者并不清楚也難以分辨哪些是真正的公寓。”

李宇嘉強調，業主們一定要注意公寓産權證問題。“有些公寓可能産權證上有問題。某些開發商本身是沒有資格建設這種土地性質屬于商業辦公、工業廠房的項目，但卻違規建設公寓進行銷售。這部分公寓沒有産權證，或者産權證辦理非常緩慢。”

除了産權證以外，公寓房的另一個雷區在于，開發商一開始承諾有獨立衛生間和接入煤氣等明顯帶有居住屬性的功能，可能到最後都無法實現。“随着大城市公寓的居住屬性開始進一步削弱，有些項目交付的時候可能會出現不能接入煤氣，沒有獨立的衛生間，用水用電的價格是工業價格等問題。”

那麼，購房者該如何甄别呢？李宇嘉建議，關鍵要從項目規劃的角度分辨。“購房者一定要注意看開發商項目的五證一書，包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證和房地産開發企業資格證書。還要看用水用電價格的征收、單套最小面積、能否分割等因素。”

“另外，政府要加強監管，嚴厲打擊虛假銷售，保護購房者的權益。購房者的識别能力相對較弱，因此政府的職能不能缺位。”李宇嘉如是說。(中新經緯APP)

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