買房是人生一大事

在簽訂房屋買賣合同時

需要多加注意

了解合同内容

謹防合同陷阱

簽訂空白條款需注意

01

看是否有

商品房預售許可證

取得商品房預售許可證必須符合下列條件：

（1）開發企業具有企業法人營業執照和房地産開發企業資質證書；

（2）取得土地使用權證書和使用土地批準文件；

（3）持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；

（4）已通過竣工驗收；

（5）供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已确定進度和交付日期；

（6）物業管理方案已落實。

購房人可到房地産管理部門核實該商品房預售許可證真假，無商品房預售許可證對外銷售房屋的，購買時都有隐患，存有不安全因素。

02

看合同中的土地性質

現在很多房地産開發項目的用地雖然是出讓用地，但由于土地性質為綜合用地或者商住兩用地，導緻土地使用年限不是70年，甚至有些隻有40年。

在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律隻是規定住宅到期可自動續期，其他非住宅性質土地一般需繳費續期。

03

看清楚房屋用途

現在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。

公寓能否作為學區房，目前教育部門沒有明确答複，因此為了孩子入學購房的要特别慎重。

04

物業不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業公司簽訂物業服務合同，不僅要關注物業公司的聲譽，還要仔細閱讀物業合同。

雖然成立業委會後可以解聘物業公司，但目前的現實是很多小區因為居住率不足或者業主不願多操心，業委會的成立遙遙無期，導緻業主和物業之間糾紛較多。

05

車庫和地下室

或者閣樓的約定

合同簽訂時，開發商承諾給業主贈送車庫或者儲藏室、閣樓的，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最後不了了之。

而是否有車庫，一定要看規劃，也不是聽開發商口頭承諾。另外人防車位也需特别注意。

06

面積的約定

在開發商和購房人的約定中，往往約定房屋面積以有資質的測繪部門出具的面積為主。這一做法規避了3%的法定條件（産權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以内（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由出賣人承擔，産權歸買受人。）所以大家可以在合同簽訂時直接約定面積，明确約定超過多少不再付費。

07

貸款問題的約定

開發商往往答應幫助購房人貸款，但合同卻不約定無法貸款可以退房，而是約定因為購房人信譽等問題導緻不能貸款的，購房人需一次性付清房款。

可以先行查詢個人信用或者在合同中明确約定“因無法貸款可以解除合同”。

08

逾期或者賠償的問題

開發商和購房人會在合同中，對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定，但如果細心就會發現，雙方違約後，賠償的金額是不對等的，合同簽訂時可要求對等待遇。

09

交房的問題

一定要在合同中明确在哪個驗收環節之後，才可認定完成交房。驗收方式有單體驗收、綜合驗收、竣工驗收備案、消防驗收等。

10

小區公共區域

和公共部位的約定

小區内的會所、健身房等場所，如果合同未約定這些場所的産權，當開發商出售這些場所後，業主不一定能免費或者優惠使用，如果合同中約定了這些場所的所有權歸業主所有，則開發商不能出售這些場所。

11

對各類設施的約定

燃氣、寬帶等，往往開發商都隻選擇一家，導緻用戶無法選擇，如果在合同中約定，要求開發商允許幾家經營商進入小區，業主就能擁有主動權。

12

雙方協商解決的内容

必須多研究

一定要明确違約責任，不能簡單地标注協商解決。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明、裝修設備标準和合同補充協議。

（1）房屋平面圖應标明每一個房間具體的尺寸以及牆體的寬度，還應标明陽台的大小、空調機位等具體的設備位置。

如果上述内容不明确，則房屋平面圖起不到準确指示的作用，對開發商來說也沒有明确的約束。

（2）無論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明和裝修設備标準，都應使用準确的數字和具體的描述來表示其内容，而不應使用概念化的詞語。

像“高級”“名牌”“精裝修”這類詞語不應在附件中出現，而應明确“高級”具體标準是什麼，“名牌”是什麼牌子，“精裝修”達到什麼裝修效果。

（3）根據民事法律“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發商進行協商，行使合同的修改和補充權，在主合同之外，簽定補充協議，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理條款。

13

房屋交付後，發現房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發商承擔違約責任嗎？

對于房地産廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那麼即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同内容。

若購房者發現說明或允諾的内容與實際不符時，可以要求開發商承擔違約責任。

14

哪些房地産不能轉讓？

根據《城市房地産管理法》第三十八條規定，下列房地産，不得轉讓：

（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；

（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的；

（3）依法收回土地使用權的；

（4）共有房地産，未經其他共有人書面同意的；

（5）權屬有争議的；

（6）未依法登記領取權屬證書的；

（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

15

僅有房産證，沒有辦理不動産登記，能取得房屋所有權嗎？

不動産以登記的方式進行公示，隻有進行登記才發生物權的效力，買受人才能獲得不動産的所有權，不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據。

而房産證是房産部門發給權利人的一種享有權利的憑證，隻起到證據的作用。

當不動産登記簿記載的權利人和房産證記載的權利人不同時，以不動産登記簿為準。

16

買來的住房面積縮水怎麼辦？

對于房屋“面積縮水”的問題，應以房地産管理部門所做的測量面積為準。

第一，誤差率在3%以内的，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水部分的購房款，開發商應當返還；

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發商承擔其他責任。

17

開發商逾期交房怎麼辦？

1、經催告後在三個月的合理期限内，開發商仍未履行的，買受人可以請求解除合同；

2、經催告後在三個月的合理期限内，開發商仍沒有履行的，買受人不解除合同的，可以請求開發商承擔違約責任；

3、經催告後開發商在合理期限内交付的，買受人不能要求解除合同，但是可以請求開發商按延期天數承擔違約金賠償。

需要注意的是，買受人享有的解除權必須在法定期間内行使，不行使的，解除權消滅。

18

房屋買賣合同簽訂後，因意外事故使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？

一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔；在房屋交付給買受人之後，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。

19

簽訂商品房預售合同應具備哪些條件？

根據《城市房地産管理法》第四十五條規定，商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經确定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

20

出賣人未取得商品房預售許可證明，其與買受人簽訂的房屋預售合同是否有效？

要簽訂商品房預售合同，開發商必須取得商品房預售許可證明，否則該合同無效。

但是，如果在買受人向法院起訴之前，商品房預售人取得了商品房預售許可證明，可認定預售合同有效。

21

房屋買賣雙方簽訂預售合同後，沒有進行登記備案，一方當事人可以請求确認合同無效嗎？

雖然法律要求簽訂商品房預售合同後，需進行登記備案，但是如果雙方簽訂預售合同後沒有辦理登記備案手續，當事人要求确認合同無效的，法院不予支持，是否辦理登記備案手續不是預售合同生效的條件。

22

房屋出現質量問題，任何時候都可以要求出賣人修複嗎？

《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：

房地産開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修範圍、保修期限、保修責任等内容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

在保修期限内發生的屬于保修範圍的質量問題，房地産開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地産開發企業不承擔責任。

此外，《建築工程質量管理條例》第四十條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

所以，房屋出現質量問題，并不是任何時候都可以要求出賣人維修，出賣人的保修期有一定的期限。

當事人為了維護自己的權益，除了依照法律規定，還可以在合同中進行詳細的約定，制定房屋的保修條款。

23

房屋買賣雙方簽訂合同後，出賣人與第三人惡意串通，又簽訂合同并交付使用，買受人可以請求确認第二個合同無效嗎？

房屋買賣雙方簽訂合同後，出賣人又與他人簽訂合同，并将房屋交付使用，買受人隻要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通，其可請求法院确認出賣人與第三人簽訂的合同無效。

24

房屋交付使用後，房産證遲遲辦不下來，開發商是否承擔違約責任？

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》相關規定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動産權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理不動産登記的期限；

（二）商品房買賣合同的标的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的标的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以确定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的标準計算。

實際生活中，由于開發商的原因，導緻購房者在一定的期間拿不到房産證的，購房者可以要求開發商承擔違約責任。為了更好地維護自身權益，購房者在簽訂購房合同時，最好約定辦理房産證的期限，将時間約定明确，以防開發商惡意拖延辦證時間。

25

房屋買賣時，該房屋所占範圍的土地使用權是否随之轉移？

房屋買賣時，該房屋所占範圍的土地使用權也随之轉移，這就是所謂的“地随房走”。

房屋買賣雙方簽訂購房合同後，買賣雙方應到房屋所在地的縣級以上地方人民政府的房産管理部門辦理房屋産權轉移登記手續，之後房屋買賣雙方憑借變更後的房屋所有權證書和相關證件，到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權變更登記，土地管理部門核實後，由同級人民政府更換土地使用權證書。至此，土地使用權随着房屋買賣發生變更。

26

房屋買賣雙方已辦完過戶手續，雙方還能解除合同嗎？

隻要當事人雙方協商一緻，或者合同約定的解除合同的條件成就，可以解除合同。

27

房屋買賣合同簽訂後，一方以未辦理房屋産權變更登記為由主張合同無效，能否成立？

雙方隻要簽訂了合同，是否到登記機關辦理登記，不影響合同效力。除非當事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款，否則，自合同成立時生效。所以，不能因未辦理變更登記，主張合同無效。

28

房屋買賣中，買受人遲延交付購房款，出賣人可否要求解除合同？

房屋的買受人遲延交付房款的，出賣人可先予催告，要求其履行合同，支付購房款，如果買受人在催告後3個月的合理期限内仍不支付，出賣人可以請求解除合同。

此外，解除權有一定的行使期限。根據規定：法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告後，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除權消滅。

29

租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住嗎？

《民法典》第七百二十五條：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

所以，租賃房屋被賣，租房人有權繼續居住。

30

什麼是房屋承租人的優先購買權？

出租人出賣租賃房屋，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。但是房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人将房屋出賣給近親屬的除外。

房屋承租人優先購買必須符合以下條件：

（1）僅限于房屋租賃場合；

（2）出租人出賣出租房屋，應當在出賣之前的合理期限内通知承租人；

（3）出租人侵害承租人優先權的，承租人可主張賠償損失；

（4）在轉租的場合，次承租人與承租人都有優先購買權，二者發生沖突的，前者優先于後者。

來源：最高人民法院司法案例研究院、問律

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