我們仍然用一些關鍵數據來呈現上半年的樓市情況,另外,這次增加了換手率的數據,獲得這個數據非常不易,會有一些颠覆大家認知的結論,讓大家看到全面立體的港城樓市。
本文涉及到去年的數據,見《港城人,你家房子2021年漲了多少?》。
01 上半年成交面積分布上半年樓市成交面積的中位數是102.1平米,這個數據與去年的104.5平米基本持平。
再從每個區間内的成交的面積分布來看,跟去年的分布數據基本相同。
港城最受歡迎的面積段是80-100平米,占到了總數的30.1%;80-100、100-120、120-140平米這三個區段的成交量比較接近,占到了成交總量的71.6%!!
這個面積購買的傾向性,在短時間内是很難改變的,随着房價不斷上漲,未來的新房會逐漸趨于小型化,60-80平米的購買比重會越來越大。
02 上半年成交總價分布上半年,所有成交總價的中位數是97.5萬。看到這個數據我驚呆了,因為去年這個數據是127萬元!
這……難道連雲港的房價暴跌30%??
我敏銳的察覺到,事情不能這樣簡單粗暴的分析。2022年上半年成交數據有個特點,連雲區、海州老城的房子成交量有較大上升。我又花了很多時間,把海州和連雲的房子分開統計。
結論是:
海州區的成交中位數是117.5萬元(去年140萬元);
連雲區的成交中位數是74萬元(去年76.5萬元);
去年海州區的房子成交是占絕大多數的,而且去年的學區房成交活躍;今年看的話,學區房的成交趨于冷淡,加上貸款放松的環境,活躍的版塊在轉移,老城區等低價版塊的成交量大幅上升,導緻海州區成交價中位數有所下滑。當然,這裡面肯定也有高溫褪去後的降價效應,至于各方面因素占的比例,很難量化。
50-100萬以内成交的占比最高,達到44.6%,由于貸款放松,低價區的房子成交占比大幅上升。
50-200萬這個區段成交都很多,總共占到了成交數量的82.4%。
超過200萬以後,成交數量急劇下降,總價每增加50萬,成交量幾乎減少一半!
03 成交單價單價最高的10個樓盤,仍然是在蒼梧和高新版塊,學區仍然是有很大的加成優勢,其中,紫金公館、蒼梧河濱花園牢牢的占據榜一和榜二,前10中,有8個樓盤是蒼梧版塊學區房,有2個樓盤是高新版塊學區房。
成交量前10的樓盤,大多是很大型的樓盤,東盛四季花城、四季金輝、久和、九龍城市樂園,這些都是非常大型的樓盤,成交量大有好處,也有壞處,好處就是流動性好,價格容易做實,壞處呢就是難以成為版塊領頭羊,下面的樓盤裡,幾乎沒有版塊房價領頭羊的樓盤。
但是,禦景龍灣這個樓盤真的很有意思,他不僅價格高,而且成交量也很活躍!?難道禦景龍灣是兼具價格和流動性的王者??回答好這個話題就無敵了,你幾乎開啟了房産投咨的大門!很重要,有機會單獨講!
成交量大的樓盤裡,基本都是非常大型的樓盤,樓盤大,賣的多,這樣很正常,于是我們又統計了樓盤的換手率。
其實,真正的流動性好,應該用換手率這個概念,看完下面的排名,你一定大跌眼鏡,這些樓盤沒有一個是響當當的知名樓盤,不少甚至是老破小。
我們很早就講過,那些名氣大的樓盤,并不是港城人生活的全部,他們可能隻屬于十分之一的港城人,而更多的港城人的生活很普通,他們的居住需求也很樸素,有些小區雖然老了一些,舊了一些,但仍然是滿足了剛需者的居住需求的。注意,這些樓盤在每一輪漲幅中也不會缺席的,因為他們有切切實實的市場需求者存在。
06 結語1,上半年,市區成交面積中位數是102.1平米,這個數值跟去年差不多,變化是很慢的。
2,上半年,成交總價的中位數是97.5萬,這個值較大幅下降,不是因為樓市暴跌30%,而是因為老城區、連雲區等低價版塊的成交大幅上升,導緻成交價中位數有所下滑。正如年初的文章預測,貸款放松後,其他闆塊的成交會活躍起來!
3,單價最高的10個樓盤仍然以核心版塊的學區房為主,前10中,有8個樓盤是蒼梧版塊學區房,有2個樓盤是高新版塊學區房。
4,成交量最大的10個樓盤,大多是大型樓盤,成交量大,樓盤的價格容易做實,但房價不容易沖高。禦景龍灣,是一個很特别的樓盤,似乎兼具了價格和流動性?
5,換手率排名中,很多是不知名的老破小樓盤,這些樓盤也是有充分的市場需求存在的,在每一輪漲幅中,也不會缺席。
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