在房價飛速蹿升的現代，很多工薪階層的家庭望着房價卻隻能望而卻步，于是就出現了小産權房。小産權房相對于商品房來說在價位上确實便宜不少，但是購買小産權房卻存在着一定風險，下面就和大家一起來了解一下買小産權房有什麼風險及相關問題。

什麼叫小産權房

　　小産權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉産權房”。“小産權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂産權證亦不是真正合法有效的産權證。

小産權房買賣合同是否合法

　　小産權房，也叫“鄉産權房”，指的是一些村集體組織或者開發商建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的，并由鄉鎮政府而不是國家頒發産權證的房産。“小産權房”并不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　購買小産權房還須注意的是，這類房子從法律上來說是不允許交易的，因此沒有法律效應，在購買後如果出了問題而調解不成是得不到法律保障的，因此業主們在買之前應特别注意這點。

買小産權房有什麼風險

　　1、因為小産權房不具備國家房産管理部門頒發的産權證，大都是當地村委會或者是鎮政府開具的産權證明，這些證明都是屬于無效證明，在法律上是得不到認可的，所以購買的小産權房得不到相關的法律保護，依然屬于違法建房一類。

　　2、小産權房無法正常上市流通，由于小産權房沒有國家認可的房産證明，所以并不具備進行房産的轉讓，繼承，受益等相關權力。

　3、小産權房無法辦理相應的過戶手續，因為小産權房本身就不具備相應的産權，所以也就沒有過戶的權力。

　　4、小産權房享受不到應有的占地，拆遷補償，如果遇到政府或者是需要占地開發的情況，小産權房隻能夠得到很少或者是無法得到相應的補償，因為我們要知道，小産權房的占地使用權歸當地村委會或者是鄉政府所有，補償款會直接劃給當地的村委會或者是鄉政府，那麼他們會不會雁過拔毛，能給我們分多少，那都不好說了。

　　5、小産權房無法進行辦理相應的銀行抵押或貸款手續，因為我們知道，去銀行辦理貸款或抵押時，需要向銀行提供房屋的合法權證，我們拿不出來這樣的合法證明，所以貸款，抵押也就無從談起。

　　6、戶口沒有辦法遷入，因為購買的小産權房戶口無法遷入，所以購房人以及其子女也很難享受到當地的醫療以及教育資源。

　　7、政策的不确定性，由于現階段國家還沒有對小産權房産做出明确的處理規定，所以我們購買小産權房未知的風險也在變大

買小産權房注意事項

實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立的具備法人資格和房地産開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委托的房地産開發企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

按照有關規定，城中村的開發用地，必須由市土地整理儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍挂”方式交給土地使用者使用，并由市國土房産局核發國有土地使用證。

城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，隻有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

城中村改造項目應按照《建築法》的規定，進行報建、招标、施工、監理及組織竣工驗收。

這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要标志。城中村改造項目應符合《房地産法》的規定，經市國土房産局審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證後，才能向社會銷售。

很多購房者抱有僥幸心理，購買了一些手續不全的城中村房屋。購買此類房屋可能會出現以下問題：

由于城沖村改造項目目前尚不具備銷售條件，項目在實施過程中基本建設手續不齊備，就存在違反《土地法》、《規劃法》、《建築法》等的可能，買賣雙方在這種違法的情況下簽訂的房屋買賣合同是無效的，合同中的承諾一旦兌現不了，購房者将無從保護自己的權益。

有關法律規定，對于不符合城市規劃并且無法改正和補救的或存在工程質量、安全問題無法補救的，必須拆除。另外，土地未經國家征用和出讓的集體土地上建造的房屋，也不得辦理房屋産權登記。

買小産權房簽訂合同注意事項

買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那麼還包括委托代理人的名稱（姓名)、地址、郵政編碼、聯系電話。

标的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，标的就是房屋。這主要包括以下内容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應分别注明實得建築面積和所分攤的公用建築面積：房屋是現房，還是期房；房屋的配套設施和維修标準。

一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建築面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建築面積的售價為多少元，然後用單價乘以建築面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表将每期所需支付的價款交付賣方。

賣方應在某日期之前，将房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地産産權登記機關規定的期限内向房地産産權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。或者由賣方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間後将房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。

賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有産權糾紛和财務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付後發生該房屋交付前存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規定為督促當事人自覺而适當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起着十分重要的作用，同時也能避免日後雙方互相扯皮的情況。在合同中應明确約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

如房屋的保修責任、物業管理以及小區内公用配套設施等。

以上就是和大家一起了解的關于買小産權房有什麼風險的相關問題，希望能借此加深大家對小産權房的了解。雖然小産權房存在買賣，但是根據國家相關要求來說的話，“小産權房”不得确權發證，也不受法律保護。所以如果您想購買小産權房希望您慎之又慎。

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