房地産我們平時說得不多。

今天我們想重點說說無錫的新吳區。

為什麼特意拿出這個闆塊來說？

因為在大家的印象裡，提到新吳區說的最多的就是産業基礎好、經濟實力強。

房地産這塊，某種程度上，實際上屬于新吳區的“短闆”。

但毫無疑問，在新吳區有“産”，而且就規模、數量而言是十分具有優勢的。

有産業就會有大量的人，如何将這些人留在新吳區，繼而推動房地産闆塊的發展，是一個重要課題。

新吳區給出的答案是：接下來的三年，新吳區會比以往更加積極、更大力度地推進“産城融合”。

1.産業強區的“核心地塊”

根據出讓計劃，2022年新吳區拟推出14宗宅地，總面積102.9萬方，分布在太湖灣科創城（新安）、泰伯片區、江溪片區、旺莊片區等七大闆塊。

而據了解，相較往年而言，今年最大的特色是新吳區最炙手可熱的闆塊——太科城片區會陸續有土地出讓。

自無錫宣布建設太湖灣科創帶之後，“太湖灣科創城”就成了新吳區政府重點規劃設計的新興闆塊。

在新吳區的各闆塊裡，太科城片區集高端産業、高級人才、高品質環境、高效率交通等多方位優勢元素，是新吳區的“創新大腦”。

有業内人士也曾給太科園下過定義：

這裡是無錫下一個太湖新城。

在新吳區的規劃定位中，太科園片區将打造成為打造展現企業創新生态與活力特質的世界級湖灣科創城，是新吳區産城融合的标杆示範區。

既然要做産城融合與國際化的典範，在生活配套上說，肯定有大量的資源向這裡集中。

前段時間，一張關于太科園幼小初教育資源彙總的表格在網絡上引起讨論，不少剛剛買了房的新無錫人看了都眼紅：

仔細數數，算上在建教育設施，太科園闆塊内已經有12所教育設施了。

如果要細細看這個闆塊這些年的發展，或許會讓許多新老無錫人都大吃一驚。幾年時間裡，這裡的配套資源其實已經不輸其他闆塊了。

論交通，這裡雙地鐵直達；

論醫療與教育資源，有新安醫院（人民醫院共建）、愛思開醫院、新吳實驗小學、波士頓國際學校、太科城大橋實驗學校；

論高端生活配套，第三座萬達廣場落戶在這裡。太湖灣國際文化藝術中心（無錫交響音樂廳）官宣落地太科園。

其實，細看新吳區這次要出讓的14幅地塊，都各具優勢與價值。

比如最近馬上要出讓的3塊土地——

新華路與錫賢路交叉口西北側地塊，屬于梅村闆塊，又在軌道交通沿線，人口十分密集，具有高性價比的剛需産品開發機遇；

飛鳳路與鴻聲南路交叉口西北側地塊，鴻山新城闆塊，鴻山與蘇州接壤，又處于不限購區域，而且這裡正在建設省級鴻山旅遊度假區，也就意味着今後除了享受大城市的人口外溢紅利，也将有開發旅遊度假産品的價值；

還有梅村高中空港分校北側C地塊，處于碩放新區，未來這裡将有可能和蘇州相城區合創國家級臨空經濟示範區，建成之後這個片區将率先迎來蘇錫一體化的紅利。

2.房地産企業在想什麼？

5月5日，新吳區召集房企開了一場座談會，十幾家房地産企業負責人坐在一起，聊未來的建設規劃以及目前發展遇到的瓶頸。

這些房企既然選擇在新吳區拿地開發，肯定是對這裡未來的發展前景有信心的。

有房地産代表表示，以後國内有價值的城市不會超過30個，而無錫就是其中之一，新吳區未來也有着巨大的發展潛力。

建發的負責人說，目前建發在無錫有8個項目，新吳區就占了5個。

這是房地産商們對于新吳區的信任。

但大家也都提出了一些“直指要害”的問題，這也是房地産低迷的局勢下，浮現出的最現實的問題。

比如，腰部的房地産企業需要在“開發貸”上得到更多金融支持；房地産商期待政府出台政策可以更大膽一點，更多讓利開發商；在土地轉讓費的支付上能不能更靈活，首付款比例有沒有再下降的空間……

其中有一個房企負責人提出的觀點讓我印象深刻，在他眼裡，現在的房地産普遍處于如下這種情況：

“在如今這個大環境下，房地産企業開發拿地一定會比原先更謹慎。現在絕大多數的購房者需求很明确，或改善居住條件，或在無錫安家。

“所以對于房地産商而言，目标也很明确。以前我們還會講故事、講情懷，現在的房地産商肯定是首先考慮生存。”

什麼是講情懷？講故事？

說白了，就是哪些經過“包裝”的東西。

而經過一波又一波的疫情，顯然房地産商也已經“疲了”。新潮的概念不再成為讓消費者心甘情願“買單”的理由，真正回歸“房子”産品屬性的時候到了。

房住不炒，才是如今的大趨勢。

造出更高品質的房子，滿足真正置業者的需求，才是未來的主流。

3.無錫最不具有“炒作基因”的闆塊

去年5月，無錫市第七次全國人口普查公報顯示新吳區人口達72萬。但實際上，通過疫情的核酸檢驗，現在發現新吳區工作、學習、生活的實際人口約在120萬。

大量的人口流進有兩個關鍵因素。

一、産業聚集

新吳區創造了全無錫近六分之一的GDP、四分之一的規上工業總産值、三分之一的到位外資和二分之一的進出口總額，每一年重大項目的招引都在全市保持領先。

産業優勢勢必會成為吸引人才的關鍵，去年，高新區新增大學畢業生就業人數占全市四分之一。

二、新吳區的地理位置

拿新吳區鴻山街道來說，這個闆塊是無錫和蘇州接壤的區域之一，同時也是無錫距離上海最近的闆塊。

鴻山街道5年來每年導入人口都在8000—10000人，五年時間街道人口從8萬增加到13萬，疫情也給了鴻山一個審視人口結構的機會：據悉，在鴻山街道，蘇州工作、住在鴻山的人口有1500人。

未來随着長三角一體化的持續推進，誰能最早一波收割人口紅利？

有區位優勢的闆塊一定是占有先機的。

為什麼我們說新吳區是最不具有“炒房基因”的闆塊？

原因很簡單，這裡最多的是産業，是在這裡工作的人。

這些客群的目标是最實際也是最明确的：适合安家、生活。

所以新吳區手握“産業”這塊長闆，現在在考慮的就是要盡快補上其他方面的短闆，這其中就包括教育、醫療、消費場所、文娛設施的打造。

當然，也少不了優質的房地産項目。

“十四五”期間，新吳區的發展定位是在新的起點上構建産城融合的新格局，全力打造現代化國際化創新型城區，新吳區正加緊出台全區《産城融合（國際化城區建設）三年行動規劃》。

這個行動規劃的編制，可以看作是新吳區想要加強城市形象、城市魅力的一個重要信号。

未來這個“産城融合”計劃将主要在完善功能載體、完善交通、醫療、教育、文體等公共服務體系上下功夫：

在教育方面，加強區内外校際合作，深化與上海世外、大橋、金橋教育集團、梅村高中合作辦學，打造“集群—學校—學科”三級教育品牌項目體系；

在醫療方面，實施“上海名院—區内醫院”學科共建，建成上海瑞金醫院無錫分院，海力士醫院啟動建設。

在文化、消費領域，引進無錫交響音樂廳，完善梅裡小鎮，開展了新地假日廣場的改造升級工作。

每一個配套項目的引進都體現着新吳區未來三年最迫切的目标：建設現代化國際化創新型城區。

去年，新吳區高标準規劃啟動建設太湖灣科創城，經過了一年多的發展，一座科創新城在太湖畔崛起。

随着産城融合的不斷推進，今年，新吳區将重點聚焦太湖灣科創城、國際樞紐港（臨空經濟示範區）、大運河文化帶、伯渎河風景廊、鴻山旅遊度假區、工博園等九大大重點區域。同時搭建一流的國際科技創新平台，打造國際合作産業園區，推進重點創新産業基地建設。

結合不同闆塊特色賦予新的形象定位：

比如人口比較集聚的江溪、梅村闆塊，今後定位為産創住活力區；

以主打旅遊文化的鴻山未來則更多的展現的魅力水鄉；

依托碩放機場，空港則定位成國際樞紐港……

不同的定位，描繪的是一幅“全域一體”産城融合的美麗畫卷。

這也是給所有房地産開發商的一份“新吳行動策略書”。

我們認識一位在無錫的資深地産銷售，前年從某大型經紀公司出來自立門戶，但從去年開始因為房地産市場不振，再加上疫情影響，房地産成交量大幅度跳水。

但這段時間，看到他朋友圈又開始刷屏房源信息了，一問情況，他告訴我們是最近看房量和成交數量明顯增多了，個别二手房業主還開始漲價了。

立夏剛過，房地産行業也因為各項政策刺激變得“暖起來”，愈漸火熱的樓市“小陽春”下正湧動着一場“新吳驚雷”。

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