近日，央媽發布了《中國金融穩定報告（2019）》。統計了34個城市的杠杆數據，結果非常出人意料。

在報告統計的34個城市中，居民杠杆率高于80%的城市有5個，從高到低依次分别為杭州（103.2%）、廈門（96.3%）、溫州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。

而在2018年，住戶部門杠杆率超過全國水平的省市有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

其中杭州樓市貸款從2016年開始增速飛快，而且是2019年第一個杠杆率超過100％的城市。而在2016-2018年，杭州住戶貸款餘額增速分别為33.1%、23.8%和44.5%，遠超同期GDP增速，房價也水漲船高。

站長覺得，其實也不用過于擔憂，因為杭州遊資衆多，投資比較活躍。當地杠杆高，一方面是因為外地人出于投資目的在杭州買房，但購房者并不在杭州工作生活，買房後雖增加了當地貸款，但沒有形成相應的GDP。因此，這部分異地購房者占比較大的省市即使形成了較高的居民杠杆率，也不一定完全對應金融風險。

在經濟起飛的過程中，房價高速增長，造就了一批富豪。在這一階段，如果是掙工資，可能增加兩倍；但如果是購買相應的房地産，可能資産增值就不止兩倍。及早進場抄底的人賺得盆滿缽滿，而一直觀望的人被套得嚴嚴實實。站長的朋友小吳夫婦就是個例子。雖然他們都是杭州本地人，2016年就結了婚，現在孩子都兩歲了，但還是沒有成功置業。

其實2017年小吳兩口子就開始物色樓盤了，但東看看西看看，一直沒有拿定主意。等到2018年，樓盤是看好了，首付錢也攢夠了，可杭州出台了購房搖号政策，倆人一共搖了20多次都沒搖上。後來杭州樓市價格飛速上漲，夫妻倆現在隻能望樓興歎了。可見，成功置業也是需要一定運氣的。

而廈門樓市2016-2018年住戶貸款餘額增速分别是20.6%、27.3%和7.8%。截至2018年12月，廈門的住戶貸款達到4615億元，其中，中長期貸款3675億元，占比80%左右。而住戶中長期貸款中，絕大多數是房貸。

站長看來，廈門房貸增速快，與他們的人口增速有關。廈門市統計局數據顯示，廈門市戶籍人口從1978年的90.78萬人增加到2018年的242.53萬人，2018年末，全市常住人口達411萬人。2005-2013年，廈門人口增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%。2014-2018年為例，廈門戶籍人口分别增加了6.6萬、7.7萬、9.4萬、10.4萬、11.5萬。相比之下，有一半以上的區縣人口出現了負增長，尤其是閩北、閩西等山區縣人口負增長高達兩成以上。

人口的大量彙聚，讓廈門樓市對周圍産生了巨大的“虹吸效應”。例如，廈門周圍的泉州是福建經濟第一大市，也是全國民營經濟最為發達的地區之一，但泉州市區目前的房價卻隻有廈門的三分之一左右。也就是說，廈門的房子在保值升值方面遠遠領先周圍的泉州、龍岩等地。

而且福建省經商群體龐大，實力雄厚，購買力強。很多泉州人在廈門的房子上漲了，周圍的親戚朋友自然也都會過去買。而當人們紛紛置業、加杠杆的過程，實際上也是資産快速形成、快速增值的一個重要階段。一方面是杠杆率的提升，另一方面是廣大居民财富快速增長。我國大量的中産階級階層正是如此形成的。所以說房地産漲有它的道理，跌也有一定的道理。

站長從廈門的發展數據發現了樓市發展的規律。一個城市如果吸引不了增量人口和異地購房者，樓市發展的空間就會非常狹隘。

而住房杠杆率是什麼意思？高了又會有哪些重大影響？

居民負債是由個人消費貸款、居民住房按揭貸款和經營貸款組成的。但在國内，居民住房按揭貸款占絕大多數。居民杠杆率的計算方式為，居民杠杆率=住戶貸款餘額/GDP。

杠杆率越高，說明居民負債越高，過高的居民杠杆率短期内可對經濟增長産生促進作用，但長期來看，将對消費與投資産生擠出效應，對經濟增長的速度與質量都會有所抑制。央行的《中國區域金融運行報告（2019）》中的數據顯示，居民杠杆率水平每上升1個百分點，社會零售品消費總額增速會下降0.3個百分點左右。

但站長從國家統計局數據分析發現，這個影響對我們的日常生活來說并不算大。2018年1-12月社會消費品零售總額增長9.0%，至2019年三季度社會消費品零售總額增長8.2%，确實略有下降。但如果把汽車一項排除掉，2019年三季度社會消費品零售總額的增長仍然是9%，也就是說下降主要來自于汽車領域——餘錢少了，大家就不買車、不換車了呗，至于吃飯穿衣，還是可以照常消費。

總體來看，中國居民的償債負擔還是比較低的。另外，中國居民償債比例低于全球風險指标，我國現在大概隻有9.5%左右，還沒有達到12%的臨界水平。也就是說，現今我國居民償債風險相對較低，償債能力總體較強，希望未來能繼續保持穩健的、良性的增長。

數據來源：wind

根據央行《2019年第三季度中國貨币政策執行報告》顯示，9月末住戶貸款餘額為53.6萬億元，其中個人住房貸款餘額29.05萬億元，占住戶部門債務餘額的比例為54.2%。從目前看，我國居民杠杆率在全球已處于中等水平，但與歐美部分發達國家相比還有一定的距離，而且風險仍舊可控。因為從前年開始就嚴管資金進入房地産了，最明顯的就是有名的首付貸叫停。

2007年美國發生金融危機，是因為他們在房貸上支持零首付，後來房價大幅度下降了40%-60%，大量貸款人開始違約斷供，銀行開始出現大規模壞賬才崩的盤。而我國堅持“房住不炒”的整體基調，同時各類貸款主體也在嚴格控制個人消費貸違規流入房市和股市，規範消費貸和信用卡的使用行為。舉個例子，現在有的地方首付都高達70%了。相對而言，我國的風險就得到了很好的控制。

目前房地産在經濟增長中仍然發揮着比較重要的作用，随着房地産的平穩，投機性需求被壓制，部分城市的房價會趨于平穩。相應的，未來部分城市居民杠杆率上升速度或會下降。但過高的區域要非常謹慎，因為房産至少得持有1-2年，進場可比股票麻煩，找接盤俠和快速離場可不是那麼容易的。

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