本篇内容：知識點丨普及房地産開發的各項成本

服務宗旨丨樓市解讀 丨政策分析 丨客觀建議 丨幸福買房

因本賬号全部内容屬于原創，希望粉絲朋友和讀者朋友多多支持

導讀：本篇文章共計1462字，閱讀時長約3分鐘，文章全部為幹貨，建議收藏和轉發！

---

正文：

我們都知道房地産是利潤非常高的一個行業，但是我們也要明白，高利潤的背後一定是高風險，隻不過近幾年市場上行期，風險被降到了最低。如遇市場下行，那房地産企業虧損都是以“億元”為單位計算的。那麼我們今天就來談一談房地産企業開發成本構成都有哪些？

房地産開發企業在開發過程中所涉及的成本大概分成三類：

房地産項目開發成本分類
土地開發成本	房屋開發成本	配套建設開發成本

整體成本細分後又可直接分成2大類：

開發直接費：（包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共配套設施建設費）

開發間接費：（包括管理費用、财務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用等）。

其實我們都知道，房地産最大的成本就是土地成本和建安成本，我們接下來按照開開發流程一項一項整理給大家分享：

1.土地費用

土地成本主要來源于購買土地所繳納的土地出讓金，土地一般會以招标和拍賣的形式進行出售，而為了溢價更高，當地政府更喜歡選擇“價高者得”的拍賣方式，這樣在整體溢價環節盡可能做到最高；

2.前期費用

前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“最基本的開發條件“三通一平”，一般前期的規劃和設計費用占比整體建安成本的3%左右。勘測和可行性研究及三通一平共計占比整體建安費用的1%左右；

3.基礎設施建設費用

基礎設施包括紅線内外的總費用，涵蓋各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等還有各項設施與市政幹線、幹管、幹道的接口費用；

4.建安（建築安裝費用）

工程的各項費用包含建築工程費（結構、建築、特殊裝修工程費）和設備安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、天然氣官網、消防、防雷、弱點等設備及安裝）及室内安裝工程費用（窗戶、門、工程線等）；

5.公共配套設施建設費

公共配套其實是開發商最不願意做的事情，因為公共配套是非盈利的，主要包括（各項娛樂設施、老年活動中心、托兒所等）；

6.開發間接費用

比如開發現場所産生的各項費用（工資、福利、設備折舊、故障維修、辦公費、水電費、各種消耗品費用等）；

7.财務費用

融資現在算是企業非常巨大的一筆開銷了，融資過程也會産生非常多的不可預見性費用，現在民間借貸基本都在10%左右；還有就是資金使用周期太長産生的成本；

8.銷售費用

房地産的終端一定是銷售，畢竟蓋房子都是要盈利的，現在銷售費用基本分為：廣告宣傳費用和銷售傭金費用及其他物料費用，這項費用目前整體占比整體銷售額的3-4%

我們再來說說，按照成本去核算房價，我們會發現近20年的各項成本基本都是成幾倍的去漲，所以房價成幾倍的去漲不是無的放矢，當然現在房價是否遠大于成本主要還是取決于供需關系。我們近20年從居住需求上升到精神完整層面，房屋經曆了4代進化，最早期的毛坯住房到精裝住房再到環境住房一直發展到現在的智能化住房，從需求來看我們也經曆了4輪時期：簡單功能型、功能改善型、綜合配套型、人本生态型。

未來房産趨勢一定是人本生态型住宅。企業思考的是如何讓住宅回歸人性，與環境共生，讓我們一起見證那一天的到來吧。#房産大真探#

以上文章全部由@評樓閣丨木唯原創内容，各位讀者朋友、粉絲朋友，寫的好壞還請各位吐槽或點贊

備注：免費解答任何房屋知識丨免費解答任何貸款知識丨免費幫大家看戶型

作者：木唯 感謝閱讀

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部