“以拆違促拆遷”的現象，現如今在征收拆遷中已經屢見不鮮。有些征收方為了降低征收成本、盡快推進征收進度，強行認定違建，一拆了之。這種簡單粗暴的做法使得被征收人蒙受巨大的損失，也違背了征收拆遷的初衷——為了老百姓過上更好的生活。

萬典律師辦理過多起“以拆違促拆遷”的案子，在這些案例中 ，有些房屋因為手續不全、無證的原因被直接認定為違建，還有的明明是合法的房屋，卻按照拆除違建的方式來拆遷……

今天萬典律師通過兩個案例，詳細介紹房屋被認定為違建，如何推翻，如何通過法律途徑維權。

案例1：【河南】因曆史原因造成的無證房屋被認定為違建，要求限期拆除

原告

田xx

代理律師

肖以榮 北京萬典律師事務所律師

紀峥 北京萬典律師事務所（實習）律師

被告

鞏義市xx鎮人民政府

01基本案情

原告田xx系河南省鞏義市某村村民，在當地擁有合法房屋居住。2020年6月19日當地鎮政府對田xx送達《限期拆除通知書》（2020年017号），該通知書顯示：經查田xx所建房屋未辦理鄉村建設規劃許可證，上述行為違反了河南省實施《中華人民共和國城鄉規劃法》辦法第四十七條之規定，根據河南省《中華人民共和國城鄉規劃法》辦法第七十三條之規定，現責令田xx3日内自行拆除所建房屋。

田xx認為自家房屋建造多年一直都在居住，無證的情況是曆史原因造成的，而且鎮政府單單以房屋無證為由就要限期拆除房屋，實在是違法，于是決定委托北京萬典律師事務所肖以榮、紀峥（實習）二位律師代理案件。

02律師觀點：

萬典律師介入案件後，協助田xx向河南省鞏義市人民法院提起行政訴訟，并提出以下意見：

一、被告對原告作出限期拆除通知之前從未到原告處調查，未能查明原告建築物、構築物的真實狀況。

依據《中華人民共和國行政處罰》第三十六條：“除本法第三十三條規定的可以當場作出的行政處罰外，行政機關發現公民、法人或者其他組織有依法應當給予行政處罰的行為的，必須全面、客觀、公正地調查，收集有關證據；必要時，依照法律、法規的規定，可以進行檢查。”

又據《中華人民共和國行政處罰法》第三十一條規定：“行政機關在作出行政處罰決定之前，應當告知當事人作出行政處罰決定的事實、理由及依據，并告知當事人依法享有的權利。”；第三十二條規定：“當事人有權進行陳述和申辯。行政機關必須充分聽取當事人的意見......”；《中華人民共和國行政處罰》第四十一條規定：“行政機關及其執法人員在作出行政處罰決定之前，不依照本法第三十一條、第三十二條的規定向當事人告知給予行政處罰的事實、理由和依據，或者拒絕聽取當事人的陳述、申辯，行政處罰決定不能成立”

本案中，被告對原告作出涉案通知書之前未到原告處調查，未查明原告房屋建設的真實狀況及曆史原因。依據上述法律規定，被告所做涉案通知書行為在程序上嚴重違法，不能成立應予撤銷。

二、原告建設涉案房屋是經過當地政府同意的，其涉案房屋沒有相關手續的責任不應由原告承擔。

原告之所以建設涉案房屋，是其原先承包的耕地被政府建設電廠所占。在其耕地被占後，1997年原xx縣土地局工作人員讓原告寫申請，給原告批地讓原告一家經營飯店或者旅社。原告建設涉案房屋是經過當地政府批準同意的，是當地政府在征用原告耕地後為了解決原告一家生計問題所作出的決定。

如果被告認為原告居住多年的房屋沒有相應的手續，也應依法給予補辦。但是被告及相關部門不但不給原告修建的涉案房屋辦理相關建設手續，反而以原告的涉案房屋沒有相關手續違反規劃為由要求限期拆除其房屋，被告作出涉案通知的行為嚴重違法。原告的涉案房屋暫時沒有辦理相關手續是被告及相關規劃、建設等主管部門的失職，而非單獨原告的過錯。被告作為一級人民政府，應當依法協助原告補辦相關手續。被告要求原告限期拆除其房屋，這種一刀切式的行政執法行為，是嚴重侵犯原告合法權益的行為這是對老百姓不負責的，也是對曆史不負責的。

三、被告作出的被訴行政行為内容嚴重不恰當，嚴重違反了行政裁量權應符合的比例原則，被訴行政行為應予撤銷。

上述已經闡明，原告建設涉案房屋是有其曆史原因的，并不屬于違反城市規劃必須拆除的情形。同時，原告房屋建成多年後并未對所謂的規劃造成不良影響。被告應本着為人民服務的原則依法告知原告補辦相關手續并予以協助辦理，這樣才能真正的實現被告在行政執法過程中對原告（行政相對人）權益的保護，将被訴行政行為可能對原告的權益造成的不利影響限制在盡可能小的範圍和限度内，以使被訴行政行為不符合行政執法比例原則的要求。本案中，被告作出要求原告限期拆除涉案房屋的行政行為内容嚴重不适當，應予撤銷。

03法院審理

鞏義市中級人民法院審理認為：

本案中，被告xx鎮政府于2020年6月19日向田xx送達通知，通知田xx于2020年6月20日中午12:00前至村委說明情況，但在送達通知的當天即作出并向田xx送達限期拆除通知書，剝奪了田xx陳述和申辯的權利。被告xx鎮政府作出限期拆除通知書，違反法定程序，依法應予撤銷。

原告的訴訟請求成立，但由于涉案房屋已被拆除，客觀上該限期拆除通知書已不具有可執行的内容，故應判決确認本案被訴行政行為違法。被告xx鎮政府于2020年6月19日向田xx送達限期拆除通知書，未告知起訴期限。田xx應在2021年6月19日前提起訴訟。田xx已于2021年6月15日網上立案，并未超出起訴期限。

04勝訴判決

綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第四十條第三項、第七十四條第二款第一項規定，判決如下：

确認被告鞏義市xx鎮人民政府于2020年6月19日作出的（2020年017号）限期拆除通知書違法。

案件受理費50元，由被告鞏義市xx鎮人民政府負擔。

案例2：【浙江】房屋兩次被認定為違建，兩次撤銷

01基本案情

原告沈先生系浙江省溫州市某村村民，于1998年經批準在某街道建造了6間磚瓦結構的二層樓房，該房屋在建造時已經辦理了合法規劃施工手續、土地出讓手續，并繳納相關稅費。1989年因房屋二樓太熱，原告對屋頂進行了适當維護修繕，加鋪了石棉瓦。1994年因台風對房屋屋頂造成破壞，原告在此對屋頂進行了維護修繕，但房屋從未改變性狀。

之後因當地征收開發項目，沈先生房屋被納入征收範圍。後原告因被告溫州市xx區綜合行政執法局征收改造沒有合法手續而拒絕在拆遷協議上簽字，于是2018年8月2日被告對原告作出溫x綜法限拆字【2018】第012-2005号《限期拆除決定書》（以下簡稱“2005号限拆決定”）。

沈先生的代理律師北京萬典律師事務所王衛洲律師認為，被告作出的2005号限拆決定錯誤認定原告建築物不合法，其行為實質是以拆違代拆遷，迫使原告同意征收，于是協助沈先生向溫州市鹿城區人民法院提起行政訴訟。

02律師認為

證件不全≠違建

關于原告房屋的合法性，王衛洲律師認為：

原告房屋依法辦理不動産産權登記證書，受法律保護，并非違法建築，被告作出被訴限拆決定嚴重錯誤：

首先，在鹿城區、溫州市乃至全國範圍内，公民住宅房屋基本上均未辦理過建設工程規劃許可證，這是一個不争的事實，但這個結果的形成不是因為公民自身，而是因為政府執法不到位，具體原告所在村，整個村改造範圍内均沒有建設工程規劃許可，難道全部都要被認定為違法建築來要求限期拆除嗎？這明顯不公正、不合理。

其次，原告房屋建設的是在上世紀90年代，且依法辦理了土地證書，完全符合建設等相關規劃，否則政府部門不可能批準用地，不可能準許其進行建設，并且，原告屬于其宅基地房屋所在村集體經濟組織成員，在此居住數十年，其享有的宅基地使用權及居住權依法受《中華人民共和國土地管理法》及實施條例所保護，故對原告的房屋，應當結合實際情況進行認定，不能一刀切地直接認定為屬于違法建築并限期拆除。

再次，《中華人民共和國城鄉規劃法》于2008年1月1日開始實施，此時，原告房屋早已建成，由于法律不溯及既往是法律适用的基本原則，故被告不能适用該法律規定來認定原告房屋屬于違法建築并責令限期拆除，被告作出的被訴限拆決定适用法律嚴重錯誤。

03自行撤銷限拆決定

在起訴期間，經原告在法院舉證合法建設手續之後，xx區綜合行政執法局認為認定事實不清，自行撤銷了2005号《限期拆除決定書》，随後原告撤訴。

04再次認定違建

限拆決定撤銷之後，依照相關規定應當由區政府組織有關部門對原告房屋合法性進行認定，然後給予合理補償實施征收。

但沒想到的是，在2020年7月23日，溫州市鹿城區綜合行政執法局再一次向原告郵寄了溫x綜認字【2020】第012-002号《違法建築認定決定書》（以下簡稱002号違建認定書），認定沈先生部分未經登記建築為違法建築。

2020年8月7日，沈先生在王衛洲律師的協助下向平陽縣人民法院提起行政訴訟。

05行政訴訟

訴訟期間，王衛洲律師提出以下幾點意見：

第一、被告違法将原告合法房屋部分認定為違法建築，嚴重錯誤。

本案中，被告以建設于1994年以後且沒有辦理建設工程規劃許可證為由，認定原告《溫州市鹿城區城中村改造征收置換調查登記表》中，433.77㎡、二層低于2.2米部分建築86.19㎡ 為違法建築，共計519.96㎡，屬于嚴重的違法錯誤。

原告的房屋整體建設于1986年至1988年，有相關的建設手續為憑證，這是客觀上毫無争議的事實，因當時還沒有相應的規劃法，該地址屬于農村，并非舊城區，不能認定為違法建築。因為當時尚無相應規劃要求，原告無法執行，相關行政機關也不會要求辦理建設工程規劃許可證。

至于xx區街道辦事處作出的《溫州市xx區城中村改造房屋置換情況調查登記表》有關年限，沒有依據，其對于原告房屋的建築年代認定存在嚴重錯誤，其原因可能是原告因房屋1989年屋頂漏水，對屋頂進行了适當維護修繕，加鋪石棉瓦的原因，1994年台風部分房屋屋頂破壞，原告再次進行了适當維護修繕，導緻其拍圖誤以為原告房屋屬于新建，這屬于認定錯誤。

第二、原告的房屋辦理合法規劃施工手續，土地出讓手續，繳納了相關稅費，完全合法。

原告的房屋在1986年建設過程中經原溫州市土地管理局進行了處罰，并經土地管理局、溫州市人民政府審批同意予以補辦用地手續，當時根據政府的要求，補繳建設、規劃、用地等所需要的一切費用和手續，溫州市規劃局經過審批1988年5月10日作出《建設項目準許施工通知書》，明确說明準許施工，原告依法進行了建設。

原告的房屋雖不具備建設工程規劃許可證，但是當時的環境下，根本不存在所謂的建設工程規劃許可證，準許施工通知書實際上起到的效力就是代表了準予規劃建設的批準手續。

鑒于原告房屋具備完善的土地出讓、繳納城市配套、耕地占用等稅費，且有規劃部門明确的批準施工通知書，應當認定為合法。

第三、根據當地自然村改造的認定政策，凡是1994年之前建成的房屋均屬于合法建築，根據這一條，原告的房屋，完全合法。

第四、被告作出被訴行政行為實質是以拆違代拆遷，迫使原告一家同意征收。

被告作出被訴限拆決定時原告正處于與征收部門就拆遷安置協商階段，故被告作出的被訴行政行為本身就不具有公正性，也不是一個正當的時間段，原告家庭建造的房屋過去這麼多年沒被任何部門認定為違法建築，就偏偏在政府拆遷談判談不下來的時候，由被告作出涉案的限違法建築認定，這明顯是為配合征收而為之，該決定的作出不具有正當性和中立性，是典型的假借拆違實施拆遷。

在第二次訴訟過程中，溫州市xx區綜合行政執法局自行撤銷了002号違法建築認定決定書。

06法院判決，确認違法

平陽縣人民法院認為：

被訴違法建築認定決定書認定事實證據不足，法律适用不當，且自撤文書不足以體現被訴行政行為的全部違法内容，故本院仍需對被訴決定書的合法與否作出确認。

判決如下：

确認被告溫州市xx區綜合行政執法局于2020年7月18日作出溫x綜認字【2020】第012-002号違法建築認定決定書違法。

律師總結

“違建”拆遷的焦點問題是，手續不全、無證的房屋并不必然屬于違法建築，因為客觀原因，我國很多居民的房屋手續是不全的，房屋不具備土地使用證和房屋産權證書，且未辦理建設工程規劃許可等手續，但并不能一刀切的認定為違法建築，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》政府在進行房屋征收時應當組織有關部門對于未經登記的建築物進行調查、認定、處理，對于認定為合法的依法給于補償，認定為違法的不予補償。

另外，根據《國務院辦公廳關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的要求，各地要本着實事求是的原則，采取積極有效的措施，切實解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。

對拆遷範圍内産權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納稅等實際情況給予适當補償。對拆遷範圍内由于曆史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。

對政策不明确但确屬合理要求的，要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細緻地做好解釋工作，并積極創造條件，争取早日解決。對因房地産開發企業沒有能力完成建設項目導緻拆遷補償資金不落實、安置用房不到位的問題，地方政府要采取有效措施，督促開發企業抓緊落實；或先行解決拆遷補償安置問題，再根據法律法規和拆遷合同約定，追究開發企業的責任。

另根據相關規定，在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執行。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!