本期内容接上篇建築高度的成本控制，重點講解規劃設計之非可售面積的控制。

　　房地産市場售價對應的成本為可售面積單方成本，即可售面積單方成本=總成本/可售面積，總成本對應的是總建築面積成本，總建築面積中的可售面積越大，那麼可售面積單方成本會越低，單方利潤率會越高。因此，在規劃設計階段，非可售面積的控制對于成本的影響也比較大，屬于重點控制的方面之一。

　　非可售面積分類

　　一、地下室配套用房面積

　　一般一個10萬㎡規模住宅小區，考慮将設備房主要設置在塔樓下方，設備房面積約700~800㎡左右。

　　設備房主要設置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當首層是住宅時，應注意：水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶的影響，上部有水房間對下部電房有影響。

　　二、不可租售地下室面積

　　定義：地下室中除停車位、設備配套用房和物業配套用房外的無效用地下室、自行車庫。

　　（一）住宅正投影下，盡可能不做地下室，僅保留交通核與地下車庫連通。

　　（二）優化地下室輪廓，減少無效空間

　　（三）自行車庫，由于坡道面積大，盡可能集中設置，減少出入口

　　（四）化無用為有用

　　（五）人防面積的控制

　　•盡量通過異地建設減小人防應建面積；

　　•控制人防口部數量、面積和位置，有效減少不可租售地下室面積；

　　•人防盡量布置在住宅樓的地下空間内，減少人防設施對車庫的影響；

　　（六）其他控制方法

　　•設備用房在設計時減少對有效車位的占用；

　　•地下二層設備用房布置與上層對齊，方便設備安裝；

　　•在變電站頂闆設吊裝孔，避免産生由于設備高度而導緻地下室局部層高需增加的可能；

　　•防火分區的劃分時，盡量利用住宅樓梯或自行車坡道進行疏散；

　　•排風井及地下室出地面的樓梯間均應避開景觀軸線及出入口，并保持與住宅有一定距離，避免降低住宅的價值。

　　三、架空層面積

　　架空層相當于無圍護結構的正常樓蓋（同時高度大于标準層高度），其造價與标準層造價相差無幾，每建一層架空層時，按可售面積單方造價4500元計算，可以得出如下結論：

　　高 層33層——則可售面積單方造價增加約為3.0%，及135元/m2；

　　中高層18層——則可售面積單方造價增加約為5.6%，即253元/m2;

　　小高層11層——則可售面積單方造價增加約為9.1%，即292元/m2。

　　四、地上配套設施面積

　　（一）用地面積規定

　　控制手法：盡量多框非建設用地作為配套設施的用地面積（如紅線與建築退線間用地）

　　（二）配套應盡量放在不能100%占用綠化率的地方，如：覆土層的上方

　　（三）配套用房應盡量避免單建，盡可能地置于裙房、位置偏僻或日照不滿足的銷售死角中

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