4月21日上午，央企地産龍頭保利發展舉行2021年度業績說明會。在去年行業泥沙俱下背景下，保利發展淨利潤僅輕微負增長，股價自去年8月以來更是翻倍，因而此次說明會備受市場關注。

與萬科郁亮提出“黑鐵時代”相對，保利發展董事長劉平在說明會上對未來地産行業提出了一個判斷：峰值時代！而對于市場關注的“進三争一”，劉平稱房地産行業未來依然是一個好行業，公司提出該目标是有信心和底氣的，但保利希望實現的更多是綜合實力的領先，而非規模排名。

2021年，保利地産負債總額首破萬億達到1.1萬億，對此公司回應稱有息負債為3382億元，其他經營性負債為7588億元（其中預收房款為4534億元）。關于并購，保利發展财務總監表示更多關注項目層面的機會，并且會“非常謹慎”。

“進三争一”不止是榜單排名

在地産行業尤其民營房企出險不斷，紛紛收縮之際，今年初保利發展在内部提出了“進三争一”的目标。根據克爾瑞的數據，2021年保利發展不管是全口徑還是權益口徑，銷售排名都隻排在行業第四。

為何提出“進三争一”

又如何來理解這一目标？

劉平表示，房地産市場已進入峰值時代，但在未來一段時間仍然看好房地産市場。

首先，目前行業的長效機制已經基本形成，行業發展基礎依然存在。作為國民經濟的支柱産業，行業基本面依然沒有改變，“我們依然對房地産行業保持信心，房地産行業未來依然是一個好行業”。

“另一方面，在行業波動中，作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會”，劉平表示。劉平進一步解釋道，“基于對行業和公司自身競争力的信心，公司提出的“進三争一”目标，是有信心和底氣的”。“同時，對于這一目标的理解，也不能簡單的、片面的理解成一個榜單上的排名，而是綜合實力的領先，是硬實力、軟實力都過硬的第一，目标要做到一流的核心競争力、一流的行業引領力和一流的企業影響力。”

2022年以銷定産

計劃投資3650億

對當期的房地産市場狀況，劉平稱行業受流動性和調控影響，仍在緩慢築底過程中，疊加疫情影響，預計全年市場規模同比下降，“盡管公司主要以核心城市為主，但同樣受到一定影響”。

保利發展總經理周東利也稱，當前銷售市場熱度仍處于低位，購房者信心仍待修複，市場回暖需要過程。

那麼保利2022年業績會否出現負增長？

劉平給出的答案是，房地産行業作為國民經濟支柱産業，仍然是宏觀經濟穩增長的關鍵，目前政策面已經有所改善，市場信心有所修複，“公司将及時關注市場及政策變化，努力把握窗口期，力争保持全年經營業績平穩”。

其進一步表示，公司擁有充足的可售資源儲備，今年投資及開工計劃是結合當前行業形勢、考慮疫情對部分地區影響鋪排的，2022年的開竣工策略是“以銷定産”，将結合不同能級市場、不同産品接受度動态調整開竣工計劃。

因為一季度保利拿地的速度相比去年明顯慢了下來，有投資者關注公司是否全年投拓都會相對收縮。

保利發展财務總監王一夫透露，今年公司全年投資計劃是3650億元，整體的拓展邏輯還是質量重于數量，确保持續穩定發展的同時能夠有更好的業績和利潤。

而投資策略上，保利将回歸一二線核心城市，且主要會集中于這些城市的成熟區域。公司稱，由于“雙集中供地”政策，這些核心城市的供地在第一季度是相對有限的，所以基于這樣的判斷，随着第二季度的中心城市陸續進行供地，公司将會嚴格按照立項标準，适當提升拓展力度。

有息負債3382億

收并購更多是項目層面

2021年年報顯示，保利地産負債總額首破萬億，接近1.1萬億元。

對于這一問題，王一夫表示，公司總負債中有息負債為3382億元，其他經營性負債為7588億元（其中預收房款為4534億元），公司經營穩健，債務風險低。

在行業出清過程中将出現大量的并購機會，保利又是如何研判的呢？

劉平表示，收并購一直是公司項目拓展的重要來源之一，對各種拓展方式持開放态度，公司不簡單追求收并購的金額或數量目标，而是從補充優質資源儲備的角度開展項目投資，嚴格按照項目立項标準對各類項目機會進行研判。

據悉，保利發展目前階段的收并購基本都是基于項目層面，本質上對于收并購項目的立項标準和招拍挂項目的立項标準是相對一緻的，“隻是由于曆史原因存在若幹或有風險，所以在項目研判上公司會更加謹慎，也期待這些項目比一般招拍挂項目能有更高的項目收益”。

關于前幾年熱度比較高的城市更新業務，周東利稱，近兩年形勢發生了明顯的變化，政策法規也出現了一些調整。

“我們對于城市更新業務的整體邏輯沒有改變，即投資中心城市最有價值的一些區域。在風險防控和進度推進上面公司也形成了自己一套相對成熟的管理體系，不做沒有切實收益的“形象工程””，周東利表示。曆史來看，保利發展對廣州琶洲村的舊改已經成為全國城市更新的标杆項目之一。

本文源自中國基金報

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