不清楚房屋産權的買房行為都是愚昧~

先劃重點：

村證房，無産權，沒房本，不能交易。

回遷房，有産權，有房本，土地為劃撥，能交易。

商品房，有産權，有房本，土地為出讓，能交易。

新民居……你買不到真的新民居了。

重要的事已經說完了。

但如果你想了解每種産權的優勢和缺點，請往下看。

本文會用最精簡的文字告訴你村證房（小産權房）、回遷房、商品房的區别。（附贈新民居詳解）

本文讨論範圍僅為「新建住宅」。01村證房（小産權房）

廣義當中的村證房（小産權房）可以簡單的理解為：村委會在征得大多數村民同意的情況下，利用村集體土地，找包工隊蓋房子。

特點：此類小區一般會把本村的名字揉入小區名，通常可以通過名字進行辨别。比如大馬莊園是大馬村建小區。優勢

1：由于沒有交土地出讓金，所以便宜，基本就是建設成本。

2：由于部分村委會有補貼，所以可能還不用繳納物業費、水費、車位費等一系列費用，生活成本低。

3：小區裡都是老街坊鄰居，生活氛圍較為融洽。超過市區商品房一百倍的熱鬧。缺點

1：産權國家不承認，房子隻有居住屬性，沒有金融屬性（不可貸款）。

2：小區環境都比較一般。畢竟很多都不收物業費或者隻是象征性收取幾毛錢。

3：買賣時無法貸款，因為沒有房本。總結

1、幾乎沒有升值空間。

2、現在來看，一般由本村村民居住，且沒有入市交易的資格。在專項整治之後，各正規中介更是對此類房源“敬而遠之”。但依然有個别“從業人員”铤而走險，充當掮客。

3、随着土地審批手續及監管愈發嚴格，此類房子今後在石家莊會越來越少，直至逐漸絕迹。

4、近些年不斷有謠言稱“小産權房”要轉正，在這也給大家吃顆定心丸，把心放到肚子裡，不可能。

推薦購買指數：負★★★★（堅決不要買）。02回 遷 房

與村證房經常混淆，最不容易弄清楚的是回遷房。

廣義上可以理解為：開發商拆了原住民的房子，再重新給蓋，也叫置換補償。雖然也是建在村集體土地上的，但是性質與村證房完全不同。

1：有産權。隻要是正規的城改項目走正規程序，回遷房的産權是國家承認的。并且在未來（可能5年10年之後，可能也會辦理不動産登記證，俗稱房本。請注意，我用了兩個“可能”）。

2：房屋質量普遍比“村證房”要硬，環境也會略好。

3：依然可能少交物業費，因為村裡可能有補貼。完全看村集體的造血能力。

4：下房本之後有資格上市交易，可以辦理貸款，具備金融屬性。缺點

1：土地性質為劃撥地，開發商沒有繳納過土地出讓金，所以交易時，需要向國家繳納1%土地出讓金。通常由買家承擔。

2：由于土地性質為劃撥，小區環境、物業較差等原因，所以相對于同區域的商品房來說，差價可能在30%左右。總結

1、此類房屋隻适合預算非常有限，對生活品質基本沒有要求的剛需人群。或者對房子的要求隻有“居住”二字的人群。

2、還有要注意的是，某些銷售人員，可能會把回遷房當商品房賣給購房者，看似便宜，實則坑人！

3、雖然國家承認其産權，但與商品房存在根本差異。尤其購房者為本村以外市民，如果無法完成更名，就算購房款交到原房主手裡，但未來房本的名字依然是原房主。

北翟營村委會發出的公告

4、下房本之後如果進行交易，需要向國家繳納1%的土地出讓金。

此類房屋推薦購買指數：★★★。03商 品 房

最貴的一類，就是商品房。

這個好理解，就是開發商通過競拍，繳納巨額土地出讓金之後，從國家手裡租到的土地，租期隻有70年。

1：大産權，國家承認。

2：可以貸款、抵押，具備金融屬性。

3：社區環境相對普遍較好。缺點

貴！畢竟繳納了巨額土地出讓金。動辄幾十個億，都要轉化到購房者身上。

此類房屋推薦購買指數：★★★★★。04新 民 居

再來說一種現在非常不靠譜，騙子們常說的一種産權——新民居。新民居的意義在于改善農村人口的居住環境。

新民居的産權，其實與小産權又相同又不同。相同之處在于，其實新民居仍然是集體經濟的産物，屬于集體土地上的房子，因此他的土地不是出讓也不是劃撥，從而也不可能有國土資源局的土地使用權證。

因此，新民居的土地性質屬集體性質。

而與小産權房的不同之處在于，新民居是房企合法開發的一種新形式，是經過國家房地産開主管部門批準進行開發的。

新民居的開發形式是在村集體土地上為村民建房，但為了保證開發商的利益，除了給村民的一部分房子，其他的用于對外銷售，這部分房屋可以在房地産主管部門辦理産權登記。

這種開發形式不同于小産權房，因為小産權房沒有經過任何部門的批準，沒有任何手續，但新民居是有手續的。也正是這樣，所以新民居在當地房管局那是有權屬登記的，也是完全可以拿到正規房本的，隻不過房本上會注明是新民居。優勢

1：産權國家承認。

2：便宜！畢竟沒交過土地出讓金。

3：生活成本低缺點

1：土地性質與商品房本質不同。

2：無法入市交易。

3：社區環境一般較差。

4：不能貸款，不能抵押，沒有金融屬性。總結

近兩年石家莊應該沒有審批過所謂的“新民居”，而市面上打着“新民居”旗号賣房子，号稱很快下房本的，也以騙子居多。

筆者曾經暗訪過位于中華北大街與曙光路交口的“宇坤春軒苑”項目并寫過一篇深度報道，此項目就打着“新民居”的幌子進行違規銷售，20多萬就可以買到一套房子。其“藥效”無異于癌症患者看到國際最新治療藥物。預算有限的剛需往往瞬間被沖昏頭腦。

最後房子沒見到，房企也見不到了。

按照相關規定，新民居理論上隻能在本村村民當中流轉交易。

推薦購買指數：負★★★★★（堅決&絕對不要買）。

通過以上内容闡述，相信大家對不同産權的房子也有了自己的認識。

你還打算買村證房、新民居嗎？

主編｜偉娜 來源| 大雄說房

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