理财産品最近怎麼樣了?今天聊下Reits，因為最近咨詢老南這個産品的人不少，接下來我們就來聊聊關于理财産品最近怎麼樣了?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

理财産品最近怎麼樣了

今天聊下Reits，因為最近咨詢老南這個産品的人不少。

開篇提一下，今天再回頭看下，老南在上月底寫的《股市，進入謹慎階段》。

無論今天的A股下跌，還是昨天美股的大跌，核心邏輯在文章裡描述得很清楚了。

尤其是對美股，很多人都忽視了新冠後遺症，引發的就業缺口，導緻工資上漲，引發通脹螺旋。

美國這波硬着陸，不一定躲得過去。

REITs（Real EstateInvestment Trusts），房地産投資信托基金。

關于REITS的基本概念，詳細可參考老南之前寫的《三分鐘讀懂REITs，教你怎麼玩》。

本質用一句話來表述，就是：

把住宅、公寓、商業、林地、工業等地産項目，打包成資産支持證券，上市交易。這些底層地産項目的價格漲跌、租金收入，都會影響到REITs的價格漲跌。

上周，有客人拿了個産品來咨詢老南，名字很吸引眼球，叫“固收 Reits”，介紹材料看的還是挺吸引人的。

我們的老粉絲應該知道，前兩年，“固收 ”大賣的時候，老南一直在直播和視頻中提到，“固收 ”并不是一個很完美的策略，有很多不完美的地方。（詳見《“固收 ” 的優點和缺點》）

到了今年，不少當時搶額度沖進去的，發現A股一走熊，“固收 ”瞬間成了“固收-”。

也因為此，包裝下“固收 Retis”，用債券 Retis做組合，也不奇怪，但這個策略的業績，真有上圖展示的那麼好？

這家機構，在提供産品介紹時，還提供了個自家的分析報告，有這麼一張圖：

這個圖，給非專業的客戶看，估計隻會看總收益率，的确高的一腿，均值26%，折成年化收益算算，也還支持上面産品介紹上的收益。

但是，如果你認真看看，會發現一個細節問題，這個總收益，是由兩部分組成的，即“分紅收益率”，和“股價漲跌幅”。

“分紅收益率”，你可以簡單理解為“價值”；“股價漲跌幅”，你也可以簡單理解為“價格”。

同樣看均值，前者累計隻有4.35%，後者累計高達22.18%。

這意味着什麼？通俗地說，這些底層資産，上市以來，實際的價值，隻增加了4.35%，但價格，增加了26.53%。

那問題來了，這個“泡沫”，是否合理？是否會持續？

對這個泡沫的問題，是個仁者見仁智者見智的事，但老南一直對過度泡沫，比較謹慎。

金融投資的本質，就是對未來現金流折現的定價。

無論二級市場上，把REITS價格炒多高，也不改變這個底層資産實際價值。

這是另一個券商，對公募REITS上半年經營業績的一個分析，你會發現，12個REITS的收入，8個是低于預期的，甚至有2個，低于預期20%。

如果進一步對這些項目的價值進行估值，用“中債IRR”來看，整體是否支持那麼高的溢價，我相信你會有答案。

實際上，現在已經不是REITS最瘋狂的時候了，今年一季度的時候才是，而且之後，整體下跌了20%左右。

這個回撤幅度，可不比股票好到哪裡去。

所以，再看看券商對這些項目未來實際收益的預測，你覺得，當前的價格，泡沫大不大？

這就是我們看一個産品、分析一個産品的思路。

不是看個曆史收益很高，就沖進去買買買，而是要分析下，這個曆史高收益，是基于實實在在的業績，還是基于人傻錢多，是否可持續。

對于這類産品，老南的分析就是，長期看，大部分是類似債基的收益，或者稍微高一點點。不排除會有短期資金炒作，但散戶終歸是會被遊資割韭菜的。

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