大連的房産圈似乎在流行一種共識：車位在大連是辦不了産權證的。原因為何？不知道，反正就是不給辦。本文通過一個比較新鮮的本地案例，讓大家一起看看為啥在大連車位總是辦不下來産權證。

案情簡介

一、2017年7月4日，王某與萬某公司簽訂《地下車位使用權轉讓協議》，該協議約定：

1、萬某公司将小區一處地下停車位轉讓給王某，價格30餘萬元。

2、乙方（王某）明确知悉該地下車位不辦理産權登記，并不得自行辦理、也不得要求甲方辦理該地下車位的産權登記或土地使用權登記等手續。

3、雙方确認，雙方之間并非是租賃合同關系，該車位或車位使用權不能辦理租賃登記備案。乙方已理解上款内容之含義，并明确其受讓的是包含占有、使用、收益及依法處置全能的地下車位使用權，而非租賃權。

二、大連市人民政府土地批件：……地下車庫（不含人防）用作本項目公共停車庫，未經批準不得轉讓、租賃、抵押和改變用途。---地下車庫應首先滿足本項目業主的使用需要。

三、大連市人民防空辦公室答複王某，案涉車位不屬于人防車位。大連市住建局答複王某：停車場預售許可手續不存在，無該小區地下停車場預售證備案信息。

四、2019年11月，時國土資源局向萬某公司出具《催辦地下（半地下）停車場補充用地手續通知書》，認定萬某公司存在出售（以租代售）行為，未如約履行出讓合同，地下（半地下）停車場違約用地，并要求補充用地手續，補繳土地出讓金。萬某公司因此被處以行政處罰5000元。

五、王某遂以萬某公司存在欺詐行為為由，要求撤銷購買車位的合同，并要求“退一賠三”。

裁判觀點

一、一審法院認為：萬某公司明知其地下車位不具備出售、出租完備手續的情況下，将“未經批準不得轉讓、租賃、抵押和改變用途”的非人防車位出售原告，違背了原告訂立《地下車位使用權轉讓協議》之初欲達到的合同目的，使該合同的實際履行無法始終處于穩定狀态，構成欺詐。據此撤銷合同，支持原告要求返還30餘萬購買款項的請求，但因車位不同于一般的商品，3倍懲罰性賠償未予支持。

二、二審法院認為：根據《物權法》規定，建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

本案中，案涉《商品房買賣合同》補充協議明确約定了案涉車位所有權屬于出賣人萬某公司，萬某公司與王某簽訂的是《地下車位使用權轉讓協議》，王某認為案涉地下車位應屬全體業主共有的主張沒有事實和法律依據。

萬某公司已經将轉讓案涉車位使用權過程中，對可能影響買受人作出是否購買判斷的各項信息向原告進行了主動披露，原告簽訂該協議意在取得案涉車位使用權，而該合同目的已經實現，案涉車位由原告占有使用至今。

因此，原告以欺詐為由撤銷合同，依據不足，改判駁回王某的訴訟請求。

參考案例：(2021)遼02民終3792号

分析總結

一、一審判決從購房者角度出發，分析萬某公司“明知故犯”的行為是否構成欺詐，具有合理性。因為禁止轉讓，當然也包括禁止使用權轉讓。

萬某公司未經允許出售使用權的行為，既不是所有權轉讓，也不是出租，如果說該行為是成立的，那完全是對不動産物權創設了一種新的種類—車位使用權（物權種類中涉及使用權的是建設用地使用權，與車位使用權完全不是一個概念，而其他财産的使用權則屬于民事權能而非物權種類），而且可以不經過登記公示，違背了物權法定的基本原則。

二、二審判決認為使用權合同有效，客觀上是幫助萬某公司逃避了應交土地出讓金的法律義務，而業主卻沒有得到車位物權登記公示的法律保護。而且，涉案車位高達30餘萬的價格甚至要高于一線或強二線城市同期的車位價格。二審判決結果似乎有違法律規定，也沒有實現必要的社會效益，也不利于保護購買者的合法權益，隻有開發商得利。

三、有關涉案車位到底屬于萬某公司，還是全體業主的争議，建議業主向物價局申請公開案涉樓盤的開發成本，看看車位的開發費用部分到底是多少，出售的車位費用是否足夠萬某公司補繳土地出讓金，進而判斷是否構成欺詐。

四、大連市政府相關部門，無論是自然資源局、住建局還是不動産登記中心，都認可車位完全可以發證，不存在審批手續齊全、出讓金繳足的情況下不能辦理車位産權登記的情形。有鑒于此，業主可以申請再審或者向相關政府部門申請信息公開進而争取實現權利。

關注作者，關注大連地區民商事争議問題，以司法實踐為客戶優化争議解決方案。

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