歡迎關注鄭州樓事兒

遠郊盤賣房，如果不在居住屬性上附加上一些其他價值，就很難脫穎而出。

最近幾年文旅項目很火，雖然2020年以來，受疫情影響，全國的文旅行業一度陷入漫長的寒冬，但文旅産業前景依舊受投資者的認可。

在各地方政府的推動下，文旅項目投資熱度不減，購房者對于文旅項目也依然有投資信心。

文旅投資風險不小，判斷一個文旅項目值不值得買，需要多方面的考量。

做文旅産業的房企中，恒大與融創絕對不容忽視，兩大房企在鄭州的東邊和北邊各落一座文旅城，分别是平原新區的中原融創文旅城和開封的鄭東恒大文化旅遊城。

同為Top級房企開發的文旅型項目，同樣在鄭州1小時通勤圈的輻射範圍内，那麼究竟哪個更值得投資呢？

首先看基本信息對比：

從數據來看，中原融創文旅城與恒大文旅城除了産品有些不同，并且一個為精裝一個是毛坯之外，價格也略有差異，加上恒大的低價促銷策略很早就在遠郊項目上實行了，恒大文旅城目前甚至存在4字頭的特價房。對比之下，融創的價格的最低點就是去年首開時的的5字頭。

置業先看區域，向北還是向東？

鄭州的東南西北各個方向冷熱不均，從政策與利好的密集程度來看，鄭東似乎更勝一籌。

鄭州向東，從鄭汴一體化到現在的鄭開同城化，一直在不斷向前推進。

2021年河南省政府工作報告中提出，“推進鄭開同城化發展”“率先突破探索設立鄭開同城化示範區”。與會代表們更是紛紛關注鄭開同城化發展的加速呈現。

河南十四五規劃綱要中也強調了“加快建設鄭開科創走廊”。

目前來說，已基本實現“五同城一共享”，基本形成一體化綜合交通網絡框架和産業互補共赢發展格局。

但鄭開之間，有着白沙組團、綠博組團、國際物流組團、中牟組團、官渡組團等，即使有諸多政策背書，離鄭州更近的綠博都會讓購房者失掉信心，更不用說開封西片區了。

鄭州向東雖然是許多人的共識，但鄭州向北也有不少相關政策。

鄭州未來向北發展，必然要跨越黃河發展，在交通方面也不斷在鋪墊。

除了G107、G234跨河通道，未來還會有龍鳳大道躍入圖紙将是一個新的開端，後續還有規劃新增及建設的鄭新高速公路、焦平高速公路、安羅高速公路、G230、省道224、省道506，甚至還包括鐵路、軌道交通等，都會延伸跨過黃河。

平原新區無疑是鄭州向北發展的橋頭堡，目前在産業導入、環境打造、交通布局等方面取得了不錯的成績。

新鄉對接鄭州也很積極，高層把對接鄭州作為發展的重中之重，也出台過不少利于鄭新一體化的政策。

兩項目客群幾乎相差不多，吸引鄭州外溢和外地投資客。

以鄭州東站為圓心，對比兩項目通勤時間，相比之下，中原融創文旅城要更快一些，40分鐘左右可通勤。

東三環上鄭新黃河大橋，大約要需40分鐘

東站向東，大約需要1小時

但無論是中原融創文旅城還是鄭東恒大文旅城，對鄭州剛需客戶吸引力都不夠足，除了價格較低别無優勢。

雖然都在強調同城、一體化，但行政區終究不是鄭州。

有人可能會拿昆山和燕郊來對比，但說實話鄭州不是北上，目前的城市能級還達不到那樣的輻射能力。

誰的IP更強，恒大or融創？

文旅地産的開發模式，是搞一個文旅項目，以此來帶動配套的住宅和商業等地産項目。對于開發商來說，配套的地産項目實際上才是現金回流的主要渠道，用賣住宅和商業的回款，投入到文旅項目的建設，再通過運營文旅項目，獲得持續的回報。

但文旅項目本身的主題要有一定的賣點，才能吸引購房者前來買房，才能實現銷售回款，所以IP就很重要。

恒大文旅城與融創文旅城的IP各不相同。

恒大文旅IP：以童世界為主，集合全形态遊樂群，不分年齡層次。

童世界共有35個單體建築，33個大型遊樂項目，總共分為六大區域、包括有璀璨中華區、神秘古國區、漫遊海洋區、穿越太空區、探險南美區和魔幻西歐區。面積很大，一天的時間無法全部玩一遍。

但目前來說，恒大文旅産品系中，雖然有多個童世界項目在建，但建成運營的不多，未來流量如何還待考察。

中原文旅城是融創集團布局文旅産業後，獨立打造的中原地區首個大型文旅項目。集高端時尚運動、家庭娛樂、商務度假休閑等功能于一體。占地2200畝，總投資近百億，是融創第11座文旅城，設有冰雪世界、水世界、休閑商街、五星酒店、超五星酒店、體育公園、會議中心等休閑度假設施。

冰雪娛樂類設施方面，中原确實比較空白，這也是中原融創文旅城的一大賣點。

落地經營情況，融創文旅已在哈爾濱、廣州、無錫、昆明、重慶和成都建成并運營了6個融創雪世界，總建築面積達到29.85萬平方米，年接待客流量約300萬人次。

融創文旅和恒大文旅誰更強？

2020年中國文旅地産10強房地産企業排行榜上 ：恒大第一 融創第二。

恒大旅遊運營管理集團有限公司成立于2018年3月28日，注冊資本100億元。

廣州恒童投資有限公司成立于2021年5月12日，注冊資本20億元。

恒大集團先後将旗下全資子公司恒大旅遊運營管理有限公司（以下簡稱“恒大旅遊管理”）、恒大童世界集團有限公司（以下簡稱“恒大童世界”）裝進了廣州恒童投資有限公司（以下簡稱“恒童投資”）。目前，恒童投資持有恒大旅遊管理、恒大童世界100%股權。

恒大的核心主業是地産，随着地産政策的收緊，“三道紅線”下的恒大面臨較大的債務壓力，除了加速房地産銷售、促進回款外，分拆優質資産上市增加權益、擴展融資渠道成為重要路徑。

但恒大文旅業務仍面臨不小挑戰，一方面融創文旅、華僑城等強敵環伺；另一方面在目的地業務發展方面，恒大集團文旅項目在熱門旅遊城市和消費中心城市布局相對較少，而大部分項目采用城市文旅商綜合體發展模式，往往需要可觀消費客群支撐。

2018年，融創集團以高起點布局文旅産業，成立了融創文旅集團，定位為“中國家庭歡樂供應商”。

2019年，是融創文旅飛速發展的一年，一年内實現了三個籌備期項目的密集開業。6月15日，廣州融創文旅城開業；6月29日，無錫融創文旅城開業；12月21日，昆明融創文旅城開業。

從2020年文旅相關的投資動态來看，融創文旅的步伐确實要更快一些。

但在負債情況上，融創并沒有比恒大好多少，文旅闆塊也并不是金礦般的存在，仍需要不斷投入。

聚焦性價比，配套、産品對對碰

配套pk

中原融創文旅城配套：

教育上，鄭州外國語平原校區、濱湖小學、濱湖幼兒園等已落地；融創引入的緯五路一小和鄭州八中在建，但具體與名校的關系多大，隻能說你懂的。

周邊商業，恒大悅天下商業廣場已運營，王府井奧特萊斯已成型，袁家村已營業。

醫療上，引入了河南省人民醫院平原分院。

鄭東恒大文旅城：

項目首期規劃有五所幼兒園、三所小學、兩所中學，教育資源豐富，引入了開封金明幼兒園，引入了開封十四中，尤其是引入了河南省實驗小學；項目周邊優質教育配套包括十六大街一師附小，第五大街的二師附小以及縣街小學、開封高中等。

醫療配套方面，項目周邊包括開封市婦幼保健院、開封市中心醫院、解放軍155醫院等。

戶型PK

鄭東恒大文旅城：

中原融創文旅城：

戶型對比來看，融創的要更加方正一些，基本做到了通透全明。

品質方面，中原融創文旅城還沒有交過房，鄭東恒大文旅城已經交過房，呈現品質來說，除了綠化較少，其它方面都還算說得過去，地面也用的是石材而不是透水磚。

實拍圖

1、大區位來說，選融創還是恒大本質是你看好平原新區還是開封西的問題。當然通勤時間也是一大不可忽略的因素。

2.開發商來說恒大與融創比較起來其實沒有太大意義，都屬于高負債的TOP級房企，品質口碑在鄭州也是“大哥不說二哥”，後續可以繼續關注兩家房企在降負債方面的表現。

3.性價比來說，更推薦中原融創文旅城，畢竟40分鐘的通勤時間還是可以滿足一部分東區工作人的需求的，加上配套齊全，自住也是不錯的選擇。

4.投資客戶還是注意，文旅項目雖熱，但輕易不要去投。文旅盤十分考驗操盤團隊的長線運營能力，加上前期投入大量的資金，回報周期很漫長。

最後再次重申：無論再便宜，買房前也一定要慎重。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!