經濟觀察網 記者 陳月芹 9月1日早上，某頭部房企成都公司客研人士李琛負責的項目如期取證，工作人員集體刷屏，開盤箭在弦上。一小時後，成都正式發布，自當日18時起，全市居民原則上居家3天。

售樓處砸金蛋的碎片還來不及收拾，李琛迅速決定轉戰線上，推出線上看房選房優惠活動，朋友圈僅配文4個字：一切安好。

同一時間，某大型房企的買地人員張敏也改變了計劃，她下午本來要去看幾塊地。

7月份，當地同行還在讨論“5·31”樓市新政後的上升行情，是市場回升的拐點還是昙花一現時，尚有餘糧的房企們沖入第二批次供地的大賣場，11宗地觸及最高限價轉入抽簽環節，這是近1年來少有的盛況。

那段時間，張敏找回了以前熬夜測算、做土地可研報告的感覺，畢竟公司從去年第三批次開始逐漸砍掉投資預算，她隻能在外場觀望同行拿地。

6月份，成都新房市場恢複到了2021年上半年高位期的水平，多個項目開盤即售罄、觸發熔斷，二手房成交量更刷新了近10年來紀錄。

據張敏的經驗，二手房置換後需要一定周期，許多客戶大概率在7-8月持币湧入一手房改善型項目。因此，張敏給集團做了一份投資報告，其中包含上半年市場緩慢回調、新政效果喜人、成都持續人口流入和整體房價仍有上漲空間等等維度，試圖說服集團勻一點額度給區域公司。

供地結束的第二天，成都開始出現疫情，成華區一度封閉管理5天，持續到8月初才告一段落；随後，8月中旬罕見高溫和幹旱緻使全市限産限電，部分城區的樓盤還能發電迎客，但多數近遠郊的項目選擇放棄“掙紮”。

新冠肺炎疫情第3年，公司常常給張敏和同事們宣貫“疫情已經不是不可抗力因素了，各區域公司必須做好它一定會來的準備，别拿疫情當借口”。

然而，“不可抗力因素”一個接一個，張敏不得不為她的拿地分析報告中增加上各種變量，“理想狀态下，這塊地能賣一個很好的價格，收益率有8個點，但開發商能保證，幾個月後項目入市時，市場沒有其他不可控情況嗎？”

成都樓市的“金九”，在“全市原則上居家3天”中拉開帷幕。

一枝獨秀錦官城

8月15日，國家統計局發布的7月份房地産數據，所有指标全部下跌：當月房地産開發投資同比下滑12.3%，新房銷售量和價同比均跌超28%，市場在艱難尋底。

在一衆城市中，走出獨立行情的成都顯得極為醒目：

7月，新房成交量環比上漲13.2%，同比漲幅達到57%，實現7個月連漲，且連續4個月環比漲幅排名第一。

上半年成都憑借714萬平方米的新房成交面積，超越武漢成為“樓市第一城”。

二手房市場更為熱鬧，7月成交量同比上漲381%，繼6月後再度刷新其近10年來成交紀錄。

一則則現象級清盤的捷報，也讓全城乃至全國開發商們看到了銷售回暖的亮光。

8月22日，錦江金茂府開盤首日，130餘套總價在600萬-1000萬元區間的豪宅被一搶而空。這個限價3萬元出頭的改善項目，疊加精裝包、搭售地下室和封窗加面積等，實際成交均價在3.5萬元左右。

盡管該項目并不在傳統的錦江或高新核心闆塊，但錦江金茂府價格不降反升還賣“爆”，一度讓地産同行以為成都市場至此迎來拐點，緊鑼密鼓地籌備起即将到來的“金九銀十”。

錦江金茂府開盤當天，某頭部房企成都公司客研人士李琛前往“暗訪”，他看到了這樣的景象：項目現場幾乎滿座，有客戶拿着戶型圖和置業顧問站着算價格，有購房者成功搶到房源後大聲歡呼。

當天由于限電加上來訪量大，空調制冷效果打折扣，置業顧問多次讓客戶靜下心來，感受金茂主打的恒溫系統。

開盤前，金茂做了大量蓄客工作，售樓處大概有20個銷售，每個銷售每天接待近20組客戶，算下來日均近400組到訪。

成都不少新樓盤行情已經延續了兩個多月。

7月8日，豪宅闆塊麓湖生态城觀瀾項目第二批次推出190套房源，單價達到4萬元/平方米以上，報名購房人數依然達到574組，年内第二次觸發“3倍熔斷”。

1年前，成都出台新政為樓市降溫，規定報名搖号人數超過預售房源數3倍，限售年限由3年延長至5年，被稱之為“3倍熔斷”。

據不完全統計，上半年成都共有19個樓盤、共計23次觸發“3倍熔斷”，可見其樓市熱度。

與銷售一脈相承的土拍熱度也能看出房企對成都市場的看好。

7月12-14日，成都進行今年第二批集中供地，以53宗地、402億元成交量收官。成績在全國來說數一數二。

成都為何能在其他城市樓市下行時“一枝獨秀”？

李琛認為，“5·31”救市政策隻是導火索，其背後是成都市政府“有形的手”長期對供需節奏進行調節，整個市場的供求比一般在0.8-1.2較良性的區間。

“十年前很多人把成、渝放一起講，但這兩個城市樓市正走向不同方向，重慶巨量供應、從未限購，市場需求很飽和，而成都自2017年升級限購、限售後，要求每人在12城區隻能新購1套住房（新房或二手房），非戶籍居民需2年社保、限售3年等，房價被限得很嚴，比如換房難度大、改善需求長期被積壓等”。

開發商對成都第二批次主城區宅地的争奪，與地塊清水（相當于毛坯房）限價大幅提高有關，一位央企西部公司投資負責人解釋，“成都過去限價控得很嚴，房地價差一般為8000元，很多地塊算完賬利潤率很薄，但第二批次有11宗地的清水限價突破此前的3萬元/平方米的天花闆，最高的一宗是高新區桂溪街道地塊，清水單價達到3.45萬元，加上精裝包等後有望賣到4萬元，主城區地塊房地價差整體提高到1.2-1.5萬元”。

該投資負責人透露，其與區國土部門接觸下來，感受到地方政府因此前幾次賣地不景氣有所受挫。不過，近年來防疫以及大規模地鐵建設投入，各區都不願意降低地價，因此隻能提高未來限價預期。

開發商也樂意把“餅”傳給持币觀望的購房者們，李琛公司營銷部門的說辭已經更新成：未來同區域即将入市項目的價格已經提高，現在正是抄底的時候了！

獨立行情隐憂

5月份，成都連續頒布兩個樓市新政，尤其是5月31日的新政，放寬了限購條件，主城和近郊落戶即可買房，非戶籍購房條件從此前需2年社保降至1年。這是相比杭州、西安等同能級城市更為寬松的限購政策。

此外，新政從稅收、限售上松綁。

6、7月成都二手房供應面積，從月均120萬平方米激增至近180萬平方米，挂牌套數激增至1.6萬套以上；

成交方面，實際上成都二手房從去年12月份信貸條件改善後便緩慢恢複，新政實質性放松後更加明顯，6月成交1.36萬套，7月增加至1.4萬套。

李琛發現，新政門檻降低，釋放了社保未滿2年的新成都人的購房需求，但疊加多家民營房企爆雷、7月停貸潮等“黑天鵝”事件後，二手房的火熱并未明顯惠及所有新房。

年輕的剛需客戶獲得購房資格後，湧去買主城區的小戶型二手房，對新房反而産生分流；而豪宅客群對價格敏感度低，會更青睐總價在600萬元以上豪宅。

首改、再改新房陷入尴尬。一家頭部民營房企策劃負責人近期正籌備一個改善型新盤首開活動，由于7-8月蓄客效果不盡理想，迫于無奈，啟用了多個渠道公司。

這位頭部民營房企策劃負責人時常需要向總部解釋，為何統計局一手房成交量價數據亮眼，但區域公司的銷售卻沒有跟上大勢。“新政理論上打通了一二手房的置換鍊條，但經濟不景氣，裁員失業，很多客戶希望給自己降杠杆，甚至提前還貸；即便有換房想法，他可以買更穩的二手房，或者央企的期房”。

多個全國性房企成都區域人士告訴經濟觀察網，除了闆塊分化明顯，另一個一線“體感”與宏觀數據不一緻的點是，6月成都新房市場确有暖意，但7月開始已出現明顯下滑；8月受高溫天氣、限電限産、政策效應削弱等影響，市場寒意加劇。

8月24日，成都部分區域下了一場小雨，白天體感溫度仍超45度，拉閘限電之下，龍泉驿區一售樓處已經用柴油發電近一周，每天發電費用1-2萬元，且由于持續極高溫和長時間運作，已燒壞了2台發電機，現場供電斷斷續續，空調制冷有時供應不上，沙盤和照明偶爾閃爍，部分看房人和置業顧問隻能手搖扇子降溫。

“如果不發電開空調，客戶更不會來，權衡之下，發電費比起讓整個項目團隊在家歇着的損失，算不了什麼。”項目開發商人士解釋。

進城人口後備軍

為什麼是成都？

多家房企人士告訴經濟觀察網，華潤、綠城、保利、中海、越秀等房企重倉成都，不止看短期市場的火熱程度，其背後還有這座城市持續的人口流入、産業布局、地鐵交通規劃等多方面因素。

随着人口自然增長對常住人口增長的貢獻持續減弱，人口流動對各省常住人口增長起到越來越重要的作用，人口流入是一個城市吸引力的重要标志。

2021年，成都的GDP達到19916.98億元，距離2萬億大關隻剩一步之遙。

成都市統計局數據顯示，2021年末，成都市常住人口數量為2119.2萬，比上年末增加24.5萬，高于杭州。作為單核城市，成都常住人口占四川省比重超25%，大量虹吸省内人口的勢頭還在延續。

一位頭部房企華中區域客研人士曾提到，作為開發商，在決定有限的錢去哪投資時，會更關注産業結構中的“三産”質量，即第三産業就業人口的占比，這可能影響一個城市的中産分布和購買力的分配，比如哪些行業正在造富，這些客群較大可能湧入市場買房，且受市場波動的敏感度較低。

同為人口淨流入的先鋒城市，2021年成都第三産業人口占比達到66.4%，高于武漢的62.5%和深圳62.9%，僅次于北京的81.7%、上海73.3%、杭州67.9%。

這一份調研報告重點比較了武漢和成都的差别：武漢近兩年新增常住人口超240萬人，其中有七普統計時恰逢武漢疫情期間部分人離開武漢，并在其後兩年逐漸回流，導緻數據上人口激增，其2021年實際新增常住人口約20萬人，略低于成都。由于第三産業人口占比更高，成都較武漢更适合房企加大改善、高端産品的供應。

2017年，成都率先在全國提出包括“先落戶後就業”放寬青年人才落戶條件，以及“為外地來蓉求職大學畢業生提供7天免費住宿”等人才安居政策。今年6月成都再升級引才政策3.0版本，聚焦高精尖稀缺人才。

前述央企西部公司投資負責人表示，2021年深圳的常住人口城市化率約為99.54%，上海、北京、廣州在85%以上，同能級的杭州、武漢也在84%左右，而成都僅79.5%，在全國重點城市排名靠後。

這意味着，成都轄區内超2119萬人的常住人口中，約有450萬人在農村或鄉鎮範圍。如果成都城鎮化率提高1%，約有20萬人來到城區，再加上外來常住人口流入20萬人，假設按人均40平方米的購房面積計算，理想狀态下能去化1600萬平方米。城鎮化率仍有上升空間，央企西部公司投資負責人據此判斷成都未來仍有一波剛性需求。

産業配套支撐

在分析成都的産業問題時，上述央企西部公司投資負責人認為，過去十年，重慶發展硬件，成都則做軟件，電子信息産業發展迅猛，已經成為第一支柱産業，使産業的人口導入進一步加強。

近十年，成都引進了英特爾、富士康、戴爾、聯想、華為和京東方等頭部企業到高新區，阿裡巴巴、科大訊飛在成都均有分支機構；同時，成都也是西南互聯網重鎮，《王者榮耀》最早是成都天美工作室開發，後來被騰訊收購，目前仍保留研發部門在成都。

前述央企西南區域投資負責人透露，其管轄區域内還包括昆明、貴陽等城市，和不同城市政府打交道多年，能看出每個城市賣地時承諾的城市配套、平衡供需節奏上水平不一。成都項目沙盤上政府規劃的公園、地鐵等後續都會悉數落地，“這使得購房者願意相信售樓處區位大屏上的标示的‘建設中’的基礎設施”。

該央企西南區域投資負責人在成都工作12年，經曆了成都地鐵從無到有。可作比較的是，北京1号線于1969年試運營，天津第一條地鐵于1984年正式投入運營，上海、廣州分别為1993、1997年。

而成都地鐵正式投入營運是在2010年9月，起步較晚，是全國第12個開通地鐵運營的城市。到了2021年底，成都軌道交通運營裡程數達到518.96公裡，跻身全國第4，僅次于北上廣。

按照《成都市城市快速軌道交通第四期建設規劃(2016-2024)》，2024年成都地鐵線路總裡程将突破700公裡。“地鐵配套讓開發商和購房者看得到交通優勢和房價上漲預期。”該央企西南區域投資負責人說。

不可抗力還是來了

7月以來，成都經曆了60年一遇的極端高溫襲擊，高溫紅色預警已持續10天以上，與此同時，四川這個電力大省又遭遇近10年來最嚴重旱情。

為應對降水量驟減和電力緊缺，四川向全省人民發出節水、節電倡議；生産端拉閘停産，所有寫字樓、商場限電。李琛的辦公室白天室内溫度40度 ，中央空調被停，他和同事們隻能吹小風扇，或者把淨化器橫放降溫；藿香正氣水、降溫貼成為售樓處新晉常備“物資”，物業人員還連夜搶修發電機，以保證第二天客戶到訪能吹上空調。

在拉閘限電的一周裡，李琛常望着高新區的一幢幢高樓大廈，他從沒見過這樣“黑黢黢”的成都。春熙路、玉林路的燈紅酒綠也消失了。

成華區猛追灣望平街的一家酒館老闆張可在9月1日全市“靜默令”前，已經收到了監管部門的通知——為防控疫情，娛樂場所需暫時停業。

開店之初，張可就“機智”地改造了自己的酒館：白天可以賣咖啡，夜深變成小酒館，店内開辟出一整面貨架擺放着上百個中古包，并在招牌上注明“中古·咖啡·甜品”字眼。

他打的算盤是，如果疫情要求娛樂場所率先關門，賣咖啡、賣包也許還能被歸為餐飲或零售業。

8月28日，張可終于盼來恢複供電，當晚還下了一場小雨，略顯清涼，店裡客人依舊寥寥。他想不明白：是小雨還是疫情，吓退了他的客人們。

李琛的公司作為民營房企，對強銷售、抓回款如同打仗一般，原本備好足量供貨和優惠力度沖刺“金九銀十”，但眼下，各種“不可抗力因素”籠罩，一個個難關需要每個人全力捱過去。

（應受訪者要求，李琛、張敏為化名）

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