北京什麼地方房價降了?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，我來為大家科普一下關于北京什麼地方房價降了?以下内容希望對你有幫助!

北京什麼地方房價降了

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現象：像通州，門頭溝這些地區，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手後過個兩三年後就會比周邊高好多，還有的說期房變現房至少就漲1萬。新房定價都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當成完全不懂行情的小白忽悠你,開發商的日子越來越不好過,利潤這麼低,能多賣為何不多賣,好的盤應該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指标就是有價，你要分清楚買進價和賣出價，很多人會認為某個開發商某個樓盤又調價了，但這統統都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，

新房市場的成交價沒有任何參考意義,市場也不會承認二級市場的成交價,隻有三級市場的成交價才公平、可參考!三級市場是通過各種政策幹預,賣家與買家的長期博弈最終形成的價格,大家都認.也就是真正意義的決戰是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍

這個折價率是很明顯的指标。在一些比較差的闆塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區域的房子買過來就是溢價，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山禦園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀态;跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上

建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總好，之前咨詢過您房山置換到西城廣外。最近看房時發現，西城還有個“金科新區”計劃，核心在動批，拓展區在廣安大街（廣内附近）。看房時中介還推了陶白，次新多。目前總價定位在1000w的次新兩居。上班在木樨地，無孩不考慮學區。

自己梳理下：廣外：承接麗澤外溢，馬連道片區有更新規劃，1000w勉強可以夠得上遠見名苑和依蓮軒兩居。廣内：有金科新區，南線閣沿線可能有麗金線（不确定這兩點是否有升值價值）陶白：次新多一些，學區直升穩定。這幾天看盤後發現，西城廣外、廣内和陶白都漲價厲害，商品房次新1000w也買不到好戶型的兩居，格調、紅山均價已經13w，玺源台東南兩居均價15w了;有點灰心。

想問京總：1.西城這三個闆塊選哪個合适？金科新區是不是意義不大？2.不買西城的話，考慮豐台和朝陽雙井（通勤1号線）。雙井好的樓盤也要10w了，還沒去實地踩盤。豐台片區您有推薦的嗎？和雙井比哪個升值空間大一些？該早點關注您，就不會入坑房山了，普通工薪層真是傷不起。特别感謝！

A:回答:您好,概念性的東西風險指數90以上,剩餘10%隻有能獲得内部消息的人知道,自身争氣的情況下踩中時機可以賺一把,如果不能保證我們是那10%的人不碰為好,就好比當年的麗澤,套了10年;1000W豐台不建議考慮了,總價有點高了;

西南方向優先廣外,遠見名苑很好,未來還有上升的空間;如果不考慮廣外雙井是一個不錯的區域,比較适合投資,貴不是問題,貴且沒價值是最要命的,東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北一直到三元橋無優質商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青

或許很多人覺得雙井一般,但投資不能用一個緯度去看市場,整個北京老公房産品占到市場一半的比例，導緻次新産品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優質區域次新的價格。一個區域内有充足的購買力，但地段内的住宅産品大多是老公房或者老破大，隻有少量的次新或者品質改善産品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;雙井、朝青、大望路的成長主要還是整個國貿的局部環境太拉垮,未來還有一定的成長空間,現在上車不晚;可以去實地看看

建議認真閱讀精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:您好！目前在考慮買房，望京大西洋新城90平緊湊兩居950萬和順義和光瑞府三居800萬（2024交付）哪個更具備升值空間呢？已有望京一套學區房，所以學區不是硬性要求

A:回答:您好,感謝信任!望京屬于産住結合的區,屬于熱門區域,龍頭區域,北京的每一輪漲幅,也都是從這些區域開始輪動,主城區漲完、遠郊開始漲,但遠郊漲的前提是溢價洗淨,現在北京90%的新區都存在溢價,北京市場上的炒房客比較少,原因是市場管控嚴摩擦成本高,變相給炒房的人增加了難度,不是說你有錢就能在北京炒房,即便如此,望京的魅力還是吸引了南方的一批炒房客

後沙峪屬于順義價值最大的一個區,緊靠中央别墅區的私立學校，因為距離國際學校很近，租金水平很高。有人氣，而且是高收入聚集的人群，同時後沙峪有強大的文化底蘊，可以同時承接機場和望京的溢出，未來自帶産業，重點發展的是臨空經濟新興金融和總部經濟。是順義發展最好的一個區，緊靠羅馬湖溫榆河,有稀缺的生态環境;但目前還是靠望京的通勤支撐成交量,論穩健性望京大于後沙峪,如果您是純投資,選望京更穩妥一些

建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:您好！預算550w，投資向考慮出手的話，朝陽麗都壹号·峯境的61平一居和昌平建發·珺和府87平兩居哪個合适些呢？麗都壹号是現新房，這個單元說是房本18年的；珺和府則是25年的期房。價格相當的前提下哪個好一些呢？另外，550w的話海澱或朝陽還有什麼新房/期房盤或者次新房源值得推薦呢？

A:回答:您好,感謝信任1、我在精華欄文章《朝陽選跑赢大盤籌導圖》中對于這些區域有過詳細分析,建議認真閱讀,酒仙橋這個區域本地人管叫麗都商務區,外區人管叫城鄉結合部,這種看法并無道理,酒仙橋的闆塊比較獨立，整體面積很小無法形成商圈，很難吸引到外區的人到這裡買房。其次電子城是夕陽産業非首都功能定位，加上城中村太多改造難度比較大，所以這一帶的價格一直起不來;

如果未來能整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質的改變.但是大型的藝術區占據着大面積的土地資源,導緻整個區域商業的布局不是很合理,這就導緻了改造優化的難度，實際上您住在這個區域裡，生活配套還要依靠外區

麗都壹号賣的并不是很好,成長環境比較差,退房率很高,這兩個盤相比珺和府更有優勢一些,但25年交房,加上辦房本的時間,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融屬性,

2、550W海澱沒有特别合适的投資盤,可以看看朝陽常營的蘋果派,北京新天地五期,比較符合您的預算,常營是一個無學區溢價,配套成熟、有購買力支撐的區;現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,算是未兌現的利好,蘋果派和北京新天地五期在整個商圈性價比較高,居住體驗很好,從樓盤還有商圈未來的成長空間比較看好

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題再向我提問.

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

重要内容隻在知識星球發布

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!