在香港某雜志社工作的好友MAY，春節回來後在深圳龍華買了一套約470萬的新房。MAY家庭收入3.7萬港币，目前在香港房租小兩房1.5萬。決心買房一是受父母的催促，已婚在孕中；二是因為房租年年漲。

MAY選擇龍華的原因主要在兩點，一是交通，從深圳北站坐高鐵到達香港市區西九龍隻需19分鐘，深港兩地門對門的通勤時間同樣是1小時。二是居住舒适度，所選新房為容積率隻有1.0的低密度洋房，舒服，且是89平多房的優質戶型，在市面上極為少見。

值得注意的是，居住舒适度這一理由，在現實生活中已是影響深港兩地購房的主要因素。

MAY購置的新房玺園，位于龍華沈海高速與龍瀾大道交彙處。項目總建築面積26080平方米，其中住宅24855方米。251套住宅，産品分别為獨棟、疊墅、聯排、洋房。其中3層聯排120-140平、6層洋房89平、4層疊拼，産證面積89平，是容積率1.0的純住宅産品。

“在那裡（香港）擡頭全是高樓大廈，我們租房的地方有70樓高，香港是高效、快節奏、工資也高些，但同樣背負高壓，平時工作已經把我們的神經擰得很緊，回到不到30平的迷你房，你真的是想八字全攤開躺在大床上都不行，我們雙人床隻有1.35米，已經算是大的了。時間成本一樣，我甯願選擇在深圳這裡。”MAY講道。

容積率1.0産品在深圳實在少見。按居住形态劃分舒适度：高層＜洋房＜别墅。核心區域别墅早已偏離普通人的預算值。在房住不炒的前提下，購房者越發理性，住房的居住體驗已上升到核心的選房要素。由于産品的特殊性，玺園項目自去年底入市就受到不少關注，春節回來上班第二周，單周售出30套洋房。可以說，媒體近期發文的深圳回暖第一潮從這裡開啟。

為何這個項目能夠引發深圳春節第一波回暖潮？是什麼因素在推助這個項目的成交？洋房與高層之間的舒适度如何體現在價格上？作為剛需購房上，可以從MAY的購房中借鑒哪幾點經驗？

原因1：新政下高效率城市建設引發的容積率“恐慌”

MAY的案例在近年的香港絕非個案。“香港人來深圳買房現象一直存在，近年無論是政策與基礎配套上都大力支持兩地交流，使得人數增加。自從深圳地鐵4号線以及各個口岸的開通後，深港兩地的物流、資金流、人才都在加速融合。随着廣深高鐵的開通，可以發現兩地工作的市民是以日遞增，相信深港地理距離的隔閡在不久的将來将會被徹底打破。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

“而粵港澳大灣區的提出，更是加強了深圳與香港的聯系，更多的香港企業會把面向内地市場的企業總部布局在深圳，促進更多的香港人來到深圳，熟悉深圳，置業深圳。”戴德梁行華南區綜合住宅服務主管及高級董事吳建表示。

但可惜的是，深圳類似這樣高舒适度、低容積率的項目實際上也在走向絕迹。

據官方公布數據，深圳2015年全市建設用地面積已經達到97550公頃（9.755億平），距離《深圳市土地利用總體規劃（2006-2020年）》要求的2020年規劃控制目标（9.76億平），僅剩下50公頃（50萬方）的淨增建設用地指标，且部分地區建設用地總量已接近或超過2020年規劃控制目标。有報告警告表示，如果不采取有效措施，深圳未來發展所需要的建設用地可能不足以維持5年。

提高容積率已是刻不容緩。

2019一開年，深圳接連在1月3日、8日發布重磅文件，《深圳市城市規劃标準與準則》中密度分區與容積率章節修訂條款正式實施，以及發布關于公開征求《深圳市扶持實體經濟發展促進産業用地節約集約利用的管理規定》（征求意見稿）意見的通告，提高全市容積率。這意味着深圳的未來要更“向上一層樓”。

去年，GaWC發布2018年世界級城市名冊，深圳首次入圍Alpha-級别，成為全球55個世界一線城市之一。而這個全球“一線城市”、衆多全國第一的“光環”背後，存在人口規模驟增，土地狹小且難以擴大的困境，這個城市正在爆發一場城市産業發展與居民居住需求的“土地戰争”。

原因2：對居住舒适度的本能需求，使好産品擁有更高溢價空間

換言之，深圳未來住宅供應将大幅度減少已成事實，更别提低層小洋房的供應。通過近年深圳洋房與高層數據進行對比可知，同時期同片區洋房價格普遍比高層多出15-30%。

就同一小區為例，據鍊家網挂牌數據可知，華僑城天鵝堡11層高的小洋房300平5房，挂牌單價約15萬/平，而30層的高層230平4房挂牌單價約8.3萬/平，單價便宜了44%。

蛇口的海月花園，10層高的135平4房小洋房挂牌單價8.8-11.5萬/平，而25層高的167平4房（共25層）挂牌單價在8.3-8.8萬/平。

而同片區不同小區的差距也是相當明顯。2013年，位于龍華的鹭湖片區，容積率僅為1.8的和黃懿花園開盤，産品為小高層（11層高），當年客戶排隊25小時買房的消息傳遍深圳。當時業内就聲稱該類型産品即将絕迹。如今和黃懿花園小區均價約55329元/平，比同一片區的招商、金地、城建、美佳華等項目高出18-23%。

來源：鍊家網

經過粗略的分析，官方提高容積率的新政密集且意向明确，意味着這類型的産品走向絕迹。政策推助、低密度舒适戶型、限價市場，這一系列的疊加因素，讓玺園在春節後在低潮期逆襲而行的謎底逐漸揭開。

深圳新生供投資達人大白分析，無論是市場如何變化，對于購房者而言買房都要看清前置因素與後置因素。

前置因素：學位、通勤、戶型、樓層、車位、實用率

後置因素：物管、人群、層高、微觀位置

置業之前的因素是前置因素，是買房前就會明确遇到的問題，納入到了考慮中就可以直接在前期影響到房價。買房之後的因素是後置因素，不買房不住進去是不知道的因素。前置因素決定買不買，後置因素決定想不想逃出來。

且購房者在選擇樓盤時，要注意周邊環境或基建設施改變帶來的購買力。舊改因素帶來的就業人口和産業人口，對房價會有極大的影響。目前，玺園周邊擁有體量約50萬平的多個大型舊改項目。項目南側一公裡内就擁有花樣年、三聯等舊改項目，其中花樣年舊改占地約20萬平，建面約40萬平，規劃有九年一貫制學校，以及10萬平商業配套，預計2020年開售。

新房市場受環境、政策等因素制約大，若不時刻做好準備，伺機而動。随着市場回暖，折扣被收回，利率下調、上調豪宅線等利好襲來，明天或許又隻能感慨。

△網絡來源：洋房效果圖，最終以開發商公布為準。

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