文/檀扒爺

法拍房，是真的碰不得？

這個問題，很多讀者都單獨向我們咨詢過，但一一作答之後，還是有人心存疑惑。

鑒于市面上的文章多數隻局限于理論，所以我們一直在等一個機會，用點對點的實際案例分析來講清利害關系。

那麼今天，案例出現了，最近有個“非常棘手”的法拍房爆出，我們按圖索骥，來看看法拍房的風險究竟在哪裡。

當然，有風險也會有收益，所以文章最後，我們會推薦4個目前較大的司法拍賣網站。

相信看了今天的文章，您要麼從此放棄法拍房的念想，要麼從此變成老兵，能從多數人未曾關注的領域内“收獲機會”。

下面我們開始。

背景

不知道大家還記不記得今年5月宣判的“13歲少年殺害10歲女童案”，昨天又有媒體又報道了一點新後續。

本身案件發生在2019年10月，今年的判決結果是兇手未滿14歲，所以免于追究刑事責任，于是頂格處罰，隻有三年收容教育，這個判決結果引起了很大争議。

不過，這不是今天讨論的重點，因為法律問題自然有專業人士去積極推進，當時我記得，判決結果裡還有一條賠償，記得沒錯的話一共是128萬。

後來今年10月份，又有媒體爆出兇手父母拒絕賠償，也拒絕道歉，簡單說就是老賴的經典面孔：要錢沒有，要命一條。

于是，法院強制執行：司法拘留 房産司法拍賣。

那麼根據荔枝新聞報道，11月3日上午10點，這套房産正式開拍，根據報道，這套房産的市場價格是163萬左右，起拍價114萬，整場拍賣共有5344人圍觀，但始終無人出手。

那麼無人出價，房産“流拍”，根據報道，相關執行部門會重新調價，二次拍賣。

根據上圖的線索，我們找到了二次拍賣的頁面，發現同一套房子，起拍價已經落到了100萬，而且可以線上貸款。

脫離開案件影響，一套160萬的房産，現在有機會100萬入手，這是相當誘人的機會。

據我們來自東北的同事講，該套房産所處的位置，屬于核心區域，根本不愁賣，那為什麼會第一次拍賣會流拍呢？

我們分析下來，原因有兩部分，首先，該兇案社會影響很大，社會關注度很高，手段殘忍，從多數媒體的報道中得知，該套房産又是主要案發地點之一，所以多數人隻敢圍觀，對于出手還是心存芥蒂。

但大家知道，其實案件對該房屋價值的影響會很快消散，莫說7、8年，就是2、3年後再有人提起該兇案，能從記憶中第一時間與該套房産聯系起來的人也不多。

那麼，這是不是就代表該房産能夠入手呢？

我勸你等等，看完下面的内容再說。

利害關系在哪裡？

鑒于被執行人此前的行徑惡劣（拒絕賠償、拒絕道歉、幫助兇手隐瞞罪行），這幾點同樣受到了廣泛關注，結合競買規則來看，兩個被執行人幾乎一定會利用規則，層層設卡，阻礙這套房産的正常交易。

廢話不多，我們直接來看競買規則中的重點：

上圖中一共有5處标黃，這都是重點，我們一個個來看。

首先，拍賣品的實物現狀問題，這一點明确标識了法院不負責，那麼被執行人是否存在惡意毀壞房屋的可能？

答案是非常可能，但問題相對不大。對于屋内的陳設、裝飾這種，毀壞也無所謂，畢竟多數人入手後也打算全部換新。

但大家在思考時千萬要考慮一種可能——房屋的主體結構是否被做過手腳，在此前的案例中，我們見到過被執行人故意毀壞房屋承重結構，導緻該房産甚至整棟樓必須修繕後才能居住，這筆修繕費用，很可能需要競買成功的人埋單。

請相信，不少社會巨嬰都懷着“自己得不到，也不讓别人得到”的想法。

其次，自行辦理房屋交接手續，所謂自行辦理，其中有可能的，最麻煩的一點是該套房屋房産證上的名字，和被執行人名字不是同一個人？

有相當部分的老賴會提前準備，将名下房産轉移登記。雖然此項操作不合法，而且可以追回，但不得不說這是橫生出來的枝節。

再次，該房屋中的戶口問題，這是天坑，大家注意看。如果該法拍房中留有戶口，是需要競買人自行處理的，這個問題處理起來非常糟心。

注意，目前部分地區的法律中是有相關“戶口遷移”的規定的。

在2018年5月1日起實施的《上海市常住戶口管理規定》中，第三十二條規定:

“ 房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請将房屋内原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接将其戶口遷至社區公共戶。”

不過，這并不代表問題解決了，在實際施行過程中，該條款多數用于正常的房屋買賣交易，法拍房的情況特殊，如果裡面的戶口所有人與本案無關，而且失蹤了怎麼辦？

不好意思這類情況，恐怕當地戶籍機關也很難辦，唯一比較便捷的解決方法是找一種叫“清戶公司”的組織，這裡不做詳解，感興趣的讀者可以自行檢索。

最後一點是天坑中的天坑，該套房屋的所涉欠款，是需要競買人補繳的，水、電、燃氣、取暖費用，怕是走到這一步的人都會狠狠被坑一筆。

以上，針對法拍房，這裡還是建議大家謹慎出手，不過如果能将以上所有負面因素看下來，收益還是不錯的。

雖然現在市面上有專門解決這些困難的機構，不過相應費用也不會低。

最後，如果大家仍然對法拍房感興趣，可以去以下四個網站挑挑看，說不定就撿漏成功了呢。

首先是中國拍賣行業協會的司法拍賣平台，屬于官方組織，标得很全，不隻有房産：

其次是“人民法院訴訟資産網” ，同樣是官方組織，會更新各類訴訟資産動态：

再次是阿裡、京東兩大平台，屬于互聯網巨頭旗下的拍賣平台，好處是網站設計美觀，還可能有附加的金融服務，壞處是參與競價的人會很多，可能影響最終的競拍價格。

以上，我們還是要提醒一遍，法拍房，入手需謹慎！

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