2022年2月16日，北京即将打響虎年全國兩集中供地的第一槍，本次北京在土拍政策上又進行了進一步的優化和調整，不僅如預期的增加了進行“競現房銷售”的地塊宗數，更出台了一項新的土拍新政——“搖号 定高标”。

從去年（2021年）的二三批次的土拍政策來看，“定最低品質”已在北京的集中供地中常态化。

北京最低建設标準

而本次北京在“定品質”的基礎上，新增加了“搖号 定高标”的競價規則。所謂“搖号 定高标”，即是指——當土地競價達到合理地價上限時，若進入現場搖号環節，參與搖号的企業須同時提交《高标準住宅建設承諾書》。也就是說當房企以搖号形式競得該地塊後，房企當以《高标準住宅建設承諾書》中所規定的标準為最低标準進行項目的建設。

《高标準住宅建設承諾書》

此舉的用意不言而喻，主要是期望在抑制地價方面産生效果。雖然僅僅在地價觸頂後才會啟用更高标準的建設要求，但實際上，在到達觸頂價前，整個競價過程都會被這條規則所影響。房企無疑會在競價時表現得更加謹慎，對于出價時機、點位的把控也将更加精準。同時，該項政策也對住宅建設的品質，提出了更高、更有效的要求。

從競價規則的變化趨勢上看，去年的第二批次時，北京共推出涉宅用地17宗，其中采用“競報高标準商品住宅建設方案”（後文簡稱“競高标”）的地塊宗數為14宗，占比高達82.3%。第三批次推出的12宗涉宅用地中，有9宗采用了“競高标”的競價規則，占比略降至75%。而今年的第一批次共推出了18宗涉宅用地，僅6宗采用了“競高标”的競價規則，占比驟降至33.3%。

圖片來源：中指數據（點擊試用）

再看今年新采用“搖号 定高标”的地塊，在本次土拍中多達11宗，占比61%。從去年的第二批次到今年的第一批次，作為北京土拍一大特色政策的 “競報高标準商品住宅建設方案”逐漸“失寵”，“搖号 定高标”的競價規則大有“取而代之”之意。那麼，“競高标”和“定高标”的區别僅僅體現在一字之差上嗎？

“競高标”的評分規則分為“建築品質（總分100分）”和“規劃建築設計（總分100分）”兩部分。第一部分：“建築品質（總分100分）”分别從“綠色建築”、“裝配式建築”、“超低能耗建築”、“健康建築”、“宜居技術應用”和“管理模式”等六個小項進行打分。第二部分：“規劃建築設計”則分别從“城市設計及總圖規劃”、“建築單位”、“交通流線設計”和“景觀與公共環境設計”等四個小項進行打分。兩部分各取50%權重得到最終成績。

“競高标”第二部分評審内容

而“定高标”的内容，從上述《高标準住宅建設承諾書》中可以看到，隻針對 “競高标”中的第一部分的六項内容進行硬性要求。那麼二者間的差别就顯而易見了，我們可以看到，“競高标”的第二部分内容的打分邏輯，存在一定的主觀性，“定高标”就是在強化更具有可比性的“硬指标”，同時也可以看出，本次的北京土拍更加注重住宅的“建築品質”。

成熟穩定的政策從來都不是一蹴而就的，往往要通過多次大量的試點、修改、再試點、再微調的程序逐漸形成，北京現已成熟的“競現房銷售”政策就是經過多輪的嘗試、修改、再嘗試的程序逐步成型的，而本次北京大範圍試點的“搖号 定品質”的政策，也将會是北京土拍政策調整的下一個趨勢，而透過政策看本質，北京實際上是在對未來住宅項目的建築品質提出更高的要求。

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