最近的房地産市場，可謂是波谲雲詭。一邊是各地積極出台政策“救市”，試圖力挽狂瀾。據中原地産研究院統計，截止到7月12日，全國有230 城市，累計出台調控政策高達400餘次。創曆史新高。

另一邊卻是市場悲觀情緒蔓延，在開發商深陷債務危機之際，很多買房人怕買到爛尾樓，幹脆暫停或延期了購房打算。筆者一周前在網絡上發起的“2022年下半年購房打算調查”結果顯示：合計收回23458份投票，其中有買房打算的有3684份，占比僅15.7%。8個字概況購房者現在的狀态就是：捂緊錢包，作壁上觀。

尤其是自6月底以來，全國各地停工、爛尾樓盤業主集體上演的這一出“集體拒絕還貸”反擊的大戲，幾乎讓開發商、地方等前7個月所做的全部努力，徹底白費了。據GitHub統計，截止到6月14日，全國有235 樓盤發布了“斷供書”，且有愈演愈烈之勢。現在的老百姓幾乎已經到了“談房色變”的階段了。

對于全國數以萬計購買到問題樓盤的業主，我們深表同情，更深表遺憾。其實早在兩年前，我們就發出過警告：房地産正在走下坡路，開發商多遇到資金流動性問題，現在買房要睜大眼。尤其是購買2021年上半年拿地的項目，可能3-5年都交不了房。至于原因，我們已經說過很多遍了：市面上大大小小的開發商，尤其是民營房企，基本上都缺錢，有些甚至已經無法正常經營了。用業内同仁的話說，雖然很多開發商打腫臉充胖子表示自己依然很健康，公司業務一切正常，但實際上，他可能已經在ICU躺着化療了。

有些房企更無恥，一邊發着經營正常的公告，一邊在為即将到期的債務開展再次展期的活動——展期的是利息，還不是本金。更可恨的是，有些出現了巨大債務窟窿的開發商仍然還在正常銷售。筆者看到很多不知情的買房人，仍然在購買問題房企的房子，真的是為他們惋惜。你掏空了全家的積蓄，湊齊了首付款，為開發商做嫁衣，可他什麼時候才能把你寄予厚望的房子建起來呢？

這兩年全國此起彼伏的爛尾樓真的是讓人大跌眼鏡，要知道，這一棟棟的爛尾樓，可是承載着成千上萬的剛需購房者的無限希望。買房時，他們眼中有光，在日複一日地漫長等待交房的過程中，很多人對生活徹底絕望了。

爛尾樓産生的根源是什麼？我們在之前也重點分析過，禍首罪魁就是“預售制”，開發商房子沒蓋好，就開始賣房，主體封頂後，就可以拿到全部購房款。買房人提前1-2年就背着房貸，還要承擔開發商跑路的風險，太不合理了。所以，不從根本上改變，不徹底廢除預售制，爛尾樓就不可能徹底停止。尤其是近兩年，很多民營房企融資成本高、融資渠道受限，為了活下去，這些企業會想方設法挪用購房款。

還有一個更重要的問題，為什麼業主總是最後一個才知道自己購買的樓盤停工或者爛尾了？五個字就可以概括：知情權缺失。開發商出問題，銀行往往是第一個知道的，而且會第一時間向法院提起訴訟，凍結甚至劃走房企賬戶上的資金。随後供應商知道，因為開發商無法按時支付供應款。業主隻能通過看樓盤工地塔吊工不工作，工地上有沒有工人才能判斷樓盤是否出現了問題。

全國“四大爛尾樓之城”都是誰？

上次唐山事件後，唐山被摘牌“文明城市”稱号，我第一次知道，原來文明城市也可以是不文明的。但是筆者接下來将要說的，“爛尾樓之城”卻是名副其實的。而且，很多人可能都不知道，全國有四座城市被稱為“四大爛尾樓之城”。這四座城市分别是：長沙、鄭州、武漢、重慶。

接下來我們逐個分析：

一、長沙：你沒看錯，第一名就是長沙，就是這個被稱為中國樓市調控标兵的城市。克而瑞統計數據顯示，2021年長沙尚未交付問題房子28139套，2021年成交套數136393套，占比達到了21%。換句話說，在長沙2021年成交的5套房子中就有1套是問題房。“問題房”就一定是爛尾樓嗎？雖然不能這麼說，但是長沙因為問題房基數大，所以大概率爛尾樓數據也是最多的。

有人可能會問，調控典範之城長沙為什麼爛尾樓、停工樓這麼多？在我們看來，主要是兩方面原因：第一，長沙地價與房價之比越來越高，導緻很多項目利潤空間被大幅壓縮，缺錢的情況下，長沙的很多開發商都躺平了；第二，2021年下半年以來的融資收緊，使得很多開發商出現債務違約。疊加2021年長沙新房銷售額大幅下跌，開發商回款承壓，所以很多項目都出現了巨大的資金窟窿。

二、鄭州：克而瑞數據顯示，鄭州雖然問題樓盤數量不及長沙，2021年問題房源25249套。但是已成交房源中問題房子的占比比長沙高，占比高達28%——截止2021年末，鄭州市新房成交948萬平米，存在問題面積271萬平米。大約是每銷售3套房子，就有1套是問題房，存在爛尾的風險。

此外，統計數據顯示，2021年末鄭州有106個問題樓盤，涉及居民超過60萬。鄭州主城區總人口才759萬，這意味着，每100個人中就有8個人買到問題房。按五口之家來算，每20戶就有1戶買到了問題房。

“鄭州不買房”就緣于此。在很多業内人士看來，鄭州是全國買房風險最大的城市，因為買到問題樓盤的概率最大。今年上半年，鄭州也因為爛尾樓上了兩次熱搜了，第一次是“最高學曆樓盤停工”，第二次是樓盤停工業主維權結果被賦紅碼。

值得一提的是，過去半個月，全國有325 業主發布“斷供書”，其中河南省有44個，鄭州更是以26個項目，排在首位。其次是武漢，有13個項目業主發布了停還房貸通知。

三、武漢：截止到2021年底，武漢尚未交付問題房子合計24275套，僅次于鄭州的25249套。武漢不同于其它城市，問題房這麼多，明顯是打臉了市場。要知道2020-2021年上半年，武漢的很多樓盤可是需要搖号才能購買的。一些樓盤甚至是幾十個人搶一套房子。

7月14日，天目新聞報道的兩起停工樓盤業主維權，就是2020年當紅的樓盤，有的業主前後搖号了三次才購買到房子。業主們本以為買到了寶，但誰曾想開發商賣完房子就停工。據業主爆料，有的迫于壓力，在今年5月份，進行了“表演式複工”。更奇葩的是，7月份，連“表演式複工”的工人也開始向開發商讨要工資了。

說起武漢的爛尾樓，很多人腦海中會浮現出兩個有名的爛尾樓：一個是1995年開始建設的萬國公園，雖然直到今天仍然在爛尾，但已經變成了網紅打卡點；另一個是金馬大廈，武漢人提起它，腦海中就會浮現“邪門靈異”四個字。

四、重慶：2021年尚未交付存在問題的房源23729套，331萬平米，占總成交面積的17%。和長沙、鄭州等爛尾樓日期比較新不同的是，重慶現存的很多爛尾樓，都有很悠久的曆史。其中不少項目已經爛尾10年、20年了。屬于曆史遺留問題。

網友總結了，人生四大“新四大悲事”，其中就有花光積蓄買到爛尾樓。尤其是對于工薪家庭，買到爛尾樓，可能關乎幾代人的命運轉折。

前面已經提到了，這兩年房地産出現了很嚴重的問題，不僅僅是房子賣不掉、土地賣不上價，對于老百姓而言，更重要的是很多開發商出現了幾乎不可能挽救的重大資金問題，其結果大概率是破産重組。曾經開發商“财大氣粗”的日子已經過去了，期房預售的風險，将比過往任何時候都要大。所以對于買房人來說，這才是最關鍵的，一不留神買到問題樓盤，可能一家人都跟着遭殃。

那麼，這兩年買房，買房人到底該如何避坑呢？當然，也不是說新房不能買，而是購買時一定要睜大眼，做好對開發商的甄别，同時自己要多行動，進行實地考察。這兩年買房，請牢記三點：

第一，盡量購買準現房。換言之就是，交房周期短的樓盤，比如已經封頂，正在同步安裝電梯、水電、排污、消防設施、地面綠化、門窗、護欄等工程的項目。一般情況下，開發商如果想躺平，主體機構封頂後就不會繼續施工，封頂隻是為了拿到全部預售款。所以，開發商到底是表演式蓋房，還是真蓋房，自己多跑幾趟工地，就能分辨出來；

第二，現在查開發商在售樓盤的五證兩書已經沒啥用了。開發商手續可能是全的，但是就是沒資金，沒法動工。所以這兩年買房，重在考察開發商的資金實力。普通人考察的方法就一條，看開發商現在還拿不拿地，現在的市場行情下，還有資金拿地的開發商，大多數有一定現金儲備，且債務是安全的。當然，在這個前提下，我們要盡量選擇國企、央企開發商，這類房企資金實力較強，且融資成本低、融資渠道廣，一般不會出現現金流吃緊的問題。退一萬步來說，這類企業真的出問題，但因為有社會責任在身，也會以“保交樓”為主。

第三，這幾年買房，買房人千萬不能偏聽偏信，尤其是對于開發商打出的宣傳和銷售顧問給出的承諾，更是要以蓋章的文件為準。購房者對這部分信息要理性看待，要實際了解項目而不是輕信廣告宣傳。很多規劃信息，要落實到購房合同裡才能受法律保護。

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