央行報告140字談樓市北京五月樓市?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，我來為大家講解一下關于央行報告140字談樓市北京五月樓市?跟着小編一起來看一看吧!

央行報告140字談樓市北京五月樓市

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總好，本人在西山林語有套89平小三居，價值600左右，想置換自主兼投資，現在看的幸福裡潤園新盤，感覺居住環境還不錯，1000内，但小孩6年後該上小學，現在是不是就開始還要考慮學區還是等兩年再說？目前總預算1000-1200左右，自己剛開始做小生意，目前年收入大概200左右，居住在海澱北部，區域還是想考慮海澱的，有什麼建議嗎？

A:回答:您好，感謝信任！1、保利西山林語雖然位置上比較偏，但因價格低居住品質不錯所以流通性很好，屬于海澱北部的熱門剛需，漲幅比較一般。如果要置換幸福裡可能兌現周期還是要久一些，海北屬于概念性的區域，雖然有規劃利好，但落地需要一些時間，目前這個區域的新房價格不低，中短期可能會處于有價無市的行情。當下置換的邏輯是今天持有的盤多年不漲，或者漲幅低于市場平均水平的情況下往優質商圈換，你們的收入還可，首要考慮的應該是讓自己的不動産增值，最起碼不能低于市場平均值，如果要換幸福裡從效率原則不如不動。

2、你們6年後才需要學區，現在完全沒必要買入，學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,随着政策不斷變化,學區的概念可能會随時取消,風險比較大,

星球内會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存，比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟着區域的價值穩健向上爬;比較穩健，6年後在按照當地政策要求提前落戶即可;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.

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Q:提問:房總好！目前倆娃，老大在聯想橋附近上小學，老二還小，愛人在甘家口附近上班，我在中關村附近。目前在西郊賓館家屬樓一套67平二居，17年買的沒怎麼漲，現值大概600吧，當時買着主要是考慮離單位比較近，沒考慮學區，單位可以解決中關村學區上學問題。目前手頭180，家庭年收入80左右，本來不打算折騰了，但看您的關于北京房價的帖子，深以為然，覺得應該在戰略上合理布局。目前有兩種方案：

1）保留西郊賓館的房子，部分抵押，入手一套500左右的投資房；主要是覺得上班、孩子上學比較方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、馬連窪、回龍觀、西二旗一帶看看，不知您有何推薦？2）處理掉西郊的房子再買一套，兼顧居住和升值，杠杆現在不敢加太高，對未來經濟不樂觀，也想保留一定的抗風險能力；從距離和改善需求來看，關注了馬連窪闆塊的3/4居，重點看了圓明園花園别墅，不知道這個樓盤值不值得入手？以上是自己的想法，請問您的建議，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、建議優先方案2,西郊賓館這種盤沒有長期持有的意義,這個盤在五道口商圈屬于尾部盤,第一54年建成的,金融屬性會越來越弱,第二五道口是有2000年之後的房子,也有7080年代的,無論是老房子還是次新從居住體驗都高于西郊賓館,所以這個盤一直被市場甩在後面屬于正常的市場行為,未來樓市繼續分割的情況下這個盤最好的行情也就是能維持住原值,而17年到現在北京是出現過行情的,一些優質盤是吃到過闆塊紅利的,出于“機會成本”考慮;如有條件投資更好的位置,不建議繼續持有這個盤

2、清河、西北旺、馬連窪、回龍觀、西二旗這幾個闆塊清河和回龍觀屬于行政區内的第一梯隊,在回龍觀選的話可以選到第一梯隊的盤,整體行情相對穩健,西二旗不是産住結合,馬連窪西北旺這個地方城市界面很差,并且2015年到2019年已經完成了前期漲幅,未來如果一直比較固化房價會有上限;未來上漲動力比較一般,配套幾十年基本都是一個樣,有一個生物醫藥基地 百望山,發展商業的話比較難,簡單說就是這片地已經往固化的方向發展了;房價的天花闆比較低

圓明園花園别墅在商圈内排名靠後,馬連窪流通性和口碑不錯的盤是西山華府、百旺家園、西山庭園、天秀,這些盤如果遇到行情會有微漲,圓明園花園隻能等這些口碑不錯的盤漲完喘息時才能輪到,但這個商圈的行情存在周期,很短,作為家庭唯一資産不建議首選這樣的區域,回龍觀和清河整體很好,清河配套成熟,靠近産業園區,品質盤紮堆,一直以類對外的口碑都不錯,房價相對牢靠,建議以回龍觀和清河為主,在預算範圍内挑選居住體驗不錯的盤即可,祝一切順利!有問題再溝通建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》;祝一切順利!

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Q:提問:京總，您好！剛加入會員就迫不及待來提問。具體情況如下：目前一家5口住在東城永外地區98平三居次新房，我和夫人在德勝門和大望路上班，孩子開學上一年級，學區問題已解決，未來至少九年還會居住生活在現有房子，準備長期持有。近期打算出手購買二套房，預算首付上限650萬，家庭年收入100萬左右，主要是把手上資金換成資産，目的是保值增值，投資屬性更大一些。考慮到新房的交易成本低一些，且戶型、環境較二手房有一些優勢，收房後對外出租或作為家庭的第二居所，如能升值則根據需要再考慮賣掉置換，最近看了一些在售樓盤：

1.西紅門橡樹灣，東區122平四居，總價800萬内，預算能滿足，小區整體偏剛需剛改一些，離現居住地開車交通也比較方便。橡樹灣品牌不錯，但本樓盤物業為聯合體中鐵旗下物業公司，有點擔心後續是否能保持小區品質;2.和錦誠園，130平四居，預算能滿足，産品品質感覺還不錯，應該屬于改善盤，邊上是南海子公園，目前周邊配套還比較匮乏，估計購買之後也不好出租

3.中海興叁号，咬咬牙勉強能夠上117三居，小區品質還不錯，定位中海高端藏峰系，精裝标準比較高，但周邊配套比較拉胯也沒什麼産業，買了舍不得出租，估計也不好出租，不太考慮了。4.其他還看了西山金茂府、綠城沁園，因為地段和戶型等原因，基本不考慮了。問題1.目前出手購買二套房時機是否合适？

對于西紅門橡樹灣，看過您之前關于此樓盤的點評，目前位置确實有些偏，離地鐵4号線較遠。但7月初，北京地鐵三期環評中提到19号線南延線西紅門東站就在本樓盤東區東南角。西紅門東闆塊未來承載金融街、麗澤上班人員居住通勤，近期也釋放了教育的利好信息，因此，橡樹灣是否值得投資？和錦誠園是否可以PASS了？由于生活圈在南城，對南城的環境比較熟悉，所以目前主要看的是南城的新房，根據本人的需求，是否建議進一步打開思路，看看别的區域的新房（如北清橡樹灣）或者轉為重點選擇二手房？請京總指教！

A:回答:您好,感謝信任!1、目前出手購買二套房時機是否合适？首先建議認真閱讀08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;貨币不是真正意義上的财富,資産才是,所謂财富,就是我們占有了社會上稀缺的資源,并以此為籌碼與社會做交易,貨币不屬于稀缺資源,因為通脹永遠存在,房産是人類最大的财富載體;通脹會持續加劇貧富、階層分化的速度，因為富人有很多資産，他們可以拿這些資産去獲取新增的信貸，也就是新錢，普通人的資産很少，獲取新錢的機會同樣更少;

作為普通的個體，利用一切渠道和資源購買優質房産，就是最有效的“搶錢”方式，否則我們隻能一次次被搶;通貨膨脹不會同時并均勻增加所有商品的價格，隻會永遠一波一波地改變商品物價;早買早享受紅利,晚買将繼續遭受通脹的洗劫;稍微了解房産上漲邏輯的人都會認為房産長期看大概率會持續上漲;隻有一部分人認為樓市會崩盤,這部分人是用固态的觀點去看待未來，以今天的收入考慮末來的消費和房價水平;房價是個動态價格，不能做靜态比較，與之前相比，看單價當然高，如果看一下貨币的供應量和城市的發展實際需求，不但不高反而是太低，尤其是北京這樣的城市;

2、關于選籌上,舊宮、瀛海都屬于次級闆塊,超過800以上的預算買這兩個闆塊都屬于資源錯配;舊宮屬于亦莊新城的溢出闆塊,優勢是配套比較成熟，靠五環臨四環，但整體面貌比較破舊，所以舊宮未來的發展肯定是改善目前整體的區域面貌為主，如果能夠整治城市界面,整個區域會再上一個台階,如果一直固化的狀态下,整個區域的房價往上走比較困難;

舊宮熱度比較高的盤是宣頤家園、亦莊北岸、潤楓錦尚;這三個盤的均價在5萬左右,紫郡府均價6萬2,比市場上流通性高的盤高1萬2,近一年的漲幅大概在13%左右;從2017年5月到2019年5月這個盤一直處于下跌趨勢,跌幅超過20%;2019年到2020年跌幅超過30%;從整體的行情表現看這個盤的漲幅不穩定,如果這波漲上來,下波可能會冷靜甚至下跌;瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;

興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年;這兩個區域漲幅的背後是購買力接受不了這麼高的價格,和錦誠園、中海興叁号這兩個盤溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大;西紅門屬于大興西這條線的龍頭闆塊,但主要是承接通勤人員的剛需地段,西紅門橡樹灣還可,但位置距離核心位置稍偏,存在不确定性;

3、650現金,年入100,我覺得可以把目标放的廣泛一些;可以關注下望京、朝青、雙井這一帶;我一直鼓勵大家買優質闆塊優質樓盤,并不是說其他地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,其次還要考慮房産的金融屬性,其他地方的房産價格波動性比較大,即便房産升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,将來二押投資也會受到影響;不如看好趨勢堅定持有優質盤,

新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費,缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對于一些規劃和落地有很多不确定性,另外拿到房産證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱;二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房産都會有,其次配套比較成熟,優缺點肉眼可見,确定性更強.重點是房産交易後可以馬上拿到房子和産證,一旦拿到既可出租幾個月後可以貸到一些相應的貸款,來解決未來的月供問題.

如果是純投資,800-1000的預算可以關注下朝陽的熱點闆塊,整體比較穩健一些,不存在不确性因素,現在北京投資房産比較常見的就兩種策略,一種是追求潛力最大,一種是追求穩健成長,空間最大既是所謂的潛力區域潛力地段,這種方式，如果區域樓盤選擇得當，是可以實現暴擊;但如果對樓市研究并不是特别深，沒有建立成熟的價格體系，很容易進入到偏冷門的位置，偏冷門位置的房子一般都是戶型大、價格低，如果漲起來，收益相對可觀，但如果不做深入的市場背景研究貿然進入，很容易窪地變坑地，上車容易下車難;

穩健成長是放棄高風險高收益，選擇确定性高的闆塊，哪怕增值的不多，隻要有收益，後面就有機會置換升級繼續建倉;現在的房産投資拼的就是對風險評估的能力，價格越低，風險相對越大，價格越高，風險相對越小;對持有套數不多的家庭,我一直推薦的是穩健打法,這樣更有利于前期家庭的财富成長;建議認真閱讀81#北京房産投資核心邏輯和原理;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

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Q:提問:京總您好：慕名而來，我的情況如下：我家名下有兩套房，一套是廣渠門的金世紀嘉園，兩室兩廳兩衛，面積120平，另一套是小西天金典花園小區東邊的央産房，面積約58平。目前家庭年收入約50萬元。現在想置換一套房産，投資及自住均可。想向您請教：

1.如果僅置換一套房，優先置換哪一套房，是廣渠門120平的還是小西天58平的？2.家人比較喜歡新盤，最近在考慮順義後沙峪闆塊祥雲小鎮附近的和光瑞府以及中海湖光玖裡，買入後周末過去自住，這個位置您覺着買入後可否保值？3.您現在有什麼其它新盤推薦？4.如果不考慮新盤，置換成二手房（以投資為主，不考慮自住），您有什麼建議？

A:回答:您好,感謝信任!1、金世紀嘉園的流通性略低于金典花園;小西天和廣渠門闆塊都可,從戶型上小戶型的增值性不如大戶型,市場上的剛需客永遠的購買邏輯是買漲不買跌,隻有行情大範圍上漲,出現搶房的時候,剛需才會考慮出手,剛需客需要行情的氛圍來烘托,越是市場出現低迷的時候剛需就越退縮;

2、如果考慮新盤可以看看奶西闆塊,後沙峪相對有投資屬性,但兌現需要時間,主要表現為本地有沒有核心産業支撐,流入的人群都為通勤人員,後沙峪能優先承接到主城區的溢出,和光瑞府、中海湖光玖裡價格不便宜;如果從效率方面考慮,這兩個盤和後沙峪這個闆塊不如城中的二手次新,新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費

缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對于一些規劃落地有很多不确定性,另外拿到房産證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱;二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房産都會有,配套相對成熟,優缺點肉眼可見,确定性更強;

基本每一輪行情都能吃到,重點是房産交易後可以馬上拿到房子和産證,金融屬性更強,投資房産不是簡單的隻投資居住功能,更多的金融工具抵押物,用負債投資優質房産,等于占有了新增貨币稀釋他人财富的便宜,可精算資金後再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,按照文章思路選籌包賺,祝一切順利!

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Q:提問:非京籍，老大西城區2025年小升初;老二2023年幼升小2029年小升初;持有西城德勝教場口9号院塔樓，2梯12戶回遷房85平米，東南（客廳朝南有遮擋）高樓層，參考成交價1150-1200。結合：非京二寶上學及非京小升初審核，從資産保值增值和貶值風險角度，看未來德勝學區房價趨勢，問：1，是否有必要賣大換小？明确詳細理由？2，換的話年底前還是等二寶明年幼升小後？3，2026有可能積分落戶京籍，是否有必要等2026年落戶後再說？

A:回答:您好,感謝信任!1、關于學區房未來的趨勢以及我的建議,我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策挂鈎,學區房就是綁架勒索型的附加價值,其實我們都明白學區房的價值是政策賦予的

因此我們可以得到一個結論就是:學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失;從穩健的角度上購買或置換小戶型的學區房風險系數相對較低,即便是發生政策變化,損失也是最小的;2、隻要不影響孩子升學的情況下,早置換早規避政策;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問

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Q:提問:京總您好，夫妻名下現有一套勝古南裡50多平米的老破小，無貸款，市值大概400萬，另有一套大廠路勁陽光城的房子，19年初全款投資的，現在市值大概100萬，加上各種稅費成本，和購買價相比虧了三四十萬左右。我在海澱上地、清河那一片上班，老公在昌平北清路附近上班，家庭稅後收入100萬左右。孩子27年上小學。

原來想明年在海澱置換能住的一步到位的小兩居或小三居的學區房，上排名靠前的小學，看京總您之前發的文章建議入學前一年左右購入占坑那種學區房更穩當。現在想法是準備在26年左右再在海澱買套小的占坑。但現階段不想讓現金拿在手裡貶值，還是想先置換調倉一套能保值增值的房子，之後有可能再通過還完貸款拿房子去抵押這種方式（這種方式可行嗎？或者還有無其他更好的方式？）

去買套小的學區占坑（估計隻能買二流一類那種了，其實内心更傾向一流一類，隻能到時再看了）。要買的話隻能是二套了，賣掉勝古、不賣大廠的房子的話，首付大概能承擔650萬左右。有幾個問題：1、大廠路勁的房子還值得繼續持有嗎？未來兩三年房價會有起色嗎？要不要現階段就便宜賣掉？還是說，再等等看？不賣掉的話，抵押後要還利息（利率不知道是多少？），總體首付大概在720萬左右。

2、今年底或明年初買房的話，是在朝陽北苑購買世泊華郡、潤澤公館這種次新兩居或者三居（加杠杆的前提下。是不是買兩居以後更好出售？）實現保值升值，還是去海澱買個學區一般的次新，先給小孩買個海澱學籍？在總價差不多的情況下，世泊華郡、潤澤公館這種類型的和海澱清河或馬連窪、西北旺附近的次新更能保值增值呢？如果在海澱清河、馬連窪或西北旺附近購買，哪個樓盤比較合适呢？

3、我們想多加杠杆，但是五環外二套貸款有限，有什麼好的加杠杆的方法可供參考嗎？問題有些多，麻煩您了，期待您的意見，非常感謝！

A:回答; 您好,感謝信任!1、環京區域像燕郊大廠這些區域屬于階段性溢出的地方，市場好時會出現暴漲的現象，市場涼時也會随之見底，這些區域漲勢不可持續，遇到牛市可能會在3-6個月之内漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還會一直回落，也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導緻沒有持續的購買力，如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！

如果有條件投資更好的位置,當然不考慮投資這些位置,這是出于“機會成本”的考慮;經濟發展比較好的地區或者大部分新一線城市,有更好的長期投資價值,這時候有選擇,就盡量不要考慮環京區域;不是說那些地方的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,其次還要考慮房産的金融屬性,其他地方的房産價格波動性比較大,即便房産升值以後,兌現也比較難,又不好貸款,将來二押投資也會受到影響;普通投資者更要看中長期價值而非短期價值,短期價值波動性較大,一般把握不住節點就會出現虧損現象;陽光城即便現在賣掉回籠不了太多資金,可以通過其他方式解決這個資金缺口,把房子留在手裡等行情好時再出.

2、關于加杠杆,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環無關,不明白可私信我;

3、關于投資:我把學區房列為高危投資品,忠告星球内會員謹慎購買，是因為學區和政策挂鈎是長期的,學區房是綁架勒索型的附加價值,學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,西海非溢價很高的學區老舊房,具備一定的保值功能,風險較高的為西海名校居住屬性很差且學區溢價很高的盤,這部分盤原本的價值隻有10萬,但附上學區價值就變成了12萬,多出的2萬就是溢價,而現在政策對學區房一直削弱,

如果買了高溢價學區房,政策給予支持會持續上漲,如果政策消失會失去價值,回歸原本的價位，我們實際的購房者會出現虧損現象;星球内會員因孩子上學因素,一般建議在符合當地政策下買套小的,房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,家庭70%以上的貨币資産布局到優質地段優質樓盤上,剩餘的可以解決孩子教育問題,這樣的方式有利于家庭資産的保值增值性,從長期看比較穩健;

4、新北苑、海澱清河、馬連窪、西北旺這幾個闆塊清河綜合素質排名更靠前;其次是新北苑、馬連窪西北旺這個地方界面太差,并且2015年到2019年已經完成了前期漲幅,未來如果一直比較固化房價會有上限,其次新北苑最大的價值是比較新,定位純居住，能承接住望京、中關村朝陽園、來廣營這些産業購買力，也正是因為這些因素新北苑前期漲勢過快,導緻目前是存在溢價的;

所有完成過漲幅的新區如果要走向更高的台階,需要能夠承接更高端的客戶,這些區域的樓盤和區域也就必須獲得更高端客戶的認可,隻有這樣,這個區域才能有所突破;被一次次的購買力推動房價上漲,說的簡單點就是新北苑這個區域前期能買的已經基本全買了,這些購買者有本地的,有外地的,未來隻有吸引新的購買力才有可能把這個區域的價格推高,如果單靠本區域内置換不會太明顯;優勢是新北苑區域界面還可,樓盤都是次新,整體口碑印象很不錯,如果注重居住品質計劃長持選這個區域也可,如果注重升值性不如産業區直接輻射的闆塊像清河、望京;這些區域都是産住一體,基本上每一輪行情都是最先吃到的;建議到實地走一走,有問題再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:星主你好，一是請問世紀城頭部樓盤是哪個？二是世紀城闆塊與萬柳闆塊相比較來說優劣如何？三是計劃2600左右購房，從投資角度來看兩個區哪個樓盤合适？謝謝。

A:回答:您好,世紀城第一梯隊樓盤觀山園、晴波園、晴雪園、魯藝上河村、翠疊園、春陰園;世紀城的密度要比萬柳大,生活配套要比萬柳更完善,有世紀金源平時購物吃飯比較方便,萬柳隻有一個華聯,但生活氛圍更好一些,屬于鬧中取靜,西側有昆玉河臨河公園,從區域上萬柳的房價天花闆要比世紀城更高,商圈的成長環境優于世紀城;2600可以關注下萬柳的碧水雲天、光大水墨風景、萬泉新新家園;世紀城可以關注下晴雪園、晴波園、觀山園;祝一切順利!

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

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84#北京持币200W以下的投資術

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