2020年1月7日，RET睿意德将聯合中國商業地産首家大數據服務商——中商數據、河南主流财經全媒體——河南商報，在楷林中心首次發布《鄭州商業白皮書》。

連日來，河南商報正陸續推出系列報道《鄭州商業白皮書——提問2020》，透過一個個小切片，“劇透”部分商業趨勢。

今天，來看看鄭東新區對商業體的期待。

鄭東新區的人們，去哪兒逛街？

河南商報記者 楊桂芳/文 王訪賢/圖

提起鄭東新區，是不是認為鄭東新區集聚了全鄭州甚至全河南的富人呢？實際上，鄭東新區也有許多和你我一樣月薪不過萬的小年輕，也有不少新入鄭州、在東區工作的租房客，還有這一區域之前的原住居民，他們共同構成了區域居住畫像。

鄭州CBD永威木色購物公園

隻是，作為鄭州高端人口集聚的區域，卻一直被人們吐槽在“買買買”上不夠便捷，甚至他們中一些人喜歡去二七商圈的大衛城、花園路商圈的正弘城去購物。

東區商業何時才能有一個城市級标杆商業，也讓東區的人們“驕傲”一把呢？

【東區人民都愛去哪兒逛街】

住在鄭東新區的小美形容自己逛街的固定套路是：平常逛逛熙地港，看電影會去寶龍廣場或者瀚海·璞麗，買特定化妝品會去正弘城或者花園路丹尼斯，另外東區的街邊店也值得一逛，因為有很多歐美品牌集合店、或者家居用品代購店。

為何有這樣的習慣？小美稱她會通過停車是否方便來選擇自己去哪兒逛，比如寶龍廣場和瀚海璞麗的停車比較方便，她和家人共同認為去看電影時少了找車位的麻煩，也就成為了全家心照不宣的看電影之地。

在買買買上，小美在東區喜歡去丹尼斯1-2天地，那裡會有适合自己的一些品牌，新開的360廣場綠地新都會店也不錯，那裡有幾家不錯的潮牌，自己比較喜歡。

不過驅車十幾分鐘沿着中州大道、農業路一路高架到花園路，也是小美喜歡的方式，比如她喜歡去正弘城和花園路丹尼斯店購買化妝品，還有一些服裝品牌，這兩個地方大約一個月會去一次。

在約朋友方面，小美會因為照顧朋友的情緒，選擇距離朋友居住較近的海彙中心，那裡的餐飲品牌很有特色，咖啡、輕食品、火鍋、新餐飲一應俱全，加上街區有着休閑和文化藝術氣氛的調調，小美說相對于前幾家商業适合家庭出動，後者更适合和朋友談心。

受益于到鄭州各區域都出入便捷，小美覺得在東區生活倒也便捷，沒有找不到地方逛街的感受，隻是想要買重、輕奢品牌時，需要特意到大衛城、正弘城跑一趟。

“東區快時尚品牌多一些，不太适合我自己，”小美說當自己過了二三十歲的年紀，對品牌越來越挑剔。

和小美不同，在商鼎路、商都路附近的不少市民就會有不一樣的感受，因為他們去一趟熙地港并不容易，較為方便的選擇是去新開不久的鄭東商業中心，或者乘地鐵5号線去新田綠地新都會店，或者穿過中州大道去印象彙（凱德廣場）。這一區域有大量的居民區，建業·天築、海馬公園、永威·翡翠城等，以中州大道為界，将這一區域與管城回族區、金水區分割開來，向西橫穿中州大道，就是曼哈頓、紫荊山，再往附近延伸就是二七商圈、花園路商圈。

對于這一區域的市民來說，熙地港距離自己有點遠，新田綠地新都會店、鄭東商業中心開業時間不太長，鄭州兩大知名商圈又被中州大道割裂開來，想要逛街，需要提前設定一個時間，不如老城區人民逛得那麼随心所欲、不受時間限制。

【鄭東新區的城市級商業地标會是誰？】

東區人民需要什麼樣的商業？為何這裡沒有城市級的商業出現？這個區域能否形成新的城市級商圈？

實際上，鄭東新區的商業累計體量并不小。

從2009年寶龍城市廣場（19萬平方米）初入鄭州開始，整個東區而今已經有了丹尼斯七天地（21萬平方米）、千玺廣場下的G-BOX（0.5萬平方米）、熙地港（13.5萬平方米）、永威·木色（5萬平方米）、新田360綠地新都會店（13萬平方米）、海彙中心（2萬平方米）、正大樂城（4萬平方米）、開放式社區商業街鄭東商業中心、局外·太格茂（3萬平方米），以及中盟·龍湖裡（4.5萬平方米）、即将開幕的綠地天空之城（5萬平方米）等，累計商業體量超過了100萬平方米。

鄭州CBD永威木色購物公園

這意味着什麼呢？

對比一下：據不完全統計，花園商圈商業體量也是百萬平方米左右；二七商圈的零售商業營業面積大概為在150萬平方米（含空置40-50萬平方米）。

鄭東新區的商業體量顯然并不小，缺陷在于在如此高消費能力人群的集聚區，缺少像大衛城、正弘城這樣的城市型商業，甚至缺少一個新的城市級商圈。

在睿意德華中區總經理石俊東看來，整體來說，東區商業中CBD和高鐵東站是兩個商業相對集聚的區域，同時這兩個區域也是商務氛圍濃厚的區域，随着華潤新時代廣場加入鄭州東站，會給鄭州帶來不一樣的期待。

當然挑戰也顯而易見。

這兩個區域，尤其是鄭州東站一直以來被媒體質疑為“商務高地VS商業窪地”，急需要一個城市級商業反轉之前的質疑。

從商業發展來說，住宅、辦公、政務等複合人群在此集聚才是最好的，比如正弘城就有高端居住人群、高端辦公人群在此集聚的優勢。

顯然，鄭東新區從整個大區域來說有這種複合優勢，但從細微來看，以如意湖附近為例，有着商務樓宇林立優勢，也有着居住區域在外的弊端，極容易形成朝夕型人群，甚至難以填補周末人流外溢的缺點。

一邊是居住區濃厚的地方缺少大型商業，一邊是商業集聚的地方卻商務氛圍濃厚，這是對鄭東新區商業運營者們的挑戰。

【“富人區”的他們喜歡逛什麼】

提到鄭東新區，除了人們慣性思維裡的“老鄭東新區”，可怎能少了鄭州第一“壕圈”北龍湖？該區域是接連不斷的“地王”誕生地，也是最容易偶遇富豪的區域，北龍湖的商業龍湖裡就是這一區域的商業地王。

想要窺探豪門生活，可以看看他們都喜歡逛什麼？

2020年1月1日，龍湖裡舉辦的跨年活動為“年獸藝術節”，涵蓋年獸藝術展、年貨市集、沙龍講座、創意課堂等，年獸藝術展是其連續堅持的活動，在4年時間裡有100位藝術家呈現了800件展品，這種傳統民俗活動和藝術作品吸引了鄭東新區不少市民驅車前來。

“住在這裡的人們非富即貴，僅去周邊小區車庫看看那些豪車就知道了，”龍湖裡商業項目一位負責人說，周邊客層的消費能力毋庸置疑，可是他們對文化生活和精神層次的追求也更高，這讓商業布局、業态和品質都要考慮如何與周邊客層的美學鑒賞能力、生活品味追求相匹配。

龍湖裡商業日式餐飲店

想要挽住顧客的心，自然不是一般購物中心品牌能搞定的。比如其引入的服飾零售品牌是設計感和質感上尤為挑剔的原創設計師品牌，想要買動辄幾百萬的黃花梨、小葉紫檀、金絲楠木家具也可以在這裡買得到。

龍湖裡作為鄭州為數不多的藝術型商業街區，在街區設計和業态匹配上也與衆不同。街區内有健身、書店、美術活動基地等體驗區域，以及個個都是“網紅首店”的餐飲。以二層900平方米的兆熹書店為例，引入了國外原版的書籍和雜志。書店工作人員告訴河南商報記者，雖然原版區才開放3個月時間，但其銷量已經和一線城市書店銷量不差上下。

河南商報記者在該區域看到，這些書籍包括英文、日文、韓文甚至中國台灣版，涉及生活、美學、藝術、時尚、設計書籍等1200多種，雜志包含62種原版雜志和30種國内雜志，其中哈佛商業評論就有英文版、中文版、和中國台灣版，英文版經濟學人、紐約客、連線等知名雜志以應具備，甚至顧客需要搶先預訂才不被“奪愛”。

龍湖裡商業中心書店

龍湖裡的優勢在于周邊是亞新龍湖壹号院、龍湖上第、金茂府、建業海馬九如府、正弘瓴、建業君臨大院、雅居樂禦賓府、普羅旺世龍之夢（東、西苑）、美林上苑等千萬豪宅小區，劣勢在于周邊的豪宅交付時間不長，入住率還不高。

可商業團隊發現，龍湖裡的顧客人群并不止于周邊人群，“老鄭東新區”那一波最先富起來的消費者，更喜歡到這裡逛一逛。這也意味着，鄭東新區的諸多購物中心們，在如何吸引“最有購買力人群”上相對欠缺。

（見習編輯 李英旋）

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