最近有粉絲問我：首付150萬還能看哪？

我心裡默默算了一下：首套置業，買新房35%首付，總價得控制在430萬内，二手房的話預算也得控制在300萬出頭。

看着屏幕，我随口嘟囔一句，150萬首付還能買哪啊？

揭叔樂神說限競房啊。（大家可以在後台輸入限競房，看看我們近期總結的限競房信息）

小李說我家那片青塔。

哈哈嘉說必須石景山。

小黃說我住的回龍觀附近看看。

小牛說你之前去過的常營，我前幾天剛寫的馬家堡也行。

阿然說姆們大通州撿撿漏。

我正滿懷歡喜要給網友推薦，結果字剛打了一半，粉絲那邊消息又來了。

“不光價格低，房子還要大，新，多，求推薦！”

我看了看大家給出的區域，不是房源偏小，就是房齡太老，出房量也不太多，忽然想起前幾天去哥們家玩，他住馬駒橋，跟他閑聊時了解到那邊首付不高，房子也比較新。于是乎我對整個區域的情況做了個摸底調查，一看還真比較符合150萬買新大多的要求，我決定去這裡看看。

150萬如何置業“大”，“新”，“多”？

首付150萬左右，上述提到的區域中，連做二手房的我都知道限競房毫無疑問是最好的選擇，像佳爺踩盤去的龐各莊中海雲築限競房，房子新，能買個小3居，但期房得等，能不能買到還不确定。

如果您等不及的話，二手房也可以看看，首先是老生常談的“老破小”；再就是近郊好不容易找到新一點兩居起步的房子， 150萬的首付房源選擇并不多；還有一種就是總價差不多，房子也不算老，可又是稅費較高的保障房。而馬駒橋對于剛需購房人來說是一個例外，正是粉絲眼中的“大”，“新”，“多”區域，且聽我慢慢道來。

何為大、新、多？

1.面積大

在馬駒橋，首付150萬左右你能買到96平純南向的2居，甚至能夠上100平左右的東西或者東北向三居，如果首付能提到170萬左右，90平的南北通透3居室可以拿下的。

2.房子新

從房齡來看，滿足預算的房子大部分在09年之後，想買次新小區的購房人，确實可以重點關注，從小區的位置來看，還比較集中。

3.房源多

從某綠中介的挂售房源量來看，總價在350萬内的二手房房源量有100多套可供選擇。從成交來看，這個區域近30天的成交量在20套左右，在小區數量并不多的情況下，挂售房源量和成交量顯示，說明這個區域有一定的關注度和購房需求。

4.有生活氣息的小區聚集地

在這邊的小區裡随便轉了轉，工作日的白天，珠江，融科，東亞小區裡的老人孩子還是挺多的，聽着京劇的老人，滑梯玩耍的孩子，生活氣息還是挺濃的，從業主的口中得知，這邊小區年輕人和老人占比一半一半，租戶和自住業主也是各一半的比例。

說完了優點，按照慣例聊聊這裡的缺點，也給您潑潑冷水，提提醒，更好的把握自己的需求。

不足：

1.軌道交通的缺失，小區的交通弱一些，最近的地鐵站亦莊線——同濟南路站，也要2.5公裡起步的距離，區域内公交線路較為豐富，但是據小編踩盤實測，這邊公交的間隔時間略長，對于依賴公共交通的上班族來說需要考慮在内。

2.配套不均衡，馬駒橋鎮政府周邊商業較為繁華，像當地居民比較認可的百尚購物中心，商場，餐飲，娛樂等配套應有盡有，但周邊大部分為小産權房，商品房小區集中在馬駒橋東北部和出六環外的馬駒橋西南部區域。當然這兩個區域也有京客隆，永輝，華聯這樣的商超，但餐飲類及影院這種生活娛樂配套相對較少，小區外圍業主散步遛彎的話還略顯荒涼。

3.人口密度大，踩盤之前很多網友也是反映了馬駒橋人多，雜亂一些，從我踩盤的感受來看，六環内百尚周邊人确實多一些，出了六環的區域，略顯荒涼一些，街道上有巡邏的治安員，每個商品房小區大門都裝了門禁，物業管理大都一般，跟着業主可以進入，但單元門都安了門禁，像我去的一個保障房小區，試探性連拉七個單元門，都沒有拉開，所以在安全保障上，可以說馬駒橋還是做了一些改善。

4.教育資源弱一些，這點不光是馬駒橋一個區域的欠缺，隻能靠時間去解決。

适合人群

1.如果您手裡預算有限，在南城，尤其是亦莊區域工作，或者開車在國貿，大望路上班，首套選擇這裡是可以考慮的，小兩口350萬内買個80平左右朝向好點的2居絕對夠住。

2.如果是改善一族，500-600萬的預算完全可以做到一步到位了，買個電梯洋房140平左右的3-4居，老人孩子居住都解決了。

3.橫向對比的話，亦莊新一點的二手房小區保守估計也得5萬起步了，同區域通州二手房起步價也在6萬了，如果說有車往京開大興黃村那片看看，2010年左右的小區沒有6萬也下不來，所以馬駒橋4萬的價格對于剛需家庭來說還是有吸引力的。

4.如果買這裡的房子，要注意滿足通州的購房政策。

熱盤優選

綜合小區品質，物業，戶型，地段等因素，我心中馬駒橋二手房小區排序，當然您有不同見解，也歡迎給我們留言互動。

馬駒橋核心區：融科2期（融科鈞廷），融科1期（融科香雪蘭溪），珠江逸景，東亞瑞晶苑，合生世界村 ，合生世界花園

馬駒橋東北部（亦莊東區）：富力尚悅居 ，首開國風美侖

高端住宅： 天鵝堡（别墅），金地格林小鎮（複式），珠江薩爾斯郡（别墅）

小區點評

珠江逸景

珠江逸景為09年左右的商品房小區，離六環和京津塘高速出口都不遠，自駕上六環和京滬高速非常方便，軌道交通的話，需要坐亦莊線到同濟南路站換乘公交，像我坐的通28公交，看了看站名，可以到達馬駒橋多個小區，坐到姆們家小白村站（開個玩笑），也有的公交叫珠江逸景站，下車就是珠江逸景小區東門。

地鐵亦莊線同濟南路站

小區占地面積25000平方米，分為南北兩區， 南區為14-15層的闆樓和塔樓，闆樓2梯4戶，塔樓3梯10戶，戶型為 53-57的一居，83-99的兩居，125-127平三居，89-160平下躍戶型，和珠江在其他區域的項目差不多，戶型多，選擇多，小區一共2600多戶，2居房源就有2100多套，主力戶型為90平左右兩居，南向的2居出房量充足，其次是東西向，南北的2居出房不是很多，300萬出頭能拿下97平的純南2居，還帶個儲物間，首付在153萬左右。

小區樓道

小區采取人車分流小區，地下停車場，停車位隻租不售，一個月收350，車戶比1：1，但從外圍道路來看，停滿了車，停車位還是比較緊張的，小區采取集中供暖，南區物業管理不是很嚴格，有門禁但較容易進入，在小區轉了轉，工人們正在施工，跟業主打聽了一下是在重新鋪地磚，修路。

小區内部工人正在施工

小區南側有個京客隆，片區内還有永輝和華聯，去大型商業的話周末坐公交4-5站地可以去百尚購物中心，開車的話不到3公裡，10分鐘之内可以到達。小區外圍一圈社區底商，便利店，小超市也挺多的，中午我想在這邊吃個飯，發現餐飲配套不是很好找，要麼得去合生世界村附近的館子，要麼就得直接奔百尚了，孩子上學的話，北區和南區之間就有個雙語幼兒園，這邊學費相對便宜一些，公立幼兒園學費600，私立2200，劃片小學是馬駒橋金橋小學，中學有馬駒橋中學，中心小學，如果考慮孩子上學，教育這塊還是相對弱一些。看病就醫，可以去通州第二醫院，同仁醫院。

京客隆

北區為薩爾斯郡别墅，不到300戶，都是200平起步的疊拼和聯排别墅，是馬駒橋六環外區域僅有的别墅項目，總價在700-1000萬之間，缺點是沒電梯，因為有别墅房源，物業管理較為嚴格。

考慮總價300萬的二手房小區，無論是自住還是改善都可以看看這裡，戶型選擇多，部分樓棟樓間距目測30米左右，盡量挑10層以上的房子，以免影響采光，有老人孩子住的話，人車分流安全有保障一些，但您對小區品質和環境有更高的要求的話，建議您接着往下看。

東亞瑞晶苑

珠江北區馬路對面外牆紅色的房子為東亞瑞晶苑，限價房小區，從外立面來看，保持的比較新，09年的小區，18層闆樓，我相對容易直接進入大門，本以為可以平趟了，但單元門有門禁，為了檢驗是否管用，我随機進入七個單元拉門都沒拉開。

東亞瑞晶苑小區

小區就9棟樓，但是感覺南北樓間距很大，中心地帶比較空曠，有個大花園供業主活動或者小憩 小區基本都是90平以内的小戶型産品，300萬内的價格可以拿下七八十平的南向2居，但因為是限價房，交易的話要交35%的土地收讓金，據周邊中介介紹稅費一般在二十萬左右，所以首付成本别忘了算稅費，停車的話全部為地上停車位，不是人車分流小區，東門的話有華聯，南邊也有京客隆，同樣小區周邊也是有各種底商，生活還算方便。

小區實景

如果想選擇小戶型房源，這個小區房源相對較多。

融科香雪蘭溪（融科一期）

出了東亞小區西門，一街之隔就是融科香雪蘭溪小區，2010年左右的二手房小區，當年一期開盤價格7000-8000元/平，由5層洋房和17-21層高闆組成，聽中介說還有幾十套的回遷房，1梯2戶和2梯3戶，戶型從22-28平的開間到200平的大戶型都有，關注度高的戶型為85平的純南2居，89平通透3居，帶落地窗，這兩個戶型我也是看了幾套房源，發現低樓層采光有一定影響，所以需要注意的是，在選高闆樓層的時候盡量往高層選，以免光照和視線有遮擋，另外，小區北部高闆挨着六環，所以戶型選擇上南北通透的臨街的房子會有噪音，這個需要實地去看看能否接受，從價格來看，趕上房主用錢急于出手的話，滿五唯一的2居砍砍價300萬能賣，不滿五的290萬左右，向89平的3居360萬左右的成交價格，單價約4萬，5層闆樓的亮點是帶電梯，且一層帶地下室，大部分戶型在140平左右，560萬左右的價格。

室内實景圖

物業費高闆2.55，車位可租可售，車戶比1比1，租的話1年4560元 ，地面150元 ，買車位14-16萬 ，小區屬于半人車分流，地庫出入口在小區内，一期的物業管理不如二期，跟着其他業主比較容易進入，小區地面可以看到沒有停在指定位置的自行車和電動車。

配套的話，内部配套和環境要比珠江好一些，中間有個老年人活動中心，也有比較齊全的小孩活動設施和場地，看到孩子還真不少，小區西側還有水系和供業主休息的亭子；周邊配套的話不用多說，因為和東亞珠江的房子很近，小區東側一排底商，一公裡範圍内超市，菜市場，早市都有，融科一期二期在周邊口碑不錯，到處可以看到提醒标語，人文素質相對較高，周邊公交站點也看了一下，可以坐到亦莊，木樨園，北京西站等地。

小區環境

如果您對環境和戶型有一定要求的話，可以選擇該小區，和二期相比，滿五的房源多是一大優勢。

融科鈞廷（融科二期）

融科均廷在香雪蘭溪小區南側，自駕的話，不管走哪個方向過來，可以直接南六環馬駒橋出口處，也可以走五環在亦莊開發區下，走西環南路到小區，小區14年左右建成，全部為低密闆樓，體量不大，1081戶，主力戶型80平2居總價300萬左右 ，139的3居，總價在500萬出頭，但是因為沒有滿五的房子，稅費比一期高。

小區環境

物業管理相對嚴格一些，全封閉小區24小時保安巡邏，進出口除了需要刷卡外，陌生人來訪的話需要登記或業主領入，綠化35%，實地看感覺比一期綠化環境要好，綠蔭走廊，設置了活動場地，踩盤的時候也看到有工人修理草坪和清理垃圾，小區用的第一太平物業 ，物業費2.68比一期要高一些 ，集中供暖（分戶采暖，一期為分戶中央空調） ，在小區走了一圈，完全是人車分流 ，地下停車位，車戶比1比1，可租可售，租一個月500元，買18萬一個車位，配套的話前文提過，就不過多贅述了，幼兒園私立有陽光貝貝幼兒園，貝樂園，公立金橋幼兒園 。

小區綠蔭小道

從我了解到的情況，小區自住居多，在馬駒橋買房無論是剛需還是改善需求選擇該社區的較多，也是區域内的标杆項目之一。

合生世界村，合生世界花園

兩個小區相對上述幾個二手房社區就有點偏了，在馬駒橋的南部闆塊，合生世界村體量大，但商辦較多，西區還有房子沒蓋完，東區為14層左右塔樓，物業管理不如純住宅小區。

合生世界村

合生世界花園體量小出房量也極少，也是住宅，商辦都有，商辦相對較少，但從位置來看，在世界村東側還要一站地的距離，周邊雖然有一些老小區，但相對荒涼，配套集中在世界村小區附近，世界花園除了自帶商業，配套有所欠缺。

合生世界花園

兩個小區住宅大都是90平起步的戶型，均價34000-35000，價格要比融科住宅每平便宜5000，和珠江持平，首付150萬内可以買到90平2居，綜合來看，不如考慮珠江逸景。

富力尚悅居，首開國風美侖

這兩個小區緊挨着，屬于亦莊東區，馬駒橋東北區域，都是14年後的闆樓，尚悅居更新一些，如果單從房子品質和内部環境來看，都沒問題，戶型都存在一些不足，美侖是無論兩居還是3居次卧太小6平左右，2居次卧為了配合外立面外觀做了圓弧形設計，公攤大一些，尚悅居也有同樣問題，另外尚悅居還沒有滿二房源，稅費保守估計也要七八萬起步，兩個小區目前共同的硬傷就是周邊配套幾乎沒有，隻能依靠小區底商滿足業主的日常所需。大型商業隻能去亦莊城鄉或馬駒橋核心區百尚。另外相比較之下，尚悅居專門設置了小孩的活動場地，美倫這方面欠缺一些。美倫主打89平的南北3居，尚悅居目前出房量大多為100多平的大戶型産品，兩個小區整體均價均為4萬左右，與馬駒橋闆塊新一點的二手房小區價格基本持平，如果購買七八十平的2居，首付150萬左右可以拿下。

另外聽這邊中介講，這裡是亦莊經濟開發區工作的京東及其他企業員工比較偏愛的地段，離京東3.8公裡 ，距離地鐵差不多也是同等距離，開車上班相對方便，小區門口也有公交線路。

國風美侖小區

尚悅居小區

如果确實為了在亦莊上班方便，就喜歡這兩個小區的房子，也無非是一種選擇，相對來說這裡人口密度小一些，但從居住角度來看，配套還需要再跟上。

天鵝堡，金地格林小鎮

兩個小區都在六環裡，馬駒橋核心位置，屬于高端住宅社區，天鵝堡以疊拼和聯排别墅為主，總價600萬起步，格林小鎮同樣戶型面積普遍偏大，部分複式房源，也有疊拼産品，平層140平3居居多，總價550萬起，也有少量的70平1居和100平左右2居。開發商，物業及小區環境都很不錯，缺點是都不帶電梯，首付150萬拿不下來。

總結

150萬首付，魚和熊掌可以兼得麼，可以，比如像我今天給您介紹的這個地段——馬駒橋，從實地看的這幾個二手房小區來看，房齡，物業，品質，戶型等各個方面相對來說還都是不錯的小區，但如果不是在亦莊，國貿等地工作，單從六環地段和上下班通勤時間成本，估計會讓很多購房人望而卻步了，所以還是那句話，預算鎖定後，把您的需求拿個小本列出來，明确第一需求是什麼，痛點找到了，房子也就好選了，您說呢？

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