钛媒體注：美國東部時間11月5日，長租公寓服務商青客公寓（股票代碼：QK）在紐約納斯達克證券交易所挂牌上市，成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌。

青客開盤漲2.06%，報17.35美元，随後漲幅一度擴大至11.76%，目前漲2.8%，報17.48美元，截至收盤漲4.12%，報17.7美元，最新市值8.4億美元。

此次，青客公開發行270萬股美國存托股票（簡稱“ADS”），發行價為每股17美元，共募資約4590萬美元，市值達到8億美元左右。該募資規模在上市前夕大幅下調，發行規模從此前公布的520萬股下調至270萬股，募資金額幾乎減半。

虧損換增長

青客公寓成立于2012年，屬于長租公寓行業起步較早的那一批，偏向為20-35歲城市青年租客提供1000-2000元/間的統一裝修的公寓。為了打出差異化，青客通常選擇稍偏僻的地鐵站附近的公寓。

根據China Insights Consultancy的數據，就總租賃房間價值和數量計算，青客公寓排在國内長租公寓運營商的第三位。其在招股書中稱，國内約80%的租客都希望租賃月租金小于2000元的房間，而若以該類房間數計算，青客是行業第一位。

然而不管是行業第一還是第三，“以虧損換市場”是目前整個長租行業的現狀，青客公寓也逃不開這一規律。

招股書顯示，青客公寓2018财年淨收入8.90億元，較2017财年的5.23億元增長70.3%，截至2019年6月30日止9個月，淨收入為8.98億元，較上年同期增長51.4％，淨收入增速放緩。

其淨虧損金額由2017财年的2.45億元擴大至2018财年的4.99億元，截至2019年6月30日止9個月，青客公寓淨虧損為3.73億元，高于上年同期的3.24億元。至此，青客已經連續3年虧損，累計虧損11.17億元。

以投入換增長帶來的成果是顯著的，招股書顯示，截至2018年底，青客公寓房源量近10萬間，長期平均出租率達到95％，服務租客已近20萬，業務範圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。與成立的第一年（截至2012年12月31日，其可供出租的房間數為940間，且全部位于上海）相比，房間數增長近百倍，複合年增長率為114.4%。

青客也意識到擴張将會帶來虧損，其在招股書中稱，将繼續花費大量資金擴大公寓網絡，我們發展業務的支出可能會比預期的花費更高，并且我們可能無法立即或大幅增加收入來抵消運營費用，因此我們可能會蒙受重大損失。

據新浪财經報道，青客公寓創始人兼CEO金光傑對此表示，首先，青客目前是一家側重于高速增長的公司，現階段如果拼命要求盈利，也可以做到，但這種小幅盈利沒有意義，公司沒有長久發展。金光傑說，“我們隻要确保公司的現金流能夠維持生存，實現高速增長，就能保持公司的投資價值。”

不過有WeWork失敗的IPO在前，看上去與共享辦公模式類似的長租公寓商業模式是否真的能夠成立，以及當獲取足夠市場份額後，長租公寓玩家們能否盈利，是市場更為關注的話題。

造血能力不足

和其他長租公寓運營商一樣，青客公寓做的還是“二房東”的生意，其商業模式為賺取房租差。

招股書顯示，2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九個月，青客公寓的入住率分别為89%、91.6%和90.6%。 上述期間，青客公寓的平均月租金（打折後）分别為1160元、1180元和1075元；青客公寓獲得的折扣後租金差比例分别為26%、25.3%和20%。

截至2019年6月30日，單間折扣後月租金差額約為215元。考慮到青客公寓較低的房屋租金及高昂的運營成本，其利潤空間并不大。

另一方面，同多數分散式長租公寓企業一樣，青客公寓的營收來自租賃及增值服務。其中，租賃是主要收入來源，分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9個月營收的97.4%、89.6%、88.3%。

據招股書顯示，2017财年和2018财年，青客公寓的租金收入（打折後）分别為5.09億元、7.97億元，截至2019年6月30日的前9個月，青客公寓的租金收入為7.93億元。

由于過于依賴租金收入，如果不能及時、低成本地吸引或留住足夠的租戶，或者房間空置期比預期長，可能會給經營業績帶來不利影響。

營收方式過于單一，青客也在試圖擴展自己的增值服務，例如基于會員的新零售平台Qingke Select。青客的增值服務收入所占的百分比從2017财年的2.6％增長到如今的11.7％，依舊有很大的增長空間。

長租公寓行業前景

去年以來，長租公寓領域發生多起暴雷事件。據不完全統計，目前已經有多達26家長租公寓因資金鍊斷裂、經營不善而破産。

2018年3月，在上海擁有4000間長租公寓的運營商愛公寓承認其資金鍊已經斷裂，不得不通過股權出讓的方式尋求融資；

2018年上半年開始，寓見公寓的多位租客表示，在退房時遭遇押金遲遲不能按時退還的情況，且有同樣遭遇的租客數量約為退房租客總人數的15%~20%。此外，寓見公寓還被曝出誘導租客、向各方隐瞞部分真實情況，以“拖舊債補現金”的方式，緩沖資金壓力；

今年8月，樂伽公寓也發布公告，稱因公司經營不善，無力履行合同，公司已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均未能見效，公司已停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

然而，雖然行業問題不斷爆發，但從行業發展周期和市場需求的角度看，長租公寓市場的潛力無法忽視：根據艾瑞咨詢的報告，2018年中國住宅租賃市場規模達到人民币1.8萬億元，預計到2023年将增長至3.0萬億元。

在業内人士看來，5萬間是一條盈利線，金光傑曾在C輪融資之後，将目标提高至12萬間房。目前看來，青客距該目标仍有距離。即使上市，這條路也并不好走。

值得一提的是，緊随青客公寓之後，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓也已于10月28日正式向美國證券交易委員會（SEC）遞交招股書，拟進行首次公開募股（IPO），計劃将以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。

長租公寓陸續接受二手市場的檢驗，将會成為觀察國内長租公寓行業的一個窗口。

（钛媒體編輯萌萌綜合自燃财經、深響、新浪财經）

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