前言

老道粉絲爆料

9月下旬，深業中城住宅轉租為售，一出激起N層浪，香蜜湖新房市場沉浸了一段平靜的歲月之後，現在又回到了熱點視野的聚焦處。

其實在7月份，老道的微友就早已收到風聲，獲悉的部分朋友早已提前騰出名額，目标投向深業中城。看似，已經做好了磨刀霍霍向牛羊的樣子。

那麼？深業中城，值得下手嗎？預計總價，老貴老貴了！此時，老道默默地看了看錢包……

于是，言歸正傳，老道還是默默地給大家說說該樓評吧！

深業中城基本概況

深業中城建築單元分布

如上圖所示，深業中城位于深圳市福田區紅荔路與農園路交彙處東南角，香蜜公園南側。根據項目整體主要技術指标數據顯示，項目建設用地為36114.59㎡，總建築面積341592.25㎡，容積率為6.79。

地塊組成上，分别由住宅、公寓/辦公、商業以及幼兒園四大模塊構成。其中，建築面積方面住宅78000㎡，公寓63185㎡，寫字樓80547㎡，酒店7200㎡，商業20000㎡，配套設施10060㎡。

地塊北面一路之隔（紅荔路）為香蜜公園，且小區出口處拟建設人行天橋，通達公園；南面為東海培萃幼兒園（私立）、雍祥居和東海十八居；東面為深國際大廈和香荔綠洲；西面為東海城市廣場。

住宅從建設完工狀态上看，相當于“現樓”，但預計明年6月交樓。戶型生态配置全為改善類3-5房大戶型，面積段133㎡-310㎡。據悉，1棟住宅暫不對外出售（嗯？難道？有了？），2棟和3棟住宅對外發售。

“幾何中心”區位

區位上，項目位處接近原關内地理位置“幾何中心”，與車公廟商圈近距離接壤。另外自駕出行能快速通過紅荔路：

向東，通過北環大道、深南大道和濱海大道，快速地達南山科技園、後海總部基地和深圳灣超級總部基地；

向西，通過紅荔路、深南大道以及濱海大道，快速抵達福田中心區、華強北以及國貿在内的福田、羅湖重要商圈。

另外，南下驅車到皇崗口岸，往返香港也非常的便捷。

因此，該樓盤的地理區位極其優越，主要表現在利用主幹道順暢通達原關内各大核心商圈效率都在20分鐘内。

地鐵出行，步行10分鐘左右可達車公廟地鐵樞紐，該樞紐集結了1、7、9以及11号線(快線)。走11号線，通達福田高鐵站(亞洲最大)隻需一站，而8站半小時内達到深圳機場。憑借多條地鐵線的彙集優勢，地鐵能快速直達(無需換乘)深圳原關内各大核心商圈。

總之，無論自駕或地鐵，職住效率或商務遠行便捷度，在深圳都屬于比較優秀的典型樓盤。

另外，園博園、深圳紅樹林、華僑城濕地公園等自然類公園也都就近驅車20分鐘内可達。

就近較大型商業配套，比較優質的如印力購物中心(原深國投，原關内唯一的山姆店)和東海缤紛天地，而次一級為東海城市廣場、東海花園步行街和豐盛町步行街。2公裡以外，自駕和地鐵去福田區和南山區各類購物中心，也非常的便捷。

優質學位資源

樓盤處于公立義務教育資源優質學區内，小學為東海實驗小學，初中為深圳高級中學初中部，其中初中為全市排名穩定能進前十的初中。樓盤還臨近東海培萃幼兒園以及深圳外國語學校小學部（原名深圳外國語東海附屬小學），都為私立。後者為口碑較好的私立小學，具體表現在被“四大”點招的能力，具體就不累述了，大家自行百度。

主力戶型分布

主力戶型分布方面。1棟住宅分2個單元，每個單元2梯三戶，分别為209㎡4房2廳3衛、177-180㎡4房2廳2衛和136㎡3房2廳2衛；177-180㎡4房2廳2衛、190㎡4房2廳2衛和136㎡3房2廳2衛。所有戶型客廳出陽台朝南。

其中，該棟戶型通透性、動靜布局最好的戶型為209-190-180㎡4房，南北通透雙陽台，戶型格局大同小異。209㎡類4房差異區别于其他兩個戶型在于，多了一個衛生間，而這個衛生間配置在一個次卧裡，并且客廳寬為5.6米；180㎡與190㎡戶型在規格上主要差别在于，客廳寬度一個4.8米，一個5.1米。

2棟住宅，為2梯3戶型設置，戶型分175-177㎡3房2廳2衛、205-207㎡4房2廳3衛和133-134㎡戶型。其中，通透性、動靜布局最好的戶型為175-177㎡3房和205-207㎡4房。

除了1棟住宅136㎡和2棟住宅133-134㎡這兩種戶型外，其他戶型北面均有香蜜公園景觀資源，其中1棟和2棟景觀視野均為180度開闊視野，而3棟視野受限于1棟和2棟部分遮擋。

價 格

在目前香蜜湖片區内，根據對比以上區域内樓盤價格截圖，若深業中城以12萬/㎡的價格水平出道，那麼跟其他樓盤同面積段的戶型相比，深業中城還是有比較大的後發競争潛力優勢的。

這個後發競争優勢主要體現在，樓齡代差、樓盤品質、戶型設計、景觀視野，具體位置甚至是社區智慧化等方面。所以如果在同面積段或類似面積段的戶型對比中，深業中城住宅擁有價位優勢，比如在12左右單價的水平，它基本要PK掉香蜜湖80%以上的樓盤。當然，得房率和社區空間上不是它的優勢亮點。

綜述價值總結

1、深業中城，處于深圳房産價值食物鍊鍊的頂端，适合外地、本地适配購買力，全款買下避險、保值以及增值；假如均價在12萬/㎡，價格有較大的優勢，性價比高。12-15萬/㎡，仍具備一定性價比。

2、闆塊及周邊規劃上，老道就不一一說明了，香蜜湖金融街之類的長遠規劃利好屬于錦上添花的因素；

3、該樓盤缺點上，沒有明顯的硬傷，5個改善維度能量值都比較的均衡且高分；

4、福田千萬以上物業成交，尤其是2000萬以上物業成交，已經高度收斂至香蜜湖及個别其他區域的個盤。記住，這類價位段活躍物業的競争，已經收斂至個盤的競争，不會将紅利分享給更多的樓盤。選錯，就是天然之别的差距。深業中城，隻要物業管理及維護跟得上，後期的價值競争力、續航力應該不會出大問題，屬于龍頭性質的樓盤。

5、總之，值得買！自住&投資，均衡性好，屬于終極改善、防守型優質物業。再說一遍，最好全款買。

6、對于普羅大衆置業者來說，深業中城意味着什麼？看得見的肥肉，吃不下的紅燒肉。買不了，買不到，努力搬磚以後有機會就租吧！

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