有一丢丢複雜，趕時間的小夥伴，可以隻看黑體字部分（幾句話就說清楚了）。

一、每月還款數額不同：等額本金越還越少，等額本息每月還款金額固定。

為方便理解，舉個例子：你身在2002年的上海，手上有點錢，要拿來做什麼？

買房啊！！！這還用想！

2002年上海房價3000元左右，你買個100平的要30萬（太TM便宜了），首付一部分，貸款12萬（不要糾結首付比例，舉個方便計算的數字）。貸款時間1年（方便計算）。年利12%（我知道沒這麼高，這不方便嗎......）

兩個貸款方案：

1、等額本金（文字解釋比較複雜，可以直接看圖和黑體字結果）：

每個月還的本金固定，12萬÷12個月=1萬（看我口算水平多高）

利息12萬×12%÷12=1200元，每月還11200元？錯啦！！！

利息是遞減的，因為不嚴格地說，銀行利率都是按月息1%，不是按年息12%

月息1%不就是年息12%嗎？？？不完全是，比如你第一個月還了1萬本金，第二個月這1萬就不用算利息了，隻要算沒還的11萬的利息。計算其實也不麻煩：

第一個月你要還：本金 利息=12萬÷12 12萬×1%=10000 1200=11200元

第二個月你要還：本金 利息=12萬÷12 （12萬-1萬）×1%=10000 1100=11100元

......也不用那麼麻煩去算，網上有很多計算工具，直接給出結果：

看，第一個月還11200元，最後一個月還10100元，越還越少。

2、等額本息

經過一個也不太複雜的公式計算，每月還款金額固定（還的本金逐漸增多，利息逐漸減少）

大概解釋一下，可以不看，每月還款計算公式：〔貸款本金×月利率×(1 月利率)^還款月數〕÷〔(1 月利率)^還款月數-1〕

這個公式不夠直觀，按初中學的多元方程解釋一下計算過程，設每月還X元，每月剩餘欠款為Y0-Y12

得到公式：

Y0=12萬

Y1=Y0×（1 1%）-X

Y2=Y1×（1 1%）-X

......

Y12=Y11×（1 1%）-X=0元

解題過程........不重要........直接看結果：

看，每月都換10661.85元，是固定不變的。

二、按還款總額計算，等額本息>等額本金

很明顯，按上面的例子來說：

等額本息比等額本金，要多還142.26元的利息。

如果按目前真實的房貸利率4-5%算，相差就20元左右。

三、提前還款，哪種方式更合算？

理論上是一樣的，沒有區别。具體要看合同條款，有無補償金、違約金之類的說明。

經常有人說，等額本息，前面還的利息多，提前還款，前面的利息白給了？（錯誤）

其實，我們提前還款，還的都是剩餘本金，剩餘本金的利息都沒還過。

還是看，上面的例子，假設已經還了6個月，要提前還款：

看，還了6個月後：

等額本金已經還了65700元，還需還60000元。

等額本息已經還了63971.1元，還需還61790.53元。

已還 需還，相差不大。

注意：這隻是理論上的算法，實際還要看看，合同裡面有沒有寫提前還款，要交補息、補償金、違約金之類的條款，如果有，就要算上，再做對比。

四、選哪種比較合算？年份長的話，個人建議選等額本息。

上面算過，按還款總額計算，等額本息比等額本金多，那是不是選等額本金更合算呢？

個人覺得不是，上面的例子隻是方便計算，我們改得稍微正常點：2002年上海房價3000元多，買個100平的要30多萬，首付3成左右，貸款20萬，貸款時間20年，還到今年，年利6%。

按等額本金：

......

等額本息：

......

看上去，等額本息比等額本金多還了2萬3對吧，等額本金更合算對吧？其實，你沒有算上通脹。

2002年上海平均工資1000多，2022年上海平均工資已經10000了。

2002年，本金比本息每月要多還300-400元，到2022年，本金比本息每月少還500-600元。

工資還是1000多的時候，每個月300-400元的壓力，可不是月薪10000的時候，每月500-600元能比的。

所以，個人還是建議選等額本息，畢竟長期來看，錢是越來越貶值的，不要給前期太大壓力。當然隻是個人建議，具體自己決定。

至于，短期怎麼選？差别不大，怎麼選都好。

五、民間借貸砍頭息貸款陷阱

砍頭息例子：借你1年12萬，年利按12%算，利息先扣掉12萬×12%=14400元，隻給你105600元，然後你每月要還1萬元。

看上去，年利是12%，其實等于你隻貸了105600元，按等額本息每月固定還款10000元，用我們計算器看看，實際年利是：

24.2837%，已經超過了合法年利率！！你就說黑不黑！！

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