樓市遇到了大難題。看一下統計局的數據：

1—7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

這個是銷售端的數據，住宅銷售額同比下降31.4%，這個數據如果說的更狠點，那就是距離腰斬都不遠了。

再來看房地産開發方面的數據：

1—7月份，全國房地産開發投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。

既然是搞投資開發，肯定是需要花錢的，我們再看看開發商的融資數據，同樣不容樂觀：1—7月份，房地産開發企業到位資金88770億元，同比下降25.4%。

25.4%是個什麼概念呢？不說腰斬吧，但是也離得不遠了。

房地産企業融資數據是大比例負增長，這個縮減的比例，要比房地産開發投資的降速6.4%，高出18個百分點。

換句話說，房地産商們的資産負債表都繃的非常緊，融資的金額遠遠趕不上花錢的速度。

其他的數據我就不在念了，這些都可以去網上搜出來。找出來這些數據，其實就是為了說明一件事情：房地産行業現在面臨着前所未有的壓力。

說這個壓力是前所未有的，一點都不誇張。相信在看文章的朋友們，如果最近關注了你所在城市的房地産市場，就會明白我說的。除了個别的大城市之外，不管是新房還是二手房，成交量都非常慘淡。好多挂出來的房子，你看到的那個價格，都是虛高，可能最後的成交價都得在挂牌價的基礎上減去幾個百分點。很多地方都出現了量價齊跌的場面。不說多遠，就算放在三年前，這樣的場景絕對不會出現。

房地産重要嗎？當然重要了。大到一線城市，小到縣城，土地的重要性都是不言而喻的，即使是一線城市，在房地産行業如火如荼的年代，土地也給當地财政做出過巨大的貢獻。二線城市更是如此，土地财政作為最主要财政收入來源的局面依然存在，隻不過很多二線城市，從行動上更想擺脫對于土地的依賴。尤其是在房住不炒這樣的大背景下，必須尋找新的收入來源，來代替原來的模式。比如發展新的産業，吸引高素質人口進來等等。

縣城的處境跟上面的大城市來比，就有點難搞了，首先縣城沒有那麼多好的産業來創作财政收入，這樣的局面導緻他們對土地的依賴程度比大城市更高。

其次，縣城提高财政收入的方式方法非常有限，工具箱太匮乏，當樓市整體行情好的時候，這個不足就被掩蓋了。以至于當樓市突然降溫，出問題最早的，一般都是縣城。

所以我們最近會看到這樣的新聞沖在頭條：

多地鼓勵公職人員買房引關注。

公職人員發動親友購房。

而這些新聞的主角，基本上都是縣城。

那麼，鼓勵公務員買房，到底能不能解決縣城的樓市問題呢？

很顯然，可能有作用，但是力度是想當有限的。

想想就明白，以地方公務員的購買力，對于龐大的庫存來說，可能隻是杯水車薪。咱們舉個例子您就明白了。

現在全國的公務員數量大概在800萬左右，如果用這個數據除去全國的人口數量，大概是得出來的數字也就是0.5%，如果一個縣城有100萬人口的話，那目标買房子人群是5000個。

如果一共有10%的公務員參與了購房，那麼一年的成交量就是500套。如果平均到每個月，那就是每月新增41套左右，我們用曹縣舉例子，2022年上半年，曹縣成交了房産4328套，平均每月成交721套。41套和721套，這兩個數據的差距是很大的。

當然，如果你說，全縣的公務員都重新購置一套房，那效果可能就很好了，不過現實情況下，這樣的情況可能很難實現。買房置業本來就是一件大事兒，沒有哪個地方會出現一呼籲大家就全部配合行動這樣的事情。我們就不要異想天開了。

那麼樓市難題的根源到底在哪裡呢？直接把觀點抛出來。我個人認為是兩點，一個是居民部門居高不下的杠杆率。一個是人們對未來收入預期的悲觀。

有個網站叫NIFD，也就是國家金融與發展實驗室，這上面我們可以找到居民杠杆率的曲線，大家可以看一下。

圖中顯示，我們的居民杠杆率從1993年的不到10%，一路高歌猛進，除了05年和08年有過短暫的下滑，其他時間就是一路向上，走出了一條非常直的曲線，很少出現有局部範圍的波動。

按照2022年7月央行金融統計數據報告，截止2022年7月，人民币貸款總餘額是207.03萬億元，那麼這個數據除以總人口數，就會得出來，截止到7月，中國人均負債為大約147000元。而2021年，中國的人均可支配收入為3.51萬元，那麼我們就可以得出來，居民端的平均的償債周期為4年多一點。

當然，如果我們計算人民币貸款總餘額的時候，隻計算居民端負債，這個數據得出來會少很多，但是畢竟就算是企業貸款，最終需要償還的還是老闆們，所以，綜合來計算的話，還是按照總貸款餘額更準确一點。

辜朝明曾經寫過一本書分析日本的經濟，叫做大衰退，其中提到過一個概念叫做“資産負債表的衰退”，這個概念的大概意思就是，，當經濟泡沫破裂時，資産價格會下降，企業資産負債表的資産端大幅縮水，而負債卻是剛性的，導緻資不抵債。

對于居民來說，房子的價格，是自己資産端的重要晴雨表，如果房價出現了飛速下降，那麼居民的資産負債表就會趨于惡化。畢竟債務端不變的情況下，資産端迅速縮水，就會導緻資不抵債。

所以，我們穩房價，穩預期是有一定的道理的，防止持有房産者的資産迅速縮水，導緻大面積抛售。

當然，即使是杠杆高，也不能成為樓市成交低迷的原因。因為從2017年到現在，杠杆率雖然隻是上升了10個百分點左右，但房地産市場的局面卻發生了翻天覆地的變化。2017年的樓市和2022年，大家可以去網上搜一下成交數據，我在這裡就不在列舉。

杠杆再高，如果收入能跟得上，或者說，在可預見的未來，收入能跟的上，樓市的現狀也比現在要好很多。

但我認為，正是最近以來，頻繁出現的疫情，以及俄烏沖突，讓人們對未來的預期有了不确定性。所以，你會發現，人們的存款竟然慢慢的變多了。

存款增多，對于市場來說，不一定是好事兒。我們隔壁那個鄰居日本，自從房地産泡沫破滅以來，人們再也不敢加杠杆了。所以就出現了一個奇怪的現象：泡沫破了之後，日本的通脹率，除了安倍執政時期，以及今年7月份受到俄烏戰争影響上漲到2%以上之外，幾乎很少能漲到2%。而且日本央行的目标也很明确，那就是把CPI 2%作為它的貨币政策的錨。

當然，日本的存款增多，跟他們自己的經濟結構有很大關系，比如說老齡化，以及技術停滞，存款大部分集中在老人的手裡，而老人的消費很少，這樣就很難帶動其他人消費。

消費和存款，普遍代表着人們對未來經濟的看法，在經濟預期好的時候，由于對未來收入比較樂觀，再加上自己的各種資産也在上漲，人們就傾向于去增加消費，由于資産漲價，所以抵押貸款會增多，這樣就會讓市場上其他人也賺到錢，其他人賺到錢了，可能就會消費出比他賺到的利潤更多金額的消費。

這是為什麼呢，為什麼消費會層層升級？我們來舉個例子，假如張三有十塊錢可以消費，但是不夠買東西。這個時候，如果張三覺得未來預期好，張三可能會從銀行借出來一塊，然後湊夠11塊錢，去買李四的東西。這個時候，李四其實是賺到了11元。李四也對未來比較樂觀，他想買一個14塊錢的東西，于是李四從銀行借了三塊，一共十四塊買了王五的東西...

以此類推下去，就會看到消費數據就會變得非常好，市場上人人都在賺錢，人人都在消費。

但是如果這個情形反過來就不一樣了，同樣還是張三，如果他有十塊錢可以消費，但是由于未來預期減弱，張三就會選擇把至少五塊都存起來，然後可能就留下2塊錢進行消費。這個時候李四也賺到少了啊，他本來能賺11，現在隻能賺兩塊，所以他必然會減少花錢的額度。可能經過他合計之後，存起來一點，又預留一點，最後能找王五消費的錢，就剩幾分了。

所以大家看到預期的重要性了嗎？一個是指數級上升，一個是指數級下降，兩個指數再一對比，差距就很明顯了。

這就是預期對樓市的影響，而且房地産市場可能會陷入一個悖論:

如果穩地價和房價了，居民的購房熱情基本上很小，很難對經濟帶來一波提振。因為現在在很多購房者眼裡，即使真是目的就是居住，但是還是很在乎未來是否升值。

因為一旦購買了房産，未來會綁定30年的月供，很多人都說"我有好幾套房，但我不希望房子漲價。"說這種話的人，可能連一套房子都沒有。

而且穩地價之後，開發商拿地的熱情也高不到哪裡去，因為他們會擔心，到時候項目不好賣出，很容易砸手裡。

但是另外一方面，房價真是不能猛漲了，如果房價逐漸脫離群衆，飛到了天上，那也就沒什麼流動性了，到時候就會有價無市。沒有流動性，同樣的，購房者熱情也會大大降低。

如何在穩預期的同時，還能讓房地産起到刺激經濟的作用，這真的需要好好思考一下。

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