記者 | 吳紹志

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地産股股價逐漸回暖，地産信托仍在不斷“爆雷”。

國際四大會計師事務所之一普華永道近日發布的《2022年中國不良資産管理行業改革與發展白皮書》指出，非銀行業金融機構的不良資産同比增幅高達38%，顯著高于商業銀行和非金融企業的不良資産增幅，主要原因是房地産信托違約大幅增加。

頭部信托公司們正在消化地産業務“狂飙突進”後的惡果。

中融信托又官宣展期

近日，中融信托發布公告，中融-承安58号集合資金股權投資信托計劃（簡稱“承安58号”）自動進入延長期，預計展期不超過24個月。

産品資料顯示，承安58号成立于2020年8月，發行規模36億元，300萬元起投，是一款與融創集團關聯的産品，募集資金以繳納注冊資本及資本公積的形式投資于SPV，最終用于向符合投資标準的房地産開發項目對應的目标公司進行股權投資。

一位投資者告訴界面新聞記者，其購買的300萬元僅收回本金17.1萬元，兌付比例5.7%，沒有利息。以此計算，總規模36億元中仍有約34億元本金未兌付。

中融信托表示，将繼續和融創集團、融創産城保持密切溝通，督促相關主體盡快履行全部股權收購價款的款項支付義務，包括但不限于着手主張權利、處置相關權益、行使擔保權利等。

事實上，這已經不是中融信托第一款“爆雷”的投向融創集團的地産信托，或許也不是最後一款。

在此之前，承安96号、豐騰83号已相繼宣布展期，規模分别有20億元、50.7億元。另據投資者提供的資料，與承安58号相似，同為夾層組合股權投資項目的承安88号、承安128号，也是與融創集團合作，分别成立于2021年3月、11月，規模分别有35億元、30億元，尚未到期卻讓投資者憂心忡忡。

除了融創集團，根據公開報道，中融信托此前還有相關産品踩雷了華夏幸福、世貿集團的債務。

2021年，中融信托與華夏幸福相關聯的四個集合信托計劃 “融昱100号”、“骥達11号”、“享融223号”和“享融287号”相繼爆雷，中融信托表示，這4個集合信托計劃合計債權本金金額59.84億元，合計質押華夏幸福因建設園區産生的對各地政府應收賬款176.49億元，整體質押率低于35%。

今年曝出展期的與世貿集團相關聯的信托包括融沛231号、融築421号，規模分别有16.55億元、12億元，與海倫堡相關聯的融沛275号也官宣展期，規模達12億元。

綜合來看，2021年至今已被曝出的違約地産信托總規模超200億元，占中融信托2021年末房地産投向信托資産規模的20%以上。

大面積違約和此前地産業務的“狂奔”密不可分。2017年開始，中融信托新設房地産金融部，推動房地産信托業務開展。此後，中融信托房地産業務經曆了迅速擴張，2017年-2021年信托資産投向房地産領域的規模和占比分别為443.07億元（6.61%）、719.20億元（10.99%）、1351.00億元（17.65%）、1291.50億元（18.00%）、895.55億元（14.02%）。

罕見的是，公司年報顯示，2021年，中融信托曾使用信托賠償準備金2億元賠付 “中融-北京星城置業經營性物業抵押貸款集合資金信托計劃”。公司信托賠償準備金期末餘額8.72億元。

行業的“苦日子”

從行業角度來看，中融信托之外，不少頭部信托公司也遭遇大面積地産信托爆雷。

用益信托數據顯示，2021年下半年以來，發生逾期、違約的信托産品規模中，地産信托長期占據半數以上，并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地産信托違約規模都在100億元以上。

舉例來說，在地産漩渦中，“信托一哥”中信信托未能幸免。2021年年報顯示，中信信托管理信托資産總計9787.78億元，投向房地産的有1600.86億元，占比16.36%，規模遠超其他信托公司。

2021年，嘉和125号出現逾期，本金餘額為32.5億元，另外還有嘉和118号、嘉和146号均與恒大相關。今年以來，與世貿集團關聯的“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”也曝出展期，該計劃總規模87億元，剩餘未兌付本金約57億元。綜合來看，中信信托旗下違約的地産信托産品規模也超百億。

五礦信托地産項目踩雷的消息同樣被廣泛傳播。今年7月，遊戲大廠米哈遊和莉莉絲分别起訴五礦信托，踩雷的産品疑似“零售之王”招商銀行代銷的五礦信托鼎興系列，該産品總規模約23億元。此外，與恒大關聯的“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第31期”出現風險，該産品總規模達33億元。稅友股份也官宣踩雷“五礦信托-信澤投資集合資金信托計劃-第38期”。

五礦信托2021年年報顯示，公司管理信托資産總計8174.05億元，投向房地産的有759.08億元，占比9.29%。

為化解房地産項目風險，信托公司們采取了不同的措施，除了通過司法訴訟的方式追索債務，也有采取直接承接标的項目股權的方式。

今年2月，五礦信托從恒大手中接管的兩個項目分别是佛山鉑睿府和廣深國際文旅城項目。五礦信托稱，面對恒大的項目風險，“保交樓、保民生、保穩定”為首要目标。經過反複論證後，由公司獲取項目公司的全部股權及管理權，推動項目正常化運營，才是解決問題的最優方案。

今年8月，中信信托披露，嘉和125号的債務重組方案已完成全部法律文件的簽署，即将圓滿落地。具體方案為：恒大方先行啟動項目退地，同時引入履約能力強的AAA高信用等級主體廣州城投作為保證人，以項目整體期限延展、分階段付款的方式實現信托本金安全退出。緊随其後，重組合作方廣州城投向中信信托支付首期資金1.625億元，标志着重組方案進入執行階段。

另一方面，房地産信托違約後遺症還在蔓延，相關業務正變得越來越難做，行業仍在過“苦日子”。

一位信托公司業務人員表示：“現在基本很難做了，房地産除非能夠找到銀行代銷，不然做不了。基本上現在的房地産項目都是處理之前的老項目，不做房地産的信托公司日子很滋潤。”

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