房屋搬遷協議?補償協議【專業解讀】，現在小編就來說說關于房屋搬遷協議?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

房屋搬遷協議

補償協議

【專業解讀】

征收雙方當事人經協商達成一緻，簽訂書面的征收補償協議，把協商的成果固定下來，以維護雙方的合法權益。

在《拆遷條例》的法律框架下，拆遷補償安置協議性質上屬于民事協議。而根據修訂後的《征收條例》與行政法理論，征收補償協議性質則屬于行政協議。根據《行政訴訟法》規定的訴訟規則，補償協議性質的變化，有利于被征收人的維權活動。

簽訂征收補償協議的關鍵是，把協商約定的補償安置事項一一明确到位，特别是實行産權調換方式進行補償安置的，有利于避免産生争議或争議糾紛的解決。如對于産權調換房屋的具體位置、性質、用途、質量、戶型、面積、交房期限、辦證以及結算面積差價、違約責任等等要表述明确。

簽訂的征收補償協議生效後，如果征收主體不履行的，被征收人可以提起行政訴訟；如果被征收人不履行補償協議，因《行政訴訟法》确定了民告官的原則，行政機關可以根據《行政訴訟法》第97條“公民、法人或者其他組織對行政行為在法定期間不提起訴訟又不履行的，行政機關可以申請人民法院強制執行，或者依法強制執行”的規定，向法院申請強制執行。

【案例評析】

基本案情

王先生系濱州市居民，在集體土地上建有住宅。2016年5月11日，濱州市某居委會發布征求意見的公告，公告稱：拟對某居委會整村區域的土地、房屋及其他構築物實施征收。為使征收補償安置方案公平、合理、科學，将征求意見稿予以公布，公開征求意見，本區域的被征收人可以在本公告發布之日起30日内，到指揮部提交書面意見或建議，征求意見期間簽訂補償協議。2016年5月14日，區房屋征收辦（甲方）和王先生（乙方）簽訂征收補償合同，合同約定：乙方現有房屋面積289.60平方米，應于2016年5月21日前将房屋騰空後交付甲方，由甲方按規定統一組織拆除甲方向乙方支付房屋補償費、搬遷補助費、臨時過度費、簽合同獎勵費、搬家獎勵費等共計596795.60元。此外，雙方還約定了違約責任、發生糾紛的解決方式等合同條款。後王先生在規定期限内騰空了房屋，2016年5月22日，王先生和濱州市某街道辦事處簽訂了認購合同，認購了濱坡區政府提供的100平方米、140平方米的安置房各一套（暫按1330元/m2的标準計算房款），并領取了扣除暫付房款後的剩餘款項。因王先生沒有見到征地文件，為核實征收行為的合法性，于2016年7月14日分别向濱州市國土資源局濱坡分局、濱州市國土資源局和山東省國土資源廳申請政府信息公開，申請上述機關公開某居委會征地批文、"一書四方案“和征地紅線圖，均答複某居委會土地尚未征收。王先生遂向法院提起訴訟，确認被告以與原告簽訂征收補償合同的形式征收原告房屋的行為違法。

司法裁判

濱州市中級人民法院裁定認為：原告提起本案的訴訟請求是，确認被告區政府以與原告簽訂征收補償合同的形式征收原告房屋的行為違法。征收補償合同本身屬于行政協議，不等同于征收行為，本案項下不存在具體的征收行為。本案中，被告于2016年5月11日發布征求意見稿，在征求意見期間，原告與被告簽訂征收補償合同并在規定期限内騰空了房屋，後原告又簽訂認購合同認購了被告提供的安置房、領取了房屋補償款項，原告沒有證據證明在實施上述行為過程中，被告對其采取欺騙和脅迫行為。因此，原告自與被告簽訂征收補償合同領取補償款後，被告對房屋實施拆除或者是作其他處分，均與原告沒有法律上的利害關系，原告提起訴訟不符合《行政訴訟法》第49條規定的起訴條件，遂裁定駁回原告的起訴。原告不服，提起上訴。

山東省高級人民法院裁定認為：根據《土地管理法》的規定，國家為公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。土地使用權可以依法轉讓，但任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。針對國有土地上房屋征收與補償活動，根據《征收條例》的規定，為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，确需征收房屋的，應當由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。除了依照上述法律規定進行征收之外，政府采取其他形式征收土地或者房屋的行為均缺乏法律依據，也為現行法律所不容許。本案中，被上訴人區政府所辯稱的協議拆遷實質上是以協議購買的方式代替了應當依法進行的征收補償工作。被上訴人區政府雖然與上訴人簽訂了所謂的征收補償合同，但不能違反法律的禁止性規定，征收補償合同也不能取代應按照法定程序進行的土地或房屋征收。上訴人訴請确認被上訴人區政府以與上訴人簽訂征收補償合同的形式征收上訴人房屋的行為違法，符合《行政訴訟法》規定的起訴條件。原審法院認定上訴人與被上訴人區政府簽訂征收補償合同領取補償款後，被上訴人對房屋實施拆除或者是作其他處分，均與上訴人沒有法律上的利害關系，上訴人提起訴訟不符合《行政訴訟法》第49條規定的起訴條件，屬于認定事實不清，适用法律錯誤，應當予以糾正。遂裁定撤銷濱州市中級人民法院《行政裁定書》，本案指令濱州市中級人民法院繼續審理。

簡要評述

雖然不動産權人有處分物權的權利，但是地方政府實施的征收是帶有強制性的。特别是在當前行政機關依法行政的水平還需要加強，被征收人素質能力還需要提高的情況下，為了加強對被征收人弱勢群體權益的保護，地方政府應依法實施征收活動。本案中，征收人在對征收補償安置方案征求意見的過程中就與被征收人簽訂了補償協議，這樣很可能不利于被征收人獲得公平合理的補償安置。

【實務應對】

在簽訂征收補償協議時，被征收人需注意，看好協議再行簽訂，不要簽訂空白協議，不能輕信征收實施單位額外的口頭承諾。簽訂補償協議時，雙方應當同時簽字蓋東，被征收人應當持有補償協議書原件。有的征收工作人員，先讓被征收人簽字，以需要履行内部審核為由拿走協議書。在實踐中，有将征收補償總額分開簽訂幾份協議書的情況，為此被征收人要用全程錄音、錄像等方式保存證據。

提醒被征收人注意的是，應在對于不動産征收的所有補償項目均談妥後，再簽訂補償協議。同時，為了防止征收實施單位不能按時支付補償款，協議中可以約定征收實施單位履行支付全部補償款後，被征收人再行搬遷。或者約定以征收實施單位支付全部的補償款作為征收補償協議生效的條件。

法院審理被征收人提起的撤銷征收補償協議案件，适用《行政訴訟法》以及《合同法》的規定，要審查簽訂協議的主體資格、事實依據、法律依據以及征收是否遵守了法定程序等。筆者認為，法院裁判此類案件，應以征收雙方當事人平等協商處理為第一原則。

【法規鍊接】

《征收條例》

第17條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償

包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停産停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法對被征收人給予補助和獎勵。

第18條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第19條 對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地産的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估确定。

對評估确定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。

第21條 被征收人可以選擇貨币補償，也可以選擇房屋産權調換。

被征收人選擇房屋産權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于産權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于産權調換房屋價值的差價。

因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第22條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費，選擇房屋産權調換的，産權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

第23條 對因征收房屋造成停産停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停産停業期限等因素确定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

第25條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償全額和支付期限、用于産權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停産停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第26條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案确定的答約期限内達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明确的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收範圍内予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第25條第1款規定的有關補償協議的事項。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

第27條 實施房屋征收應當先補償、後搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償後，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定确定的搬遷期限内完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第28條 被征收人在法定期限内不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限内又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償全額和專戶存儲賬号、産權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

第29條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并将分戶補償情況在房屋征收範圍内向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

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