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房地産三個難題

圖文 更新时间:2025-01-08 03:02:48

房地産三個難題(到底什麼是房地産長效機制)1

「建立房地産長效機制」這句話大家應該不陌生,是我們一直以來的目标。

到底什麼是長效機制,還沒有明确定義,但從這幾年的政策和呼聲來看,已經能預判個大概了。

首先長效機制不是一招鮮、一刀切,這樣很容易卡住正常購房需求,形成堰塞湖局面。

它是一套組合拳,包括新版征信、租售并舉、一城一策、房産稅。

長效機制還有一個大背景,樓市已經進入「存量時代」了。

城市擴張總有邊界,城市化率也有飽和度,已經不可能像以前一樣賣地蓋房—我們的住宅面積有250億平米左右,其中200億平米是過去20年時間裡蓋出來的。

未來的重點,是如何運營好這個存量市場,所有參與者都要做好應對準備:

比如政府,賣地收入會大不如前,未來的收入替代一定靠房産稅補上。

比如開發商的角色,會慢慢向中介行業靠攏,從制造業變成了服務業,業務重心從拿地蓋房銷售變成了運營好長租公寓、商業、養老、辦公社區等産品。

說回「長效機制」其他幾個政策:

新版征信的作用是卡住一些炒房「騷操作」,比如離婚拿首套資格、參貸人不體現進征信報告等等,實際上限制的是加杠杆。

一城一策的作用是讓每個城市都可以根據自己的情況進行微觀調整。

反正手段那麼多,該松該緊,自己看着來就好。

感覺兜不住了,直接上最狠的那招「認房又認貸」也行。

對了,我曾在「人生要選對」星球裡梳理過所有房地産調控政策,如下圖:

房地産三個難題(到底什麼是房地産長效機制)2

最後,也是最重要的房産稅

實施後,買房人考慮到房産稅和貸款成本,會更傾向于把多餘的房産出租,而不是捂着。

這也是房産稅的一大作用:

把更多閑置房産從存量市場裡擠出來,進入出租和流通環節,緩解供需不平衡。

同時房産稅也會抑制很多人的炒房預期。

最後這段話說給某些盼跌的讀者:

任何房産調控政策的初衷都不想讓房價大跌,當然也不希望房價大漲。

根據其他國家的經驗,也從沒有誰因為房産稅把房價搞暴跌了。

「人生要選對」知識星球裡研究過三輪房地産寬松周期的内外部環境、政策手段。

感興趣的朋友可以去看看,加入後搜索:周期研究 即可。

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房地産三個難題(到底什麼是房地産長效機制)3

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