——盤和林

9月底，萬科在深圳大梅沙召開秋季例會，會議主題是“活下去”，随後，萬科開始在多個城市開展降價促銷活動，“廈門萬科白鹭郡五折甩賣”的消息更是引爆了市場輿論。

很多人在震驚之餘，會覺得這一幕似曾相識。2008年，王石提出“拐點論”後，萬科就率先降價，掀起樓市降價風暴。但結果是，經過2009年的短暫“沉寂”，萬科在2010年的房地産調控中逆勢崛起，成為國内首家突破1000億元的房地産企業。

這兩年，政府逐漸加強對房地産市場的管控，調控手段也更加直接，調控力度明顯大于從前。同時，政府大力推動的國企混合制改革、租售并舉、房産稅等政策，使得房地産行業外部環境日益嚴峻，市場競争越加激烈。如萬科郁亮所說，房地産行業已告别了黃金發展的時代，正式步入白銀時代。

萬科對大勢的判斷向來有很好的嗅覺，面對形勢的大變，做出戰略調整是正常的，早在2017年度股東大會上，郁亮就明确表示，“要把地産這幾個字都拿掉，改做美好生活的服務商”。但在此時卻大張旗鼓地降價促銷，不免讓人生疑。

直觀來看，降價出售手上的囤積房源，可能是因為資金周轉出現緊張，所以急于回籠資金。但萬科2018年中報顯示，其賬面現金1595億元，一年期負債總和為609億元。這意味着，即使未來兩年内萬科沒有得到新的融資，資金鍊也依舊穩健。

在短期償債能力上，萬科2017年的流動比率為1.2，流動比率連續四年下降，流動負債的增加主要是因為預收賬款增長快，所以萬科短期償債能力實際上也不差。與此同時，萬科的長期償債能力亦不錯，萬科淨負債率遠遠低于大多數主要競争對手，财務安全性高。

在盈利能力上，萬科2017年的營收僅增長了1.01%，房地産業務占總營收比重為 95.93%，同比略微下降0.48%，營收增長主要得益于物業服務和其他業務的快速增長。同時，營業成本總體下降5.69%，導緻其營業利潤率上升。

綜合來看，萬科的經營狀态還是很不錯的，至少沒有生存之虞，但萬科何以在内部高喊“活下去”？

從萬科的發展曆程來看，在面臨嚴峻的市場環境時，降價銷售是其常用招數，而數次“過冬”計劃更像是萬科的一種發展策略，并非防守性的行為。筆者認為，其實在一定程度上，“活下去”是市場的誤讀，郁亮内部講話裡說的應該是“更好地活下去”。

盡管萬科動不動就要“過冬”，但每次“過冬”以後，萬科都發展得更好，所謂“過冬”，更像是“蟄伏”。其中的邏輯在于，憑借自身擁有的比競争對手更為良好的資金面，配合嚴峻的市場環境，通過降價等手段，先在一定程度上控制住市場的節奏，然後尋求更好的發展機會。

當前看來，萬科的思路可能是這樣的：一方面，通過降價銷售以加快資金回籠，進一步加劇競争，将部分實力弱小的房企淘汰出局；另一方面，在人們對市場預期模糊之時，逆周期拿地增加土地儲備，為下一次大戰囤積彈藥。

萬科最近與降價促銷相配合的大動作就有：10月9日，與華夏幸福就華夏幸福環京區域33.93萬平方米的住宅用地簽署合作協議，交易對價約為32.34億元。除此之外，萬科還以29億元入股深高速與新通産共同設立的合資公司聯合置地。據悉，聯合置地主要業務為梅林關城市更新項目的投資、開發和經營。

數據寶統計顯示，按照權益金額計算，萬科三季度拿地金額為458.7億元，相當于恒大、碧桂園、保利、融創4家的總和。由此可見，萬科其實一直保持着積極拿地的态勢。

随着“房住不炒”新定位的提出，配套的調控政策不斷出台，同時住房長效機制也在穩步建立，這意味着房企傳統的發展模式已經難以為繼，房地産行業将迎來新一輪的變革。

随着房地産行業的發展，其資金密集型的特點愈加明顯。行業的頭部效應也越來越強，一些頭部企業吸納了包括商業銀行在内的各種融資渠道的絕大部分資金，那些小規模房企的生存環境進一步惡化，最終很可能走向消亡。正如中國房地産協會會長胡志剛在6月所警告的那般，“現在的市場形勢，隻會讓能活的活好，瀕死的死掉。”所以，切莫被萬科“活下去”所迷惑。

（作者盤和林系中國财政科學研究院應用經濟學博士後，為地産深度報道專欄作家，以上内容為作者本人見解，不代表本報觀點）

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