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分化，已然成為北京樓市周期的新特征！

與2015—2016年的那波“普漲”不同，從2020年初開啟的這一輪行情，最明顯的感知便是——有些區域漲，有些區域不漲反跌。

據統計，2020年北京城市家庭人均居住面積為33.41平方米，平均每戶居住面積達到77.64平方米。

現在北京不缺房子，而是缺“好房子”——更舒适、擁有更多資源的好房子。

于是學區、産業、交通、商業配套這些成為大家追逐的目标。

一旦缺了這些要素，房子就面臨“被剩下”的結局，房價下跌則是市場供需選擇的必然結果。

房山，就面臨這樣的現實。

1、曾經的輝煌

從地理位置上看，房山位于西南五環外，與豐台毗鄰，遙望西城、石景山。

地鐵房山線與9号、10号線實現換乘，可以迅速到達海澱與西城，通勤時間上還在可接受的範圍内。

房山的規劃曾給大家留下了不小的想象空間。

尤其是創新發展軸，目标是依托大學城教育資源，運用科技成果轉化大力發展實體産業，将沿線打造成房山高端制造核心區。

房山，意圖通過打造一個大學城，以學術來帶動人口流入，實現跨越式發展。

而良鄉大學城，确實吸引了首都師範大學、北京民族大學、北京理工大學、北京經貿職業學院、北京中醫藥大學來這裡落戶。

這讓人覺得房山未來的發展是可落地的，可期待的。

重要的是，這裡的房價是真的低。

2016年9月份的時候，北京二手住宅的均價已經攀上了單價5萬/平米的高峰，房山還隻是2萬/平米出頭。

之後短短一年的時間内，房山的均價達到3萬/平米以上，漲幅達50%，遠超北京平均漲幅。

2016—2017年，房山的房價有點像當時的北三縣，一度呈現要追平北京均價的勢頭。

2、現在的房山：房價的窪地

潮水退去，才知道誰在祼泳。

當2017年北京史上最嚴限購政策出台後，一批批炒房客退出，正常的購房需求也受到了壓制。

北京開始了長達近3年的市場調節，房價從2017年的高點回落了10%左右。

而分化，就是從這個時候開始。

2020年初至今，北京二手住宅均價上漲了約20%，而房山，反而下跌了10%。

房山的新房市場同樣不容樂觀。

剛剛結束的8月，房山的中駿雲景台勇奪新房市場成交套數排行榜的第一名。

畢竟，套均總價不足250萬，最小戶型40萬首付就可以上車，均價隻有2.8萬/平米，簡直讓人覺得這裡不是北京。

3、房山為何沒落？

房山新房和二手房市場的沒落，西瓜姐認為原因有以下幾個方面：

1）行業大環境

疫情這幾年，各行業的收入都大不如從前。

不少線下企業倒閉，線上教育行業基本退出曆史舞台，互聯網行業也從神壇跌落。

收入銳減，未來預期的不确定性，使不少購房者推遲了購房計劃，或者盡量少應用杠杆。

全國商品房市場銷售都疲軟，北京也無法獨善其身。

在市場整體不振之時，最先露底的，必然是非核心區域，房山，首當其沖。

2）配套不足，無産業加持

人口集聚的因素無外乎兩個：産業和學區。

而房山，這兩樣都沒有。

東西城和海澱之所以火爆，學區因素占據了大部分原因，畢竟誰也希望下一代别輸在起跑線上。

可是房山沒有一個像樣的學校，之前網傳的高考平均分前48名的高中，連密雲這樣的遠郊都有“一線生機”，房山竟無一所學校上榜。

說到産業，這幾年房山建了很多科技園區，不少已經竣工，但是企業的入駐率依然非常低。

房山意圖疏解核心區的一些産業，實現以新材料和高端制造業為主導的産業基地，但是目前來看，效果甚微。

3）供應量大，内卷嚴重

房山新房市場的供應量一直居高不下，新房内部競争激烈，擠壓二手房的生存空間也在縮小。

尤其是良鄉闆塊，多個項目集中開盤，内部競争激烈。

多家房企在這裡開疆拓土，畢竟一家開發商如果想在北京有所作為，房山是突破口，這裡對資金的要求不高，入京的門檻很低。

持續的供地，導緻房山的庫存依然巨大，新房去化将是一個長期的過程。

供應量大，導緻房山的新房和二手房價格很難起來。

4、房山還能買嗎？

很多人在2017年高位站崗，還有解套的機會嗎？

房山的房價還會繼續下跌嗎？

房山，在慢慢變好。

宣武醫院将落戶房山，房山一直在打造CSD休閑購物區的概念，串聯起奧萊、龍湖天街、熙悅天街等，讓居住在房山的人，有一個大的消費場所，去釋放需求。

但與核心區域的差距依然顯著，房價上漲的阻力依然巨大。

随着區域分化的加劇，短期内在房山看不到希望。

也許那些高位站崗的購房者，趁着市場好的時候，賣掉房山去換核心區的房子，也不失為一種明智的選擇。

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