本年溫州第一輪供地正進入尾聲,這輪供地有2個特色:
❶ 所有地塊都給房企預留了不少利潤空間,但民企依舊“隐身”,基本由國企接手。
❷ 冷熱分化明顯,除了部分利潤極高或缺少競品的地塊外,幾乎少有高價成交。
今天剛剛成交的這兩宗地塊,也表現出了這種特質,其中:
濱江商務區E-04、E-07地塊由溫州市悅達置業有限公司(時代大地)競得,成交價約25.6億元,成交樓面價約13799元/㎡,住宅實際樓面價約23919元/㎡。
至于瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊則由溫州市瓯海新城建設集團有限公司(瓯海國資辦)競得,成交價約4億元,成交樓面價約3719元/㎡。
前者位于溫州頂壕的濱江CBD闆塊,還自帶地标超高層;後者則位于幾乎沒有商品房的仙岩。
這兩宗地塊資質如何,讓小編帶你簡單看看。
ONE / OuYueLouShi
濱江商務區E-04、E-07地塊
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地塊信息
NO.1
濱江商務區E-04、E-07地塊位于鹿城區湯家橋路與濱江路交彙處,就在會展中心對面。
◎ 地塊區位圖
地塊信息 |
性質 |
城鎮住宅、零售商業、餐飲、商務金融、旅館用地 |
區位 |
鹿城區湯家橋路與濱江路交彙處(會展中心對面) |
出讓面積/容積率(綜合)/建築面積 |
47262㎡ /E-04:1.3-3.0;E-07:1.5-5.8;/185382㎡ |
起始總價/起始樓面價 |
223000萬元;12029元/㎡ |
地塊點評
NO.2
◎ 地塊現狀圖
01
地塊條件
這宗地位于溫州頂壕的濱江CBD闆塊,新房售價全溫最高、約5萬/㎡,真正的富人集聚區。
而這宗地盡管不是一線沿江,卻真正是在濱江CBD的核芯區,在溫州的商務中心。
往北看,西北向一街之隔是濱江CBD萬象系綜合體和2座地标商務樓(最高約318米),正北則緊靠未來的溫州地标鹿角灣(規劃,最高約350米),東北則直面會展中心。
濱江CBD華潤置地綜合體示意圖
往南看,緊緊挨着一系列商務建築(規劃)和濱江CBD綠軸,約500米左右即是濱江CBD雲谷未來社區,同樣内含大量商務辦公建面。
盡管濱江CBD現在還略顯荒蕪,甚至曾被吐槽“連星巴克都沒有”,但預計約5年後,這裡就将成為溫州向全國展示自己形象的窗口(該地塊超高層須在2005日、折約5.5年内竣工)。
02
地塊簡評
盡管這宗地區位不錯、價格便宜,看起來挺“實惠”,卻存在2個隐憂。
❶ 自帶建築高度約180-220米商務樓,這座地标建築會限制住宅銷售。
引述地塊出讓須知:該地塊超高層建築樁基工程完成時,住宅部分可預售不超過住宅計容建築面積的50%,且以幢為單位;超高層建築主體結構高度達到1/3時,住宅部分可全部預售。
超高層建築主體剩餘建築部分地塊受讓人須按規定時間竣工,該項要求設置履約保證金3000萬元(銀行保函形式)。
這就注定了:這宗地啟動起來肯定沒有普通項目那麼快,如果後期市場有變化,比如說濱江CBD不吃香了、又或豪宅突然沒人買了,那就非常被動。
❷ 濱江CBD短期供應太大,天樾玺體量極大的情況下,再增加這宗地塊和雲谷未來社區二期地塊,競争趨向激烈。
但回顧過去幾年濱江CBD核芯區的市場表現,從濱江上品、九悅再到江山雲起,幾乎都是“來多少搶多少”。
并且從地價來看,同樣是非江景盤,江山雲起房價約4萬/㎡、地價約2.8萬/㎡,如今天樾玺房價狂漲到約5萬/㎡,該宗地住宅部分地價卻跌到約2.4萬/㎡,無論如何總是有得賺。
TWO / OuYueLouShi
瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊
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地塊信息
NO.1
溫州市瓯海仙岩鎮區工業基地B2-1地塊位于瓯海區仙岩街道,仙竹路與沈竹路交叉口,就在竹溪佳苑對面。
◎ 地塊區位圖
地塊信息 |
性質 |
城鎮住宅、零售商業、餐飲、旅館、商務用地 |
區位 |
瓯海區仙岩街道,仙竹路與沈竹路交叉口 |
出讓面積/容積率(綜合)/建築面積 |
38358㎡ /2.8/107786㎡ |
起始總價/起始樓面價 |
40091萬元;3719元/㎡ |
建築限高 |
80m(且住宅>24m) |
地塊點評
NO.2
◎ 地塊現狀圖
對于這宗地,我們主要分析一下其市場價格。
首先該地所在的仙岩街道商品房極少,可供對比的項目并不多,如“沈東路69号”2013年備案價約1.3萬/㎡左右。
再來看周邊其他二手房情況,以東側約1.6公裡的仙竹佳苑舉例,新小區、動遷配套房售價約1.3萬/㎡。
再往北看,瓯海茶山瓯海之光現房售價約2.2萬/㎡,茶山沒有新房在售,若有新房應在1.8-2萬/㎡左右。
綜合下來看,該項目未來售價應高于本地動遷房、但低于茶山商品房,也就是在1.3-2萬/㎡之間,或許取1.5-1.6萬/㎡較為可能。
而本宗地,刨除内含約10000㎡旅館建面後,住宅部分單價約4100元/㎡,如果配建的商業面積不多,應該說還是有得賺的,利潤不低、而且沒有競品。
本次土拍分析就到此結束了,想了解更多土地新聞、樓市情報,請關注瓯越樓市。
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