“工業上樓”成為當下粵港澳大灣區時興的熱詞，專做工業廠房出租的小林也感覺到了。

　　“你别以為這是寫字樓，這是生産車間。”小林向第一财經介紹道。走進深圳某工業園區，高低錯落的高層廠房依次排開，從外觀上看，和寫字樓無異。除了廠房外，園區内還有各類餐飲店、小超市、籃球場和員工公寓。

　　某工業園區内 黃瓊/攝

　　乘電梯上11樓，走進生産車間，墨綠色的地坪漆、明黃色的條紋将近千平米的場地劃分成不同的功能區，可容納數十個工人在流水線上依次展開作業。據小林介紹，該工業園區的廠房層高在4.5~5.8米之間，足以滿足工業生産需要。

　　日前，深圳舉行“20 8”産業2000萬平方米“工業上樓”廠房空間簽約儀式。根據計劃，深圳将按照每年建設不少于2000萬平方米、連續實施5年的進度，向社會提供“工業上樓”的高品質低成本産業空間。類比深圳蛇口工業區（占地面積10.85平方公裡）來看，深圳1年所提供的“工業上樓”産業空間，相當于兩個蛇口工業區。

　　工業緣何上樓

　　改革開放以來，粵港澳大灣區憑借地緣優勢，吸引了全球産業轉移，成為全球重要的制造業基地。經曆了三四十年的高速發展，灣區内面臨着嚴重的土地資源緊缺和産業擴張升級問題。因而，在市場自發和政府引導協同之下，推動了“工業上樓”的快速發展。

　　第一财經記者走訪深圳多個工業園區發現，“工業上樓”一方面能夠有效提高單位工業用地的使用效率，另一方面相較于傳統的工業廠房，新工業園區在環境、配套設施、物業管理等多方面進行了升級，滿足了一部分企業轉型升級需求。

　　目前，我國對“工業上樓”尚無統一的定義。從直觀上理解，“工業上樓”不同于在傳統單層廠房進行生産作業的空間模式，而是在高密度園區的高層樓宇中進行生産、研發、設計、辦公的新型工業載體發展模式。

　　燈火閃耀、人口密集、工廠遍地是大灣區重要城市的特征，據戴德梁行統計，大灣區中深圳、東莞、中山、佛山和珠海的土地開發強度已超過30%國際警戒線，其中東莞和深圳均超過50%，因此大灣區成為中國工業用地最緊張的地區之一。

　　戴德梁行華南區策略發展顧問部高級董事、東莞公司負責人張國華在接受第一财經記者采訪時表示，堅持工業立市、工業強市，深圳、東莞、廣州、佛山等制造業大市産業發展擴張之勢十分迅猛，因此，通過采用“工業上樓”創新模式來實現土地集約，提高容積率，是各市政府探索這一模式的關鍵。

　　實際上，灣區内對“工業上樓”的探讨已經開始了十多年。2005年，佛山順德天富來國際工業城成為灣區内首個“工業上樓”項目；2012年，深圳全至科技創新園成功實踐，推出了集研發生産于一體的23層工業大廈；2016年，東莞抓住“工業上樓”契機，逐步在全市推廣，形成了東莞松湖智谷等載體；2018年至今，深圳、東莞、佛山等城市均出台“工業上樓”扶持政策，全面鼓勵發展，“工業上樓”市場進入标準化、精細化發展時代。

　　目前，深圳各區已有一批“工業上樓”項目落地。比如位于深圳寶安的新橋東先進制造業園區，是深圳首個平方公裡級的“工改工”城市更新項目，規劃建設148.6萬平方米工業廠房。龍崗寶龍專精特新産業園，是深圳首個“專精特新”專業園區項目，以市場價的30%~50%分割銷售給符合條件的優質企業。南山紅花嶺基地，是深圳重點推出的高标準建設、高效能企業集聚的“工業上樓”項目。

　　2021年7月，《國家發展改革委關于推廣借鑒深圳經濟特區創新舉措和經驗做法的通知》中，明确提出要推廣“工業上樓”模式。此措施表示，深圳創新性的“工業上樓”嘗試合理有效，将被複制、推廣到全國。

　　“工業上樓”廠房的來源，張國華表示，主要有兩類，第一種是通過對存量的工業廠房進行改造——廠房結構加固、優化垂直交通、優化物流配套設施等手段，達到工業上樓的産品基本标準；第二種是通過城市更新、土地整備、淨地出讓等形式，新建造的全新産業園區，容積率約為3.0~4.0。

　　第一财經記者走訪時也發現，不少傳統的工業園區正在推陳出新，在合适的位置加裝垂直電梯、對園區内生産環境進行優化成為最常見的手法。但在張國華看來，在未來10年，第二種會成為大灣區工業上樓載體主要供應方式。

　　哪類産業适合上樓

　　“科技含量較高的企業，最好是認定為國家高新技術的企業。目前這類園區内很多醫療機械、智能制造的公司進駐。”小林對第一财經表示。

　　據張國華觀察，哪類産業适合上樓，主要根據産業門類、産業環節和生産技術水平而定。例如，珠三角在較早期就出現了“工業上樓”形态的産品，其根本原因是珠三角産業底層DNA——電子信息産業。伴随改革開放，上世紀80年代深圳、東莞、珠海、佛山等城市承接從香港轉移的都市型輕工業，後來逐步演化成電子信息産業，其中封裝工序、測試工序、零配件加工制造等環節，均可上樓。

　　“除此之外，還有其他産業門類、環節适合上樓。”張國華表示，現階段“工業上樓”園區多以電子信息、智能裝備、醫療器械、新材料等産業為主，要求入駐企業的制造環節具備輕設備、輕污染、輕振動等特征。

　　深圳光明區雲智科園招商處工作人員也告訴第一财經記者，入駐園區的主要包括生物醫藥、新能源、新材料等高新技術産業，目前與醫療相關的企業有近二十家，園區集研發、生産、辦公于一體。

　　租金略高 但回本不易

　　第一财經記者走訪了深圳市龍華區、光明區數個“工業上樓”項目，發現租金水平比周邊傳統廠房略高。

　　以龍華區2015年建成的國樂科技園為例，其招商人員告訴記者，整棟樓共11層，2樓以上的租金約40元/平方米·月，物業費約3塊/平方米·月，産業園區内員工宿舍、商超配備齊全。

　　某工業園區内 黃瓊/攝

　　而距離國樂科技園數百米的另一老式産業園，距建成時間近10年，每棟廠房5到7層，租金約為30元/平方米·月（包括物業費），低于上述園區租金。

　　同時，記者從光明區的雲智科園招商處得知，該園區的租金約45元/平方米·月，物業費在11~13.5元/平方米·月之間。工作人員告訴第一财經記者，很多入駐園區的企業能夠享受到政府的租金補貼，加上這些優惠之後，實際上的租金和周邊也差不多。

　　該工作人員介紹，雖然租金略高，但是對于開發商來說，回本卻不易。尤其是當下，維持高出租率本身較難。

　　按照要求，深圳“工業上樓”項目将落實“三生”“三創”“三平衡”要求，所謂“三平衡”，是指運營與财務、投入與産出、社會效益與經濟效益“三個平衡”，實現供給可持續，租金可預期，經驗可複制。

　　張國華對第一财經記者表示，在“工業上樓”單體廠房層面，建築成本均高于傳統工業廠房，其原因為建築結構成本增加、垂直交通系統提升、外立面打造等方面均需加大投入成本，并且園區專業配套設施、物流倉儲、集中商業配套等方面的要求均高于普通園區，更加貼合市場需求，也更加實用。

　　“‘工業上樓’項目開發運營方面，确實面臨較為突出的投入産出經濟平衡考量。”張國華稱，“工業上樓”産品主要面向工業企業，對制造空間的售價租金均十分敏感，有一定的價格接受天花闆，加之建安成本偏高，因此純粹工業上樓項目在收益方面比較有限，甚至存在收支無法平衡的情況。在這種情況下，工業上樓項目沒辦法像商辦、商住樓項目一樣完全市場化運作，需要政府的大力扶持與激勵的政策引導。

　　張國華稱，前期一些“工業上樓”項目是由民營企業自主自發建設，采取分割銷售方式操作。從目前來看，想要大規模推動“工業上樓”，并且真正扶持制造業企業低成本運作，就需要回歸到産業本質，回歸到工業上樓作為制造業公共服務載體的本質上來。因此，後期的開發建設主體最好是由政府主導、國企操盤，加之政府給予獎勵扶持政策，才會有效達到高質量發展的戰略目标，才能成為深圳未來“20 8”産業集群落地的重要戰略抓手。

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