“老“商圈一直都在努力向年輕化靠近，正如崇文門總有新入局者來刺激商圈改造。

在崇文門商圈，緊鄰國瑞購物中心的哈德門中心悄然開業，方方正正的寫字樓項目下隐藏着一個美食聚集地。有商戶向北京商報記者透露，這裡屬于一個新的購物中心，但剛剛開業人氣還沒起來。

連通地鐵、連通國瑞購物中心，這個新商業項目能否順利借勢？有分析提醒，地鐵商業的優勢，可能也恰恰是一種限制，業态布局仍需仔細打磨。

新商場低調開業

寫字樓裡“藏”着新商場。

在記者走訪過程中随機采訪的消費者表示，“從地鐵出來前往國瑞購物中心，途徑這個商業區，但不知道是屬于哪的，所以不會過多在這逛”。

同樣，一家茶飲商戶向記者透露，該商場其實在年前就開始試營業，但因為疫情原因關閉了兩個多月，近期才正式開業。因商場開業相對低調，很多消費者并不知曉哈德門中心下還有可以吃喝玩樂的地方，因此開業以來門店效益并不太好，大多依靠外賣業務支撐。

對于該商場的定位，上述商戶向記者直言，其實哈德門中心在一定意義上可以算作國瑞購物中心的二期，是與國瑞購物中心的互補業态，招商定位整體偏向中高端品牌，瞄準的是周邊的商務客群。

正如商家所言，北京商報記者向哈德門中心的招商人員了解到，這裡地下三層的商業區域在開始的時候定位為高端商業配套，商業區域規劃有品牌展廳、金融服務中心、餐飲、健身美容、商務培訓和運動生活等業态，主要是為滿足入駐企業的辦公、社交、餐飲、娛樂、健康等需求。

不過，這位招商處的人員直言，“雖然起初定位為中高端，但目前該項目仍在招商中，不論什麼定位的品牌都可以試一試”。

北京商報記者在現場看到，商場地面一層為輕食餐廳，其中WOB北京精釀餐廳人均消費近200元左右。地下一層的餐飲大多為茶飲、快餐門店，相對适合寫字樓客群的日常用餐。該樓層還引入了電影院，目前尚未開業。

值得注意的是，項目地下二層引入了高端超市綠地優選，該超市通常售賣的商品以進口産品為主，且往往隻會選擇進駐中高端購物中心。

根據公開信息顯示，哈德門中心與南側國瑞購物中心同屬于國瑞置業，同時由國瑞商業運營管理。其中，哈德門中心為國際5A甲級商務綜合體，其中寫字樓建築面積8.6萬平方米，商業面積為2.1萬平方米。

老項目仍一家獨大

崇文門商圈近年來不斷落地新項目，哈德門中心的開業則加強了這裡的商務标簽。

在項目入市之前，這個商圈居民密度較大，商業項目發展也相對受限。例如，潮流定位的合景摩方自開業就一直處于養商期，該項目2018年年底開業至今，記者多次走訪發現，無論是假期還是工作日，合景摩方的客流的表現都不如新世界百貨。

對此，北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，該項目雖然與地鐵聯通，但導流效果一半，多數消費者不會從合景摩方地下穿過。同時，該項目表面體量大、樓層多，實際上利用率還有欠缺。此外，該項目餐飲配比相對薄弱，缺乏一些網紅小店和目的性餐廳。

即使崇文門商圈内的商家在近兩年内不斷調整，仍存在唯新世界百貨一家獨大的現象。

搜秀縮少了小商品業态，增加了餐飲門店和娛樂功能；國瑞購物中心目前也正處于調改期，負二層區域清空了近半面積，正處于招商中；新世界百貨對二期項目中品牌進行了大量調換，相比之前更加時尚、潮流了許多。新世界百貨在2020财政年度上半年财報中表示，目前着手重新規劃新世界百貨北京崇文店一樓化妝區域布局，預計于2020年底前逐步煥新。

盡管目前崇文門商圈在重點商家組織上變化不大，但未來發展仍舊充滿各種可能。事實上，崇文門商圈在不斷落地新項目的同時，還有不少绯聞新人。如一直不斷有消息傳出進駐崇文門商圈的K11備受關注。有接近新世界中國内部的知情人士向北京商報記者透露，2027年，K11将進駐該商圈，對于崇文門區域而言，或許是一次的比較重要的轉變。

複雜商圈如何定位

哈德門中心作為5A甲級商務綜合體，雖然在一定程度上提高了崇文門的“逼格“，但想要真正釋放項目能量還需對業态的分布進行重新分配。

賴陽認為，哈德門中心離地鐵較近，同時又與國瑞購物中心打通，如果二者想要配合發展的話，應在地鐵與國瑞購物中心之間的通道兩側增加一些地鐵便利的消費、餐飲、服務項目。反而，國瑞購物中心則應該轉型社區生活品質方向。同時，哈德門中心本身擁有四合院和寫字樓業态，商業區域對于商務交流的需求較大，雖然該區域擁有不少咖啡廳，但目前仍存在供應不足的現狀。

“值得注意的是，該項目地下面積看起來很大，但由于通道的設計，實際上可用的商業空間并不是特别多，所以想要在這一項目中将餐飲、服務、商務、娛樂等業态都覆蓋依舊存在局限性。”他說。

世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天則認為，崇文門寫字樓體量相對較少，在一定意義上屬于王府井商圈的外延。在核心區域空置率偏低的情況下，不少對于對核心區域沒有剛性需求的租戶會選擇這一區域。這不僅能夠為商圈帶來了更多的商務消費，也是北京中心城區産業升級的表現，從傳統的商業功能到商務功能轉變的體現，順應了城市功能轉型的趨勢。

與其他商圈不同的是，崇文門擁有多種屬性的消費者，這也為不同類型的商家提供了機遇。

賴陽指出，崇文門區域主要具有三重身份。第一，周圍有大量密集的居民區，屬于大型社區中心，所以有大量的居民消費需求在這裡。第二，崇文門商圈的寫字樓供應日漸增長，工作人群的消費密度也相當可觀，商務客群也逐漸成為該商圈的第二大類消費者，為了與此相匹配，崇文門商圈應具備相應的消費。此外，年輕潮流客群應是該商圈的第三類消費者，崇文門處于地鐵2号線和5号線換乘的位置，不少年輕人約會、聚餐等需求會選擇此類交通樞紐，尤其是購物和餐飲需求較大。綜上所述，三重身份使得這個區域擁有很多的消費需求，因此對商戶而言也是機會。

正因為三種不同類型的客群特點，崇文門商圈的價值也體現在全天候。賴陽表示，多種消費者集成造就了商圈更具價值，從而帶動商圈的不同時間段都會有消費人群，因此它能夠帶來一個持續的熱潮。

北京商報記者 王曉然 劉卓瀾/文并攝

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