有沒有比現有物業更好的管理方案?法治日報全媒體記者 王斌《北京市物業管理條例》今年5月1日實施以來,北京各區、街及社區深入貫徹落實《條例》精神,積極作為,大膽創新,着力破解小區物業管理難題,湧現出一系列“首個”“首次”新做法、好做法,這些創新實踐均是基層在貫徹落實《條例》過程中的突破性工作,凝聚了基層工作人員的心血和智慧,取得了實實在在的效果,得到了媒體的廣泛關注,為《條例》落地營造了良好的輿論氛圍,提供了有益的引領，現在小編就來說說關于有沒有比現有物業更好的管理方案?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

有沒有比現有物業更好的管理方案

法治日報全媒體記者 王斌

《北京市物業管理條例》今年5月1日實施以來,北京各區、街及社區深入貫徹落實《條例》精神,積極作為,大膽創新,着力破解小區物業管理難題,湧現出一系列“首個”“首次”新做法、好做法,這些創新實踐均是基層在貫徹落實《條例》過程中的突破性工作,凝聚了基層工作人員的心血和智慧,取得了實實在在的效果,得到了媒體的廣泛關注,為《條例》落地營造了良好的輿論氛圍,提供了有益的引領。

一、在組建業委會(物管會)方面的“首個”“首次”

目前,各個小區都在積極成立業委會、物管會等業主自治組織,産權複雜的老舊居住小區如何順利組建物管會;房屋數量多、人員基數大、投票難度大的大型居住小區如何在選舉業委會投票過程中兼顧效率和公平,确保公開和透明,這是基層實際工作中經常面臨的問題。西城區廣安門北街20号院、豐台區怡海花園和昌平區華龍苑南裡結合小區實際先行先試,積極探索,在物管會、業委會組建過程中做出了創新,具有一定的借鑒意義。

案例1.西城區廣安門内街道西便門内社區廣安門北街20号院是《條例》實施後全市首個組建物管會的小區。該小區于1995年建成,共有居民462戶。小區産權關系複雜,造成物業責任主體不明确、物業服務内容和标準不清晰、維修資金無法歸集,基礎設施完善、電梯安裝、管線更新等居民訴求始終未能徹底解決。街道充分發揮黨建引領作用,迅速組建物管會,實現了社區的良性自治。街道為物管會組建做了十分細緻的準備:吃透物業條例精神,形成物管會成立工作導圖,研究制定物管會籌備工作方案、物管會議事規則、面向單位及居民的通知等一攬子文件。逐門逐戶走訪居民,對物業條例進行持續深入講解、全方位宣傳,營造濃厚氛圍。把好物管會人選關,将擁護中國共産黨、黨員優先等明确寫入物管會委員人選條件,鼓勵在職黨員業主積極參選,提高物管會中黨員比例。今年5月22 日,經過區、街兩級聯合審核,最終确定物管會11名委員人選(居委會代表2名、6家産權單位代表各1名、居民業主3名)并進行公示。5月30日,物管會召開第一次會議,經過讨論和修改,審議通過了物管會議事規則和小區管理規約,物管會運行步入正軌。

案例2.豐台區新村街道怡海花園社區怡海花園小區是《條例》施行以來,首次由公證機構現場監督唱票計票過程的業委會選舉。小區共計6700戶,常住2.2萬人。業委會組建工作在前期2個月的醞釀和廣泛征求群衆意見的基礎上,6月10日進入正式籌備環節,7月25日至8月5日,采取入戶票箱投票、電話投票相結合的方式召開業主大會。為确保選舉唱票階段的公開、公平、公正,以及選舉結果的真實合法,業委會籌備工作組向北京市長安公證處申請對選舉活動唱票計票工作進行現場監督公證。公證處指派3名公證員和29名助理人員,現場全程監督選舉工作的唱票、計票過程。新一屆業委會已于8月6日選舉結束後正式公告成立,并在7日内召開了首次業委會會議。怡海花園小區成為《條例》實施後,全市規模最大、戶數最多且能夠成功組建業委會的大型商品房居住小區。

案例3.昌平區霍營街道華龍苑南裡小區是《條例》實施後全市首個采用“北京業主”APP電子表決方式成功召開業主大會并組建業委會的小區。作為一個有着2000餘戶的老舊小區,業主基數大且有部分業主身在京外,業主投票表決組建業委會難度較大。籌備組在屬地街道、社區的指導下決定采用“北京業主”APP召開首次業主大會選舉業委會。街道、社區工作人員提前學習“北京業主”APP投票政策和操作流程,宣傳發動居委會、籌備組、志願者等多方力量,采用張貼海報、入戶宣傳、電話講解等多種方式動員業主參與線上表決;屬地街道、社區及市區兩級住建部門協調聯動,及時解決業主在“北京業主”APP認證及投票過程中遇到的問題。8月15日,曆時2個月的華龍苑南裡小區首次業主大會會議圓滿落幕。小區2128戶業主,通過認證1490戶,有效投票達1465戶,投票率超過三分之二。會議通過了《華龍苑南裡小區管理規約》《華龍苑南裡小區業主大會議事規則》,并成功選舉産生業委會委員7名、候補委員2名。這是“北京業主”APP助力老舊小區“雲開會”“雲投票”的一次重要實踐。

二、在老舊小區推行物業管理方面的“首個”

老舊小區由于産權關系複雜、配套設施陳舊、居民購買服務意識淡薄等諸多原因,規範化物業管理缺失,物業管理問題比較突出。石景山區六合園南社區15-18号樓、朝陽區三印家園小區和西城區雙旗杆東裡小區,充分發揮物管會(業委會)組織凝聚居民的積極作用,通過業主共同決定選聘物業企業為小區提供服務,在老舊小區物業管理市場化、規範化道路上邁出了重要一步。

案例4.石景山區魯谷街道六合園南社區(以下簡稱六南西院)15-18号樓是全市首個由物管會組織業主共同決定選聘物業服務企業的老舊小區,同時成立了全市首個社區物管會黨支部。該小區是典型的老舊小區,物業收費率不到30%,小區基本處于失管狀态。今年3月底,魯谷街道在小區試點組建物業管理委員會,并于4月22至23日相繼完成了物管會委員公示和備案工作,5月29日物管會黨支部同步成立。小區物管會組建後,積極組織新物業選聘工作。充分發動社區志願者通過擺攤設點、走訪入戶等方式,經過近2個月時間及3輪入戶工作,累計有效走訪了564戶,并讓業主簽訂共同決定表決票。7月9日上午,六南西院物管會主持開箱驗票儀式,經過第三方公開唱票、計票,同意選聘物業的住戶及面積占比均超過了半數,實現人數、面積雙過半,成功選聘北京誠智慧中物業管理有限公司為該小區物業企業。

案例5.朝陽區東風地區石佛營南裡社區三印家園小區建成于上世紀80年代,原有的物業公司不作為,造成了衛生差、環境亂、民心散、怨聲大等諸多問題。屬地社區積極組織居民就物業服務合同簽訂進行投票表決,468戶居民中的296戶業主到社區簽字,同意選聘率達63%,還有76戶通過電話等方式表達了意願,新物業順利簽約入駐。2020年5月6日,該項目物業服務合同由屬地東風鄉政府完成備案,成為全市首個由街鄉進行物業服務合同備案的老舊小區。

案例6.西城區德勝街道雙旗杆東裡小區選聘首開天嶽恒物業公司作為物業服務方,是全市首個由業委會組織選聘物業服務企業的非經資産移交小區。該小區是建于上世紀70年代的老舊小區,2019年6 月移交至北京非經資産管理平台。小區成立了北京市非經資産類老舊小區的第一個業委會,積極推動小區物業服務市場化進程,在德勝街道和北廣社區的指導監督下,雙旗杆東裡業委會組織全體居民投票,最終形成了建築面積過半且居民人數過半的共同決議,選聘首開天嶽恒為小區提供服務,居民按照1元/月*平方米的标準繳納物業費,按照200元/月*輛的标準繳納停車費,以此作為小區管理經費,不足部分由物業公司承擔,該小區的做法也為非經小區引入物業管理提供了參考範本。

三、在按照物業條例執法方面的“首例”“首張”

《條例》的出台為各級法院審理物業管理相關訴訟案件及執法機關開展執法活動提供了法律依據,公開審理宣判、查處違法行為的方式,也為《條例》的貫徹實施提供了寶貴的司法、執法經驗,同時也起到以案釋法、普法宣傳的良好效果,對于規範物業管理相關各方行為、打造法治物業有着重要的示範意義。

案例7.朝陽區格納斯大廈是本市首例法院援引《北京市物業管理條例》審結的業主共有權糾紛案件。2016年1月經過大廈業主大會決定,終止了與開發商指定的物業企業—北京格納斯酒店物業管理有限公司(被告)的物業管理服務關系,并通過公開招标的形式重新選聘了新的物業公司。但新物業公司進駐後,位于格納斯大廈地下一層的高壓分界室、熱力小室、弱電機房及配電室第二出口通道(以下簡稱訴争區域)仍然由被告占用,格納斯大廈業委會(原告)多次要求被告歸還均被拒絕,故訴至法院。經過現場勘驗及權屬調查,判決訴争區域為業主共有,物業公司無權占有,被告應當于判決生效之日起二十日内向原告移交訴争區域。這一判決也為後續小區共有權糾紛案件審判提供了參考。

案例8.朝陽區消防救援支隊在十八裡店鄉開出《條例》實施後全市首張“飛線充電”罰單。5月1日朝陽區消防救援支隊執法人員前往朝陽區十八裡店鄉的多處出租屋内進行執法檢查。執法過程中,檢查人員發現在一處出租屋内的疏散通道上存在對電動自行車“飛線”充電的違規行為,要求車主立即整改。半小時後,執法人員返回出租屋檢查,違規充電行為還在繼續。依據《條例》第九十八條規定,執法人員對該電動車主處以500元罰款。

案例9.延慶區住建委開出全市首張針對物業服務人未按照物業服務合同約定提供服務的違法行為的罰單。5月2日,延慶區住建委執法人員在香水園街道雙路北社區,發現22号、23号樓外牆牆皮、牆磚脫落,23号樓地下室消防疏散指示燈出現破損,23号樓5單元樓道衛生清掃不及時。針對以上問題,執法人員随即将該物業服務人未按照物業服務合同的約定提供物業服務的違法行為告知物業服務人,對該物業服務企業處以一萬元罰款,并要求其7日内完成整改。

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